調(diào)控已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場的常態(tài)。就在距離春節(jié)還有8天的時候，一只重拳再次砸向這個讓人歡喜讓人憂的市場。

　　1月26日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，研究部署進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。

　　當天晚上19時許，會議內(nèi)容公開，8條針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控措施正式出臺。這個被稱為新國八條的地產(chǎn)新政為今年房地產(chǎn)市場定下了基調(diào)。

　　“從來沒見過這么嚴厲的政策�！蔽覑畚壹曳康禺a(chǎn)經(jīng)紀公司控股公司副總胡景暉告訴記者，看來這一輪的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控只能成功不能失敗了。

　　限購是國八條奏效的關鍵

　　如果說之前的調(diào)控總是難抑需求的話，此次的新國八條則從各個層面做出了限制，試圖改變社會對房子的需求。

　　“2011年各城市人民政府要根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標�！边@是對今年的新房價格作出限制。

　　“調(diào)整個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅政策，對個人購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，統(tǒng)一按銷售收入全額征稅�！�

　　這一條取消了住房營業(yè)稅優(yōu)惠，對商品房銷售作出限制。在此之前，未滿5年的普通住房如果轉(zhuǎn)手交易，采取的是差額征收營業(yè)稅的方法。

　　新國八條規(guī)定，“對貸款購買第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準利率的1.1倍�！碧岣呤赘侗壤�，是對住房貸款需求作出限制。

　　“各直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，在一定時期內(nèi)，要從嚴制定和執(zhí)行住房限購措施�！� 這一條，對購買住房作出限制。

　　“限制”，毫無疑問地要成為今年房地產(chǎn)市場的主基調(diào)。

　　“在新國八條中，二套房首付比例提高到6成、取消差額營業(yè)稅，已經(jīng)不算是大的沖擊了，最要命的是限購政策�！焙�景暉說。

　　26日晚新國八條出臺之后，胡景暉就一直在研究。一開始，他的注意力還是集中在信貸、稅費的政策調(diào)整上，但仔細研究幾遍之后他發(fā)現(xiàn)，真正致命的措施出現(xiàn)在第六條，也就是限制購房的措施。

　　按照他的理解，這個限購的措施有著豐富的內(nèi)涵。以北京為例，如果一個有北京戶口的家庭已經(jīng)擁有了兩套住房，那么今年將沒有資格再買房；如果一個家庭沒有北京戶口，但在北京長期工作，那么只能在京購買一套住房；如果這個家庭既沒有北京戶口，也沒有人在北京長期工作，今年就沒有資格在北京購買住房。

　　與2010年的限購政策不同的是，在2010年，不論這個家庭擁有多少套住房，都允許其再購買一套。新國八條則徹底堵住了再次購房的口子。

　　值得注意的是，這項政策并非只針對北京、上海。按照新國八條的表述，直轄市、計劃單列市、省會城市和房價過高、上漲過快的城市，都要執(zhí)行這個政策。

　　“這幾年累計算下來，北京市的商品房中，大概1/3是由無北京戶口同時也不在北京工作的人購買的，這些人不論多么有錢，今年都沒有資格在北京買房，也沒有資格在其戶籍所在地、長期工作的城市以外的房價上漲過快的城市買房�！焙�景暉說。

　　不僅如此，旅游地產(chǎn)也將遭受重創(chuàng)。以三亞為代表的旅游城市，缺少了外地人的購買，其商品房的銷售狀況可想而知。

　　“毫無疑問，此次新政力度最大的，就是限購政策。”北京大學房地產(chǎn)研究所所長陳國強這樣對記者說，2010年，共有14個城市加入限購的行列；新國八條一出來，基本上就擴展到全國了。

　　北京中原房地產(chǎn)經(jīng)紀公司預計，今年將有超過60個的城市實施嚴格的限制購房措施，市場交易量將會受到明顯打擊。以北京為例，如果實施嚴格的限購措施，市場將減少20%的購買力。

　　陳國強告訴記者，不僅限購的城市范圍擴大，購房的門檻也被提高，這些都將對住房需求、投資性需求產(chǎn)生影響。

　　地方政府無路可退

　　新國八條的橫空出世，已經(jīng)在房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)引發(fā)了地震。不少房地產(chǎn)經(jīng)紀公司都認為，這八條，條條致命，未來的房地產(chǎn)市場行情將很難再現(xiàn)去年下半年的火爆。

