經濟觀察報 記者 廖杰華 在支撐國內樓市持續繁榮的銷售面積與銷售價格兩個核心指標中，銷售面積已發生逆轉，并大幅下滑，銷售均價盡管仍維持高位，但見頂趨勢已現，并開始掉頭向下。

　　時至六月，春節因素、傳統成交淡季等因素已無法解釋當面樓市的持續低迷。

　　無論是官方統計還是房企巨頭的民間數據，都折射出一個現實：中國房地產業已進入單純依靠售價驅動增長的危險區域。

　　數據顯示，包括萬科、保利地產[微博]、中海地產、華潤置地在內的房企巨頭今年前四個月的銷售面積均已大幅下滑，除萬科外，多數巨頭前四月銷售面積下滑超過20%。進入4月之后，萬科已開始在全國范圍內降價銷售。

　　香港地產教父，中原集團創始人施永青在接受媒體采訪時說，內地樓市的問題一旦暴露，就可能從一個極端走向另一個極端。

　　“4月份成交量已經開始跌了，5月份我相信會比4月跌得更多。我們已經明顯地感覺到，市場正在改變，量變已經差不多要到質變了”施永青說。

　　銷售全面告急

　　情況正在起變化。

　　截至5月25日，在中國指數研究院[微博]監測的12個重點城市中，僅武漢的成交量出現了約5%的同比上漲，其余全部下跌。其中，杭州降幅最大，為53.13%；北京次之，降幅為47.21%；深圳降幅位列第三，為36.3%。

　　盡管數據并不意味著全部，但連續的數據卻預示著趨勢的變化。

　　從各方的數據看，國內房地產行業的狀況是一邊售價上漲，另一邊銷量暴跌。依靠房價的無量上漲，眾多房企巨頭仍然維持著相對的非理性繁榮。

　　5月18日，國家統計局發布的數據顯示，4月份我國納入監測的70個大中城市中，房價漲幅雖有所收窄，但較去年同期下跌的僅有一個，69個仍在漲，其中北上廣深等一線城市同比漲幅仍達兩位數。

　　其中，漲幅最高的是上海，其以13.6%的漲幅位居第一，北京、廣州、深圳則均上漲11.2%。

　　但硬幣的反面，卻是另一個冰冷現實。在房地產行業銷售量和銷售價格兩個核心指標中，房價橫盤向上，銷售面積卻在大幅向下。

　　上海統計數據顯示，今年一季度上海市場化新建商品住房成交面積180萬平方米，同比減少37%。

　　北京一季度新建商品住宅成交量為16418套，環比下跌41.3%，同比下跌55.8%，創下2005年以來季度新房成交量新低。

　　深圳市規土委的數據顯示，今年一季度深圳市成交量下滑超過四成。4月深圳的新房住宅成交2936套，同比大幅減少25.5%。

　　龍頭房企們在今年前四月的銷售表現也印證著這一尷尬的現實。

　　數據顯示，今年1-4月份萬科累計實現銷售面積524.3萬平方米，銷售金額669.8億元，分別比2013年同期增長8.7%和19.6%。但在量與價上，兩個數據的增幅并不匹配。事實上，萬科銷售面積連續兩月同比下降，2014年銷售形勢不容樂觀。

　　相比于對數據調整過的萬科，其他巨頭則更難看一些。

　　同期，中海地產累計合約物業銷售額約為455.65億港元，同比下降12.4%；樓面面積為264.8萬平方米，同比下降22.32%。

　　保利地產1至4月簽約面積同比減少22.17%至284萬平方米；簽約金額同比減少9.45%至363.98億元。

　　而處于第二梯隊的500億房企狀況同樣堪憂。

　　數據顯示，龍湖地產首四月實現合同銷售金額126.1億元，與去年同期相比減少5.9%，合同銷售面積114.6萬平方米，下降11%。

　　華潤置地合同銷售金額約136.7億元，同比下降40.95%，銷售建筑面積129.74萬平方米，同比下降32.14%。

　　從以上數據不難看出，在今年前4個月，包括保利地產、中海地產、龍湖地產、華潤置地等龍頭房企的銷量已出現明顯下降。

　　換句話說，如果不是同期售價仍舊大幅增長，這些房企的總銷售數據將十分難看。

　　房企巨頭增長見頂

　　如果說前兩年的量價齊飛還算具備基本支撐，如今中國房地產業已進入單純依靠售價驅動增長的危險區域。

　　實際上，前四個月即便銷售面積增長8.7%、銷售金額達到669.8億元的萬科，增長已顯得乏力。

　　因為多數人不知道的是，在萬科1月276.5億元的銷售中，大部分來自于2013年的留存。

　　申銀萬國[微博]的研究報告顯示，由于春節因素，萬科1月份的推盤量并不高，但之前積累了350億左右的已認購待簽約資源，在今年第一季度的銷售中得到體現。

　　而萬科董秘譚華杰則親承，1月份萬科的銷售多數來自于2013年已認購，但未完成簽約的部分。

　　如果扣除掉譚華杰口中的“多數”，萬科今年實際的銷售無疑會負增長。

　　事實上，萬科這幾年的迅猛突進，房價的上漲功不可沒。

　　數據顯示，2012年前5月，萬科全國銷售均價為10252元/平方米；而2013年前5月銷售均價上漲至11604元/平方米，每平方米單價上漲1352元。

　　根據最新數據顯示，2014年4月，萬科銷售均價為11665元/平方米，環比下降2.1%，而且還是連續3月環比下降的數字。但同比來看，萬科的平均銷售仍上漲了4.31%。

