本報記者 王海春 上海報道

　　當一些開發商想著怎么降價賣房的時候，上實發展卻找了另一條有意思的融資路徑：對項目公司進行增資擴股、同時引入機構投資者，并在這個過程中間接完成項目公司股權的轉讓。

　　如果說上實發展的增資、擴股方式還比較新，那么今年房企通過直接轉讓股權來融資，則更加普遍。據中原地產統計，今年前10個月，房企通過股權交易的金額已經超過300億。

　　有開發商向記者表示，今年房地產股權交易之所以活躍，其實是在其它融資渠道被堵的背景下，開發商拼命找資金的一種表現。

　　兩個月融資20億

　　為擴展融資渠道，上實發展以一種看起來十分有趣的方式在融資：通過對項目公司增資、引入私募股權的方式來另辟“新財路”。

　　上實發展11月9日發布公告稱，公司擬引進上海和齊股權投資基金對旗下成都上實進行增資，和齊基金將以6.7億元認購增資。在6.7億元中，約2.95億元將進入成都上實的注冊資本，其余3.75億元進入成都上實的資本公積。增資后，成都上實的注冊資本由3億元增加至5.95億元。

　　在成都項目引入PE的同時，上實還在11月9日公告稱以1176.47萬元的價格，將所持有的泉州市上實公司2%的股權轉讓給天津永嘉股權投資基金合伙企業。

　　“對項目公司進行增資擴股，在某種意義上可以被視為股權交易的一種形式。這種交易方式在引入投資者、增加公司注冊資本的同時，其實是出讓了一部分項目公司的股權。”同策房產研究中心總監張宏偉表示。

　　華泰證券分析師向記者表示：“上實通過增資擴股子公司，以及轉讓子公司股權已經不是第一次了。”

　　在9月份，上實發展就以幾乎完全相同的方式，在青島項目上演了一出增資的“劇目”。

　　在兩個月的時間內，上實發展通過“增資”的路子，成功引入的資金近20億元。

　　房企的無奈選擇

　　上實發展的“新財路”只不過是“冰山上的一小角”。

　　中原地產研究部經理劉淵表示，今年房地產類的股權交易可以說創了新高。“上海聯合產權交易所的交易中，房地產類股權的交易金額已經連續幾周排在第一位。”劉淵指出，這從另一個側面說明，轉讓房地產項目股權成了開發商一種另類的融資方式。

　　據中原地產的研究報告顯示，今年前10個月，全國房地產股權交易的規模為93宗，總交易額高達300.8億元；這個數字已經遠超過2010年全年的84宗、165.25億元的規模。

　　易居中國在對189家上市房企的半年報資產盤查后發現，截至今年6月30日，在66家房企中，資產負債率超過70%的占到了被調查房企總數的35%。其中，ST興業和ST園城已經資不抵債，其資產負債率竟然分別高達939.9%和109.6%。

　　有分析師指出，在樓市調控的持續高壓下，房企身上所背的債務如滾雪球一樣越滾越大，面對高企的負債率，房企正在走向更為艱難的境地。

　　而據中國人民銀行的統計數據，截至今年三季度末，房地產開發貸款余額7887億元，同比下降4.8%。房地產開發貸款余額2.64萬億元，同比增長14.9%，比上季度末低3.5個百分點。

　　“房企資金壓力越來越大。有些項目可以通過降價來回籠資金，但對于一些還在開發中的項目來說，在尋求融資不成的情況下，轉讓股權無疑是最有效的方式。在這種背景下，那些手頭有著充實資金的央企、國企，則可能成為本輪調控中最大的受益者。”易居中國綜合研究部部長楊紅旭表示。