任志強表示當我們的調控都是以短期行為為目標的時候，通常會發生后遺癥，一定是錯的

　　文／《中國證券期貨》記者 凡志喜

　　地產經濟之痛

　　日益趨高的房價猶如壓在國人身上的一座大山，卻難掩房地產市場的陣陣狂熱。2014 年伊始，不到20 天的時間，北京市瘋狂賣地的記錄竟然達了400 億元。在2014 年1 月所出讓的土地當中，幾乎都高得嚇人。

　　針對過高的房價，央行曾多次降息，還專門強調房地產行業貸款政策。

　　地方政府的行政調控已然受到了降息所帶來的市場回暖的沖擊。在這種形勢下，如何緩解降息給行政調控帶來的壓力？房地產給中國經濟、社會帶來的多層面的痛，加劇了進一步調控房價、促進房價合理回歸的必要性和緊迫性。

　　當降息等經濟微調政策時時有被房地產市場攪亂搗混的可能時，足以說明房地產市場給社會帶來的痛遠遠不止高房價對居民的重壓，更深入到了在一定程度上制約經濟政策的地步。由此不難看出，房地產仍舊是中國經濟之痛，而且痛得越來越厲害。

　　房產調控之殤

　　拿北京來說，政府雖然推出了自住房計劃，但是短期內自住房仍然只能解決北京市戶籍和保障房對象的住房問題。再說，7 萬套住房與15 萬排隊等待保障房的家庭是何等的不相稱！而自住房的配套成本一旦轉嫁到純商品房用地上，那么純商品房的價格可想而知。

　　根據國家統計局日前公布的2013年12 月數據顯示，廣州與北京、上海、深圳四大金剛已連續第四個月同比漲幅超20%，這個數據是廣州國土房管局數據的整整兩倍，更是居民人均可支配收入增幅的近三倍。如果再考慮到不少房屋是以雙合同形式成交的因素，房價實際漲幅可能還要高于20%。

　　房價既然調控不了，就“調控”房價數據，這是很多地方經常使用的“殺手锏”，背后透露的往往是地方在房價調控上的尷尬與無奈。土地財政沒有破局，貨幣政策沒有收緊，房價上漲就是大概率事件，再多的行政調控手段也只是枝節，無法扭轉房價上漲這一大勢。

　　房地產是城市化的表象，對于一個處于快速城市化進程之中的國家來說，房地產熱并且給經濟注入巨大能量、改變人民的生活，都是十分正常的。但是，捫心自問，房地產到底給民眾生活帶來多少的幸福感？

　　如此，不得不承認調控乏善可陳，因為每次針對房價的調控都收獲了更高的房價，這樣的反復又將會給社會帶來多少負面影響？

　　控漲難題待解

　　從2013 年下半年以來，一路瘋狂的土地價格更是讓“房價穩定”成為一項幾乎不可能完成的任務。對于各地方政府而言，房價調控目標本就是一場明知不可為而為之的游戲。

　　就在“京七條”出臺的前一天，國家統計局發布2013年9月份房價數據，北京因同比漲幅超20.6%，名列全國70 個大中城市房價漲幅第一位。

　　2013年“京七條”出臺后，要求加大自住型商品房用地供應，而11月份成交的亦莊及東壩地塊多含有自住型商品房等土地配建用地，但盡管如此，開發商拿地積極性依然高漲，成交的價格也近乎失去“理智”。

　　而在北京市住建委限制高價樓盤預售審批之前，北京又一次因同比漲幅超20%，在70 個大中城市中名列前茅。

　　據北京市國土資源局黨組副書記、副局長張維日前介紹，2013 年北京住宅地供應大增，住宅用地的價格上漲明顯。2013 年，北京住宅用地平均價格為9328元/ 平米，同比上漲43%，比2010 年9 月的歷史高點8862 元/ 平米上浮5%，達到歷史新高。在這樣的土地價格下，北京要想實現“保持房價穩定”的控漲目標，似乎很難。

　　毫無疑問，中央政府對房價的調控符合了民眾的利益，人們在對調控的期望和結果的失望中，用傳統的思維定勢激烈批評地方政府的不作為，無力關注游戲規則是否符合了規律。

　　即便是出于“穩增長”的宏觀經濟訴求，并且明確排除“救樓市”的政策嫌疑，降息對樓市來講依然存在一定的利好，這意味著開發商融資成本隨著貸款利率下降而降低，同時也降低了消費者的購房成本。在樓市回暖的關頭，在樓市這樣一個信心市場上，連續降息也容易被部分人理解為樓市調控政策觸底，從而激發其消費需求的釋放。這種消費心理被開發商拿捏，會增加其挑逗房價上漲的底氣。

　　當新一輪的調控襲來，受限購、限貸政策的影響，按下了一二線城市房價的葫蘆，眾多“瓢”卻在三四線城市浮起。然而隨著樓市的持續回暖，一二線城市再現供不應求的情形，眾多房企就有可能不約而同的集體選擇重回一二線城市。而三四線城市則在巨大的庫存之下陷入低迷，市場分化不斷加劇。

