田新杰

　　去年土地市場(chǎng)爭(zhēng)奪激烈，在國(guó)企、央企等大型開(kāi)發(fā)商的哄搶中，大部分中小型房企一地難求，有公司甚至寸土未得，如今，終于有他們拿地的機(jī)會(huì)了，問(wèn)題是，時(shí)機(jī)合適么？

　　據(jù)本報(bào)記者調(diào)查掌握的情況，以目前多家企業(yè)的舉動(dòng)來(lái)看，不管是不是最佳時(shí)機(jī)，這些中小型房企已經(jīng)出手。不少此類開(kāi)發(fā)商的高層告訴本報(bào)，雖然市場(chǎng)調(diào)整在所難免，但長(zhǎng)期的行業(yè)發(fā)展空間沒(méi)有問(wèn)題，因此，及時(shí)補(bǔ)充土地儲(chǔ)備，合理配置中長(zhǎng)期發(fā)展的存貨結(jié)構(gòu)，是第一位的。

　　“抄底不是最主要的，抄底也不是誰(shuí)都能做到的。現(xiàn)在能夠拿到底價(jià)的土地，為何不拿？”一位剛剛在蘇州拿下一幅土地的民營(yíng)開(kāi)發(fā)商高層向記者坦言。

　　旭輝集團(tuán)董事長(zhǎng)總裁林中告訴本報(bào)記者，“抓住‘彎道超車’的機(jī)會(huì)，積極增加土地儲(chǔ)備，為下一步超車提供可能。”

　　林中的想法在許多期待有所突破的中小房企負(fù)責(zé)人中具有代表性，而眼前最大的困難可能就是融資壓力。“例如最近拿地的新湖中寶、天地源等多家公司，都采取了邊積極拿地邊通過(guò)股權(quán)質(zhì)押等渠道融資的策略，動(dòng)作頻頻。”一位房地產(chǎn)券商分析師指出。

　　央企打盹 民企“補(bǔ)地”

　　據(jù)公開(kāi)信息統(tǒng)計(jì)，今年前4月萬(wàn)科新增土地建筑面積達(dá)913萬(wàn)平方米，居各房企之首，5月份，萬(wàn)科在此基礎(chǔ)之上又新增8個(gè)土地項(xiàng)目；前4個(gè)月，保利則在土地市場(chǎng)投入159億元居首，5月份，保利又以31億元分別在上海、成都和沈陽(yáng)共獲取4宗地塊，建筑面積為89萬(wàn)平方米。

　　與商品住宅市場(chǎng)成交量瞬間萎縮的情況不同，在新一輪調(diào)控中，不少企業(yè)頻頻拿地。

　　去年大部分時(shí)間里，國(guó)企、央企占據(jù)土地市場(chǎng)主力位置，而中小房企尤其是民營(yíng)房企，幾乎沒(méi)有機(jī)會(huì)拿到像樣的土地，如今，除了少數(shù)幾家全國(guó)性大型房企還在拿地外，更多的土地被這些中小房企、民營(yíng)房企拿下。

　　“2009年10月份至今年3月份，旭輝謹(jǐn)慎地面對(duì)市場(chǎng)，‘作壁上觀’。4月份調(diào)控以來(lái)，旭輝反倒積極參與了拿地，參加了十余場(chǎng)的土地招拍掛，還有幾次離中標(biāo)只是一步之遙。”林中向本報(bào)記者坦言，旭輝對(duì)于地塊本身有自己的評(píng)估和判斷，比如上海江橋地塊，8000塊的樓板價(jià)公司認(rèn)為是合理的，超過(guò)8000塊就有些離譜了。

　　在具體的拿地方法環(huán)節(jié)，旭輝主要采用市場(chǎng)化的手段去運(yùn)作。2009年旭輝一共拿了8塊地，其中有6塊是通過(guò)公開(kāi)的招拍掛來(lái)獲得，有1塊是通過(guò)聯(lián)交所掛牌轉(zhuǎn)讓獲得的，還有一塊是二手收購(gòu)的。

　　林中強(qiáng)調(diào)，旭輝一直本著“積極參與、謹(jǐn)慎拿地”的態(tài)度去參與土地競(jìng)爭(zhēng)，但真正到了拿與不拿的節(jié)點(diǎn)，旭輝會(huì)做出自己的評(píng)估，謹(jǐn)慎對(duì)待。“對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，最大的公司決策莫過(guò)于投資決策，一招不慎，滿盤(pán)皆輸。不當(dāng)?shù)耐顿Y決策，有可能會(huì)成為企業(yè)的包袱，甚至事關(guān)企業(yè)的生存。”

　　眼下，許多中小型房企正是采取類似旭輝的策略，積極進(jìn)入土地市場(chǎng)。

　　6月21日，新湖中寶公告，公司與浙江中房置業(yè)股份有限公司以8.01億元聯(lián)合競(jìng)拍獲取嘉興市一商住地塊，土地面積18.63萬(wàn)平方米，各占項(xiàng)目公司51%和49%的股權(quán)。此前的5月初，該公司剛剛以21.62億元獲取浙江麗水市三幅地塊。

　　重慶金科地產(chǎn)、榮安地產(chǎn)、禹洲地產(chǎn)、江蘇新城等公司，近期也在踴躍拿地。一位正忙于四處看地的浙江中型地產(chǎn)商負(fù)責(zé)人告訴本報(bào)，“近兩年的土地市場(chǎng)，或許也只有當(dāng)前的市場(chǎng)形勢(shì)下，眾多中小型房企才有較為充分的拿地機(jī)會(huì)。去年是很熱，但沒(méi)有我們的機(jī)會(huì)。”