　　事實上，眾多房企已進入售價驅動增長階段，最明顯的例子是龍湖。

　　數據顯示，2013年，龍湖錄得合同銷售達481.2億元，同比增長20%，但期內，銷售總建筑面積增長只增長了2%至426.12萬平方米，銷售單價11293元，比上年增長17.6%。

　　在海通國際看來，龍湖均價的改善主要是由于全國范圍內房價的上漲以及公司來自西部的銷售貢獻下降。

　　如果說中國房地產行業近幾年是非理性繁榮，那么房價的上漲則是他們主要的武器。

　　回頭看看巨頭們狂飆的2013年。

　　2013年，融創前5月銷售均價為21020元/平方米，同比上漲幅度達到29.8%；萬科前5月銷售均價為11550元/平方米，同比漲幅為10%；恒大均價為6548元/平方米，同比漲7.5%；世茂房地產前5月銷售均價為12882元/平方米，同比上漲10.7%。

　　也正因如此，2013年前5月，多數標桿房企業績理想，包括中海地產、華潤置地、保利地產等房企已經完成年銷售目標過半。

　　而如今，隨著銷量的暴跌，單靠房價的上漲已無法維持昔日的繁榮。

　　相對于年初制定的銷售目標而言，近年頭4個月，多數房企銷售進度頗為緩慢。除年度銷售任務偏于保守的恒大地產完成30%以上外，世茂房地產、融創中國、富力地產、金地集團等房企前四月的業績占年度目標都在兩成左右。

　　德銀研究報告認為，合生創展、首創置業、金地集團、寶龍地產、建業地產、遠洋地產等9家房企或無法完成今年銷售目標，未來幾個月若不降價或加大銷售力度，很可能導致重大現金流問題。

　　最明顯的例子是，今年以來，全國范圍內被曝光的房企資金鏈斷裂的案例就有10余起，包括浙江寧波、江蘇南京、無錫、安徽合肥、湖北襄陽、陜西神木等地，如寧波奉化的興潤置業、海寧立德地產以及南京江寧盈佳地產等等，多為中小型房企。

　　降與不降兩難

　　銷售下滑的后果是庫存增加。

　　易居房地產研究院監測顯示，截至4月底，35個城市新建商品住宅庫存總量為2.49億平方米，環比增長2.6%，同比增長19.5%，創下近5年歷史新高。

　　克而瑞研究中心的觀點認為，本輪降價大有趕超2011年時震蕩市場的全國性降價之勢，6折讓利再度出現，在產品類別上，主要是剛需產品，大小房企均有涉及。

　　首先降價的仍舊是2008年領降全國的萬科。

　　5月24日，位于廣州番禺興南大道的剛需大盤萬科歐泊推出204套洋房，銷售均價約為15000至16800元/平方米。而萬科歐泊之前一個月的網簽均價為21092元/平方米，此次售價較前期降幅接近30%。

　　經濟觀察報獲得的信息顯示，萬科已在北京、廣州、深圳、杭州等多個重點城市降價銷售。而且幅度劇烈。

　　萬科內部人士對經濟觀察報表示，萬科內部早就為降價做好了準備，萬科深圳公司早在4月就定小基調，隨時準備降價甩貨。

　　在上述高管看來，一旦各種變相的優惠方式不能支持成交量上升，開發商就會采取降價方式，降價幅度可能在10%至15%之間。

　　問題是，并不是所有開發商均具備降價的實力與底氣。

　　中海地產的年報顯示，中海去年實現的凈利潤約為183億元，連續12年位列房地產行業第一，其高利潤率一向被視為行業標桿。

　　但房企盈利能力下滑是整個行業的發展趨勢，中海去年結算毛利率從2012年的38%下降至33%。

　　萬科的數字也反應了這一趨勢。萬科2013年結算毛利率為23.69%，較2012年下降3.72個百分點；2013年結算凈利率12.76%，較2012年下降1.16個百分點。這也是萬科第四年份結算利潤率出現下降。

　　但降價并不一定就能管用。

　　一國企房企高管在接受經濟觀察報采訪時表示，目前，大多數樓盤該開不敢開，開了推不動。今年以來幾乎所有房企開盤去化率均降至4成以下，去年則為7成左右，顯示銷售明顯放緩。

　　至于未來房地產走勢如何，很難有人能說清。有著香港地產教父之稱的施永青的話有一定代表性。

　　在接受媒體采訪時，施永青說，我們在內地有幾萬員工，就像在內地樓市的肌理中安插了一個個探測器，我們的感覺應該不會錯。

　　在施永青看來，二三線城市供過于求的情況已明顯暴露。除了剛需的錢還會入市外，投資者一定避而遠之。單憑剛需是沒法消化現時這么龐大的供應量的。

　　施永青說，頭腦清醒的地產商已意識到危機正在逼近，已開始部署戰略退卻。他們知道，在二線城市應盡快減價清貨，即使蒙受一定的虧損，也要及早離場。否則，資金就可能被套死，以后得長期背著這個包袱。

　　和潘石屹[微博]一樣，施永青認為最薄弱的環節、承擔風險最大的是金融產品。在施永青看來，本來中央有政策，限制銀行向地產行業注入過多資金，但是開發商還是利用信托、理財產品、私募基金等形式變相把銀行的錢套出去，現在這部分錢都快要到期了。借新還舊是慣用的方法，但問題是，如果房子賣不動、房價下跌，他們就很難再從市場上順利融資，舊債就要出問題。（來源：經濟觀察報）