■ 深圳特區報記者 譚建偉

　　1價格直追商品房

　　眾廈地產總經理助理林曉華認為，深圳的小產權房主要包括兩大類，一是在原農村集體所有土地上建成的房子，由相關社區居委會核發使用證；二是軍產房，有軍方提供的房產證。

　　近5年，深圳商品房價格一路上升，而不用繳納地價和稅款的小產權房價格相對較低，約為商品房價的一半。不過，在商品房遭遇限購、限貸、限價的當下，低價小產權房吸引了大量資金流入，小產權房價格與商品房之間的差距在不斷縮小。

　　“福田區金盾劇院后邊有一處軍產房，均價25000元／平方米，小戶型多，你有沒有興趣投資啊？”日前，記者接到中介的這類推盤電話時，著實大吃一驚。沒有完整產權的軍產房居然均價這么高？去年10月前后，該地段推出一批公寓，包裝修均價每平方米才30000元出頭，現在這處軍產房基本不帶裝修，也達到每平方米25000元，二者相差只有三成左右了，比以往縮小了20%的差價，比5月深圳每平方米15262元的整體均價高出約10000元。

　　不僅新建小產權房價格正在急追商品房，二手小產權房與商品房價格的差距也在縮小。安居福地產一位客戶經理介紹，梅林軍產房深圳邊防分局住宅區建于2002年，目前房價為每平方米15000元左右，而鄰近的同樣“年齡”的商品房為每平方米20000元出頭，相差不到40%。而租金與商品房相當，140平方米的住房月租5000多元。

　　南山區西麗留仙大道旁邊的留仙居是新圍社區居委會開發的小產權樓盤。據施聯行置業顧問介紹，該樓盤建于2009年，有3000多住戶。二手房均價每平方米超過12000元，與周邊的二手商品房比，只低三成左右。租金與商品房沒什么差別，一套42平方米的一房一廳月租2000元。

　　2投資者“剛需”都在買

　　誰在購買小產權房？6月4日，記者先后到福田區金盾劇院后邊一軍產房樓盤和寶安沙井集體小產權房銷售現場查看實況。

　　位于彩田路邊的該軍產房新盤屬二期開發，包括32平方米到170平方米不等的十多種戶型，以90平方米以下戶型居多。樓盤還在建設中，樣板房集中在8樓、12樓。

　　記者與胡女士夫婦一起戴上安全帽，乘坐簡易電梯，首先來到8樓。30多平方米的小戶型樣板房集中于此，設計成了包括廚房、衛生間在內的小公寓。隨行的中介人士介紹，均價23000元／平方米，含裝修。“每套總價77萬元上下，月租至少2600元，放租空置期不超過7天；租金回報率約4%，周邊商品房均價每平方米40000元以上，因此這種房還有升值空間。”

　　胡女士夫婦對東南向和西南向的兩室一廳興趣挺大。朝向好、70平方米的面積，投資、自住兩可，是他們心動的主要原因。

　　12樓開放了51平方米及140平方米以上的大戶型樣板間。二室一廳的51平方米戶型看房客較多。中介人士表示，超過40平方米的戶型雖然每平方米要加收2300元的裝修費，但51平方米戶型樓層更高，且有兩個房間，可滿足多種類型客戶的需求，租客面相對較廣，月租超過4000元。一對帶著老人來看房的中年夫婦，對這種房型有購買意向。他們在附近買了商品住宅，想買套軍產房給老人住。

　　從市中心驅車西行50分鐘可達沙井。這里高樓林立，儼然一個高密度住宅小區。眾廈地產《小產權房專題研究》披露的數據是，深圳存量住宅中，小產權房比例已經超過60%。深圳小產權房分布范圍廣，寶安沙井為深圳小產權房數量之最，在售或在建的統建樓盤在50個以上，住房多達5萬多套。這些小產權房的開發模式是，由原住民、村股份公司、私營老板或開發商等多方合作，再進行利潤分成。

　　記者來到沙井一批發城現場看樓。業務員表示，整個項目包括6棟樓的商鋪和住宅。目前，住宅已經全部賣完，買家主要是附近工廠的管理人員、原村民、有實力的投資客。有的上班族買房是為了自住，也有客戶是為了博租金和升值。有位客戶一口氣買了10套。

　　3小產權房風險多

　　小產權房雖然絕對價格低于商品房，但近年來的相對漲幅一點也不遜色。以位于梅林的深圳邊防分局住宅區為例，2002年開始賣房時，每平方米均價才3000多元，現在飆升至15000元，漲幅達4倍，甚至超過了同期周邊商品房的漲幅。福田中心區彩田路邊一處軍產房，2005年開賣時每平方米5500元，現在二手房價為23000元，漲幅超過3倍。社區小產權房的漲幅也很大。西麗片區部分小產權房10年漲6倍。留仙大道旁邊的留仙居自去年初以來，經歷三次樓市調控，房價逆市上漲兩成。