　　換言之，調(diào)控來(lái)襲讓土地市場(chǎng)退燒的當(dāng)口，恰恰成為許多開(kāi)發(fā)商眼中補(bǔ)上去年未能實(shí)現(xiàn)的土儲(chǔ)量目標(biāo)的良機(jī)。

　　地市趨于理性

　　如上述中小型房企得以順利補(bǔ)充土地儲(chǔ)備，除調(diào)控背景下許多企業(yè)選擇觀望的因素外，國(guó)企尤其是央企被從政策層面引導(dǎo)不過(guò)度參與地塊爭(zhēng)奪也是另一個(gè)關(guān)鍵因素，而如萬(wàn)科、保利等依然在購(gòu)地的大型房企，由于正逐步改變土地購(gòu)入渠道，也令住宅土地的爭(zhēng)奪不至于太過(guò)激烈。

　　例如，保利今年在北京、上海、廣州、天津等地所購(gòu)的數(shù)宗地塊，多幅為商住用地，有意加強(qiáng)了商業(yè)用地的力度。

　　此外，市場(chǎng)降溫，為配合調(diào)控基調(diào)和保證出讓成功率，地方政府主動(dòng)下調(diào)出讓地塊的底價(jià)，對(duì)這些房企的購(gòu)地行為有明顯鼓勵(lì)作用。“對(duì)于土地出讓方而言，眼下只有兩種選擇，一是推遲推地，另一種則是調(diào)低價(jià)格。”上海一位土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)的負(fù)責(zé)人告訴記者。

　　中原地產(chǎn)的最新統(tǒng)計(jì)顯示，從成交價(jià)格來(lái)看，土地市場(chǎng)逐步趨于理性。5月土地市場(chǎng)漸趨平穩(wěn)，特點(diǎn)是流標(biāo)率較低，拿地溢價(jià)率繼續(xù)回落。5月全國(guó)12個(gè)被監(jiān)測(cè)城市的土地成交面積為1323公頃，環(huán)比增長(zhǎng)18%。居住用地的溢價(jià)率繼續(xù)明顯下滑，除上海多幅熱點(diǎn)地塊成交，溢價(jià)率高達(dá)123%，其余城市均未超過(guò)40%。

　　與溢價(jià)率明顯下調(diào)對(duì)應(yīng)的，則是二三線城市的土地成交量比重明顯增加，購(gòu)地企業(yè)重點(diǎn)在這些市場(chǎng)新增土儲(chǔ)。據(jù)測(cè)算，如新湖中寶所購(gòu)嘉興地塊，樓面地價(jià)僅約4300元/平方米；重慶金科所購(gòu)蘇州地塊樓面地價(jià)6473元/平方米、底價(jià)成交。

　　“有價(jià)無(wú)市并不是真實(shí)的價(jià)格。”林中直言，如今的地價(jià)水平存在低成本增加土儲(chǔ)的較大機(jī)會(huì)，“這就是我們彎道超車的機(jī)會(huì)”。

　　一步險(xiǎn)棋：資金鏈不能斷

　　然而，風(fēng)險(xiǎn)也隨之而來(lái)。“企業(yè)自籌資金在加大，融資壓力加大。”東興證券分析師鄭閔鋼指出。

　　林中也坦言，目前政府對(duì)于土地的期待普遍偏高，在房?jī)r(jià)未動(dòng)的情況下，地價(jià)也難有所迅速反應(yīng)。換言之，即使眼下是個(gè)增加土儲(chǔ)的時(shí)機(jī)，也需要應(yīng)對(duì)不小的風(fēng)險(xiǎn)，其中資金鏈的安全顯然是最為關(guān)鍵的。

　　新湖中寶6月份公告，第一大股東浙江新湖集團(tuán)先后將公司股份質(zhì)押給中國(guó)光大銀行股份有限公司杭州分行和中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行杭州古蕩支行，截至目前，新湖集團(tuán)持有的公司股份中用于質(zhì)押的股份占公司總股本高達(dá)59.69%。

　　統(tǒng)計(jì)顯示，今年以來(lái)，江蘇新城先后與國(guó)元信托、中誠(chéng)信托、愛(ài)建信托合作，融資達(dá)12.7億元。

　　6月19日，天地源也公告稱，同意對(duì)兩家子公司向金融機(jī)構(gòu)申請(qǐng)融資額度4.5億元的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款提供擔(dān)保。至今，該公司累計(jì)對(duì)外擔(dān)保總額為5.96 億元。

　　中銀國(guó)際報(bào)告披露，房企資金來(lái)源分類指數(shù)已出現(xiàn)高位回落。2010年1-5月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源27288億元，同比增長(zhǎng)57.2%，較1-4月回落2.7個(gè)百分點(diǎn)。

　　眼下拿地的企業(yè)，幾乎均有不同方式的融資動(dòng)作在同時(shí)進(jìn)行。一手拿地一手融資，安全是第一位的。林中向記者透露，旭輝注重貨幣資金與總資金的控制，現(xiàn)金流要保證占總資產(chǎn)的20%左右，同時(shí)也要控制輕資產(chǎn)規(guī)模。快速開(kāi)發(fā)，快速銷售，保障現(xiàn)金流的暢通，保障公司的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。

　　福兮禍之所伏，這也是其他類似規(guī)模的房企眼下拿地險(xiǎn)棋必須要遵循的重要原則。