　　近年中國房地產調控政策一覽

　　2003年8月：國務院明確將房地產行業作為國民經濟的支柱產業。  

　　2004年3月：“831”大限提高拿地“門檻”，調控開始。  

　　2004年10月：央行10年來首次宣布上調存貸款利率。

　　2005年3月：房貸優惠政策取消，調控涉及消費層面。國八條出臺，調控上升到政治高度(老國八條)。

　　2005年5月：七部委意見，調控加強、細則出臺(新國八條)。     

　　2005年9月：銀監會212號文件收緊房產信托。   

　　2005年10月：國稅總局重申二手房繳納個稅。   

　　2006年4月：房貸利率再次上調。  

　　2006年5月24日：國六條出臺，新一輪調控大幕開啟。

　　2006年5月29日：國務院出臺限制套型90/70政策。

　　2006年5月31日：國稅總局出臺二手房營業稅政策。

　　2006年7月6日：未取得預售許可證的樓盤不得發布預售廣告。

　　2006年7月11日：建設部出臺171號“外資限炒令”。         

　　2006年8月19日：央行調整金融機構人民幣存貸款基準利率0.27個百分點。

　　2006年8月30日：建設部出臺《城鎮廉租房工作規范化管理實施辦法》。

　　2006年9月：房地產市場整頓《國務院辦公廳轉發建設部等部門關于調整住房供應結構穩定住房價格意見的通知》。

　　2007年1月：建設部規范房產經紀行業，資金監管、網上簽約、標準買賣合同三大詳盡相互配合的文件一起出臺，引導二手房交易進入良性、正規的軌道。

　　2007年3月18日：央行再次上調存貸款基準利率0.27個百分點。

　　2007年5月19日：央行再次加息，上調0.27個百分點，一年期貸款利率上調0.18個百分點。個人住房公積金貸款利率上調0.09個百分點。6月5日期，上調金融機構人民幣準備金率0.5個百分點。

　　2007年7月20日：央行第三次加息，此次針對活期存款利率上調，由0.72%上調至0.81%，為2002年2月以來首次上調活期存款利率。

　　2007年8月：央行第五次加息，存貸款基準利率上調0.27個百分點，一年期存款利率達到3.87%，一年期貸款利率達到7.29%。

　　2007年9月27日：央行出臺新政，二套房首付比例不得低于50%，貸款利率上浮至1.1倍。

　　2008年3月：建設部70/90政策適用范圍擴大到經濟適用住房。

　　2008年3月25日，上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，達到15.5%，創下歷史新高。

　　2008年5月30日：國家多項調控近期開始施行，土地閥門再度把緊。

　　2008年6月10日：稅務總局：企業為個人購買房產需征個人所得稅。

　　2008年7月14日：國土部表示：小產權房不給宅基地證。

　　2008年8月11日：國務院新規：商品房銷售應明示能源消耗指標，并附上住房保修書和住宅產品說明書。

　　2008年8月14日：三部委聯合印發《2008年廉租房工作計劃》，新增廉租住房保障戶數250萬戶，達到350戶。

　　2008年8月25日：央行銀監會聯合發文要求嚴格建設項目貸款管理。

　　2008年9月15日：央行宣布“雙率”齊降。

　　2008年10月9日：西方央行聯社降息，中國打出“降率免稅”組合拳。   

　　2008年10月28日：央行年內第三次下調利率，存貸款分別下調0.27個百分點。

　　2009年5月25日：發改委提出今年將由財政部、稅務總局、發改委、建設部負責研究開征物業稅。

　　2009年10月：營業稅免征優惠政策終止。

　　2010年4月：頒布《國十條》，限制異地購房、二套房貸標準大幅提高等具體可執行性的措施。

　　2010年1月：國務院出臺“國十一條”，嚴格二套房貸款管理，首付不得低于40%，加大房地產貸款窗口指導。

　　2010年4月18日：國務院發布通知指出，商品住房價格過高、上漲過快、供應緊張的地區，商業銀行可根據風險狀況，暫停發放購買第三套及以上住房貸款；對不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放購買住房貸款。

　　2011年1月26日：公布新“國八條”，把二套房貸首付比例提至60%，貸款利率提至基準利率的1.1倍。加上此前的政策，2011年，首套房商業貸款的首付為30%，第三套及以上住房不發放商業貸款。在東莞無法提供一年的納稅證明或社保證明的家庭，也無法獲得商業貸款。

　　2012年：住房信息系統聯網，工、農、中、建四大行首套房貸利率降到基準線。

　　2013年：完善穩定房價工作責任制；堅決抑制投機投資性購房；增加普通商品住房及用地供應；加快保障性安居工程規劃建設；加強市場監管。

　　(本刊記者根據公開資料整理。)