　　一位在某國有大型銀行從事風險控制的金融界人士告訴記者，考慮到未來宏觀經(jīng)濟形勢，特別是穩(wěn)健貨幣政策下趨緊的流動性，銀行在年初制定零售業(yè)務發(fā)展計劃時，即確定將愈發(fā)有限的信貸資源盡量用于高綜合收益的產(chǎn)品。個人住房按揭貸款因國家政策變化、綜合收益不明顯，將不會成為重點發(fā)展方向，其所配置的信貸資源在2011年非常有限。

　　“在此大背景下，本次調(diào)整肯定會沖擊住房按揭市場。但因為住房按揭不是今年的重點發(fā)展方向，而且二套首付比例繼續(xù)提高，可有效降低銀行抵押物的處置風險，綜合看，對銀行影響不大�！痹撊耸空f，加息周期、整體流動性的不斷收緊，以及房地產(chǎn)調(diào)控政策的累加效應，會否引起房地產(chǎn)相關信貸系統(tǒng)性風險，值得關注。

　　那么，為何現(xiàn)在出臺如此嚴厲的調(diào)控措施？

　　北京大學房地產(chǎn)研究所所長陳國強認為，這幾年房地產(chǎn)調(diào)控看不到明顯成效，中央對房地產(chǎn)調(diào)控的決心更加堅定。此外，2010年12月的房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)，也是推動中央下猛藥的重要原因。

　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2010年12月，全國房地產(chǎn)市場銷售面積接近2.2億平方米，占全年交易量的20%以上。

　　在房地產(chǎn)市場，12月份歷來都是銷售最為清淡的一個月。從這些年的數(shù)據(jù)看，12月份的平均銷售面積大概為五六千萬平方米，而在2010年12月，銷售面積翻了好幾番。

　　“這個數(shù)據(jù)創(chuàng)下這么多年來房地產(chǎn)市場的一個紀錄，而且隨著交易量的快速增長，房價也出現(xiàn)明顯的快速上升，在二三線城市尤為明顯。”陳國強告訴記者，2010年，通貨膨脹是全國上下都關注的問題，而房價的上漲則與通脹形成了相互推動的關系。 

　　2010年12月26日，國務院總理溫家寶在中央人民廣播電臺與聽眾對話時曾表示，中央有信心讓房價回到合理位置。

　　與以往調(diào)控措施不同的是，新國八條還把對地方政府的責任追究明確提了出來。這一點在新國八條中占據(jù)了兩條。

　　按照新政要求，各城市人民政府要根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展目標、人均可支配收入增長速度和居民住房支付能力，合理確定本地區(qū)年度新建住房價格控制目標，并于一季度向社會公布。

　　如果未如期確定并公布本地區(qū)年度新建住房價格控制目標、新建住房價格上漲幅度超過年度控制目標或沒有完成保障性安居工程目標任務的省(區(qū)、市)人民政府要向國務院作出報告，有關部門根據(jù)規(guī)定對相關負責人進行問責。執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策不到位，房地產(chǎn)相關稅收征管不力，以及個人住房信息系統(tǒng)建設滯后等問題，也納入了約談問責范圍。

　　這就等于說，如果地方政府沒有在今年將房價控制住，將不得不面對被問責的尷尬。

　　調(diào)控政策怎樣落實

　　“調(diào)控政策再怎么嚴厲，得不到真正的執(zhí)行還是沒有用�！焙�景暉告訴記者，從限購的政策看，落實起來還需要做很多工作。比如說，怎么確定購房家庭的真假？有沒有足夠的數(shù)據(jù)能夠判斷出一個家庭擁有多少套住房？而民政部門與房管部門的數(shù)據(jù)目前還沒有聯(lián)通。

　　胡景暉表示，從中央的政策看，是一定要取得調(diào)控的階段性成果。

　　“地方政府無疑是調(diào)控的核心，調(diào)控能否取得明顯成效，取決于地方政府的政策執(zhí)行意愿與能力。”陳國強說，此次新政中，地方政府的責任被重申，他們面臨更大的壓力去推動政策的執(zhí)行。

　　陳國強認為，如果新國八條能得到地方政府的嚴格執(zhí)行，那么今年的房地產(chǎn)市場預期肯定會受到影響，市場需求肯定會減少，房價將失去上漲的基礎，價格回調(diào)的預期將會增強。

　　“對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，今年肯定會比以往艱難。從現(xiàn)在開始，這些企業(yè)應該更加現(xiàn)實地制定經(jīng)營策略，要把去庫存化、盡快回籠現(xiàn)金擺在更加重要的位置上�！标悋鴱娬f。記者 李松濤