　　業內人士認為，房價低，收租金，賺差價，博拆遷賠償，這些是人們鋌而走險購買小產權房的主要動機，其中，固然不乏為解決自住需求的無奈群體，也有相當部分人火中取栗只為博取超額回報。特別是深圳對商品房的限購力度持續加大，二手房按評估價征稅政策即將推出之際，一些投資客瞄上了不限購、沒有交易稅費、價格相對較低的小產權房。中原地產一名置業顧問稱，近期，小產權房變得熱起來了，預計這種熱度還可能上升，特別是安全系數相對較高的軍產房更會受到部分人的追捧。

　　資深地產人士相繼發出冷靜的提醒。眾廈地產林曉華認為，小產權房價格漲幅已大，追高有一定風險。更大的風險是，花了買房的錢，拿不到房產證，得不到應有的保護；隨著新拆遷條例的實施，未來拆遷主體為政府而不是開發商，小產權房博取賠償的空間縮小了，而作為違法建筑被強制拆除的風險加大。

　　地產律師顏宇丹說，小產權房買賣合同的效力以認定無效為原則，以認定有效為例外，如買賣雙方都是同一集體經濟組織的成員，經過了宅基地審批手續的，可以認定合同有效。對于將房屋賣給本集體組織之外的成員，尤其是城鎮居民的，無論建房行為是否合法，法院通常以買賣合同違反國家政策的禁止性規定而認定其無效。根據《合同法》規定，合同無效或被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還，不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。另外，小產權房的房屋質量和房屋售后保修難以保證；購房后如遇到國家征地拆遷，很可能無法得到拆遷補償。而且，購買小產權房需要一次性付款，不能按揭；買入后，房子無法抵押。

　　由于約定小產權房所有權和永久使用權轉讓的合同無效，部分深圳小產權房開發商變通地想出了出資合建＋租賃合同的方式。對此，顏宇丹認為，房屋租賃受20年租期限制，超期限合同無效，違約金得不到法院支持。

　　購買軍產房，風險也顯而易見。據了解，地方人員購買軍產房后一般無法辦理通常意義上的產權證，落戶及孩子上學等可能面臨困難；房價上漲時，原軍產房主毀約收房的情況不時發生，購房者如起訴，地方法院可能不予受理；如遇政府拆遷、征收、征用，如何保護非軍籍購房者合法權益，尚無明確法律規定；軍產房還面臨再次轉讓困難、無法繼承等風險。

　　相關鏈接

　　什么是小產權房

　　通常所謂的“小產權房”，也稱“鄉產權房”，是指由鄉鎮政府而不是國家頒發產權證的房產。說得再直白一些，“小產權房”是一些村集體組織或開發商打著新農村建設等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農民自行組織建造的“商品房”。現在小產權房也包括軍產房。

　　相關案例

　　北京畫家村“宋莊房訟”案終審

　　購房合同無效 賣家給予賠償

　　農民眼見房價上漲，5年后反悔曾經賣房給畫家。2007年12月，北京市二中院依據“農村居民不得出售宅基地給城市居民”的有關規定，判定北京市通州區畫家村“宋莊房訟”案房產買賣無效。被告畫家李玉蘭敗訴失房，原告農民馬海濤被判返還李玉蘭總計9.3萬元的賣房款與補償款。

　　2002年，馬海濤以45000元的價格將位于通州區宋莊鎮的院落出售給李玉蘭。入住后李玉蘭對該房屋進行了整修和添附。因房價急漲，2006年，馬海濤要求確認雙方簽訂的買賣房協議書無效。當時，畫家村農民討房訴訟案形成了10多起，悔約理由基本都是依據“城里人不得買賣農村集體經濟組織成員住房”的政策。

　　法院在終審判決書中指出，出賣人在出賣時即明知其所出賣的房屋及宅基地屬禁止流轉范圍，出賣多年后又以違法出售房屋為由主張合同無效，故出賣人應對合同無效承擔主要責任。對于買受人信賴利益損失的賠償，應當全面考慮出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益，以及買受人因房屋現值和原買賣價格的差異造成損失兩方面因素予以確定。

　　隨即，李玉蘭起訴到原審法院，要求馬海濤賠償其信賴利益損失48萬元。2009年6月，北京二中院對此案終審，維持一審法院做出的馬海濤應當按照過錯程度賠償李玉蘭經濟損失的判決。

　　此前，北京海淀區在4起農民房買賣糾紛案件處理中，做出過買賣協議無效，但賣方需要賠償30萬－50萬元的判決。

　　有消息稱，北京市高級人民法院曾下發關于審理農民宅基地糾紛案件的會議紀要，要求法院在判處房屋買賣合同無效的情況下，由賣房農民對買房者進行賠償，賠償比例為房屋經評估后總價款的70%。

　　深圳地產律師顏宇丹表示，上述判決只是個別判例，其他地方的法院未必照此下判，小產權房買方被賣方收房且得不到賠償的概率較大。

　　(譚建偉)