制圖 吳尚楠

　　從4月14日至今，調(diào)控整半個(gè)月，市場(chǎng)出現(xiàn)了立竿見(jiàn)影的反應(yīng)，整體成交量大減，部分區(qū)域二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)大幅下跌，退房風(fēng)潮隨時(shí)爆發(fā)。隨著政策的密集發(fā)布，調(diào)控影響已經(jīng)明顯滲入銷(xiāo)售層面，開(kāi)始在地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部醞釀新的變化，中介公司營(yíng)業(yè)額銳減，小中介公司再度面臨倒閉風(fēng)險(xiǎn)。四大商業(yè)銀行緊隨政策腳步，地方政府積極研究地方細(xì)則，業(yè)內(nèi)人士紛紛調(diào)整對(duì)此次調(diào)控的預(yù)期。房產(chǎn)調(diào)控，或?qū)⑾崎_(kāi)房地產(chǎn)新的一頁(yè)。

　　調(diào)控下市場(chǎng)冷熱不均

　　高密度調(diào)控之下，北京樓市冷熱不均。以通州為首的郊區(qū)房?jī)r(jià)由領(lǐng)漲到領(lǐng)跌。而中關(guān)村、上地、清河等學(xué)府區(qū)的樓盤(pán)銷(xiāo)售并未受到新政沖擊。上述區(qū)域的唐寧ONE、領(lǐng)秀新硅谷四期、橡樹(shù)灣等老盤(pán)銷(xiāo)售態(tài)勢(shì)依然平穩(wěn)。

　　北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月底至4月初，期房網(wǎng)簽數(shù)量超過(guò)2萬(wàn)套。二手房的網(wǎng)簽數(shù)量幾乎比去年同期高出近一倍。但自“三套房停貸”等新政陸續(xù)落地后，近一周以來(lái)，北京新建住宅交易量持續(xù)日漸走低，新建住宅交易量回落近四成。據(jù)統(tǒng)計(jì)，近幾天北京逾92個(gè)樓盤(pán)在打折，其中以通州為最。

　　二手房方面也有反應(yīng)：據(jù)鏈家旗下各門(mén)面店的統(tǒng)計(jì)，從上周末開(kāi)始，北京二手房交易市場(chǎng)上買(mǎi)方減少30%，而賣(mài)方卻增加了20%。

　　而另一方面，一些熱點(diǎn)區(qū)域的樓盤(pán)卻出現(xiàn)“千人排隊(duì)搶購(gòu)”熱潮。位于中關(guān)村的龍湖唐寧ONE，近日推出38套房源，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日售罄；位于上清板塊核心區(qū)的領(lǐng)秀新硅谷四期，上周末開(kāi)盤(pán)推出290套公寓產(chǎn)品，到場(chǎng)客戶(hù)逾千人，認(rèn)購(gòu)金額7億元。

　　退房潮一觸即發(fā)

　　趙桂華在朝陽(yáng)門(mén)一家公司上班，看中了位于楊閘環(huán)島的北京新天地一套二手房，但房主一直扭扭捏捏不愿意簽字，想漲價(jià)。4月15日新國(guó)四條一出，房主終于痛快地在買(mǎi)賣(mài)合同上簽了字，以21000元/平方米的價(jià)格賣(mài)了他一年前以9000/平方米購(gòu)買(mǎi)的房子。雖然趙桂華也明白，新國(guó)四條是使得房主愿意簽字的主要原因，但是被屢調(diào)屢漲的房?jī)r(jià)弄怕了的他還是支付了5萬(wàn)的定金。當(dāng)時(shí)他覺(jué)得這次調(diào)控跟以往一樣，對(duì)房?jī)r(jià)的影響最多是個(gè)俯臥撐，但接下來(lái)的幾天，政策連續(xù)出臺(tái)，家人紛紛打電話(huà)要他別買(mǎi)了。趙桂華看周?chē)�同樣的房源甚至已�?jīng)有便宜10萬(wàn)的了，可又舍不得自己的5萬(wàn)定金，但仔細(xì)想了最近的形勢(shì)，趙桂華覺(jué)得這次房?jī)r(jià)肯定是蹦極了，哪怕不要這5萬(wàn)元，也不買(mǎi)房了。

　　記者從中原、我愛(ài)我家等各大中介了解到，從新政出臺(tái)后，趙桂華的例子比比皆是，尤其在通州、望京、亦莊等地區(qū)更為普遍。

　　據(jù)北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，2009年來(lái)，北京二手房市場(chǎng)違約中，90%都為房主因?yàn)榉績(jī)r(jià)上漲過(guò)快而認(rèn)為售價(jià)過(guò)低而違約。在4月15日以后，非常明顯地出現(xiàn)了買(mǎi)房客戶(hù)開(kāi)始違約的現(xiàn)象。因?yàn)橄盗姓{(diào)控，目前違約協(xié)議中客戶(hù)違約比例已經(jīng)達(dá)到了70%。其中八成違約客戶(hù)的理由是銀行首付門(mén)檻提高，無(wú)力籌夠首付。

　　北京中原對(duì)1000名已經(jīng)交了定金的購(gòu)房者進(jìn)行的調(diào)查顯示，有六成購(gòu)房者準(zhǔn)備退定或者正在退定的過(guò)程中。中原預(yù)計(jì)，5月以后，不僅二手房，商品房也將迎來(lái)一批因?yàn)榉績(jī)r(jià)下跌不收房、貸款首付籌不夠而造成的違約潮。

　　中介行業(yè)遭遇寒流

　　買(mǎi)房人尚可選擇違約，面對(duì)急轉(zhuǎn)而下的樓市走勢(shì)和大幅萎縮的成交額，中介公司卻沒(méi)有其他選擇，原來(lái)門(mén)庭若市的中介如今卻是門(mén)庭冷落。

　　鏈家的小董說(shuō)，3月下旬有些客戶(hù)來(lái)賣(mài)房，詢(xún)問(wèn)能賣(mài)多少錢(qián)，我們告訴他的價(jià)格要比市場(chǎng)價(jià)格還高一點(diǎn)，因?yàn)楫?dāng)時(shí)房主都跳價(jià)跳得比較厲害，所以我們寧可讓房主多報(bào)一點(diǎn)，以防以后多次跳價(jià)，可是調(diào)控政策一出，如今形勢(shì)急轉(zhuǎn)直下，3月份房子還沒(méi)賣(mài)出去的房主回來(lái)詢(xún)問(wèn)我們，我們都勸人降價(jià)。有個(gè)房主，3月登的房源，4月主動(dòng)下調(diào)了幾次價(jià)格，如今的報(bào)價(jià)已經(jīng)比3月便宜了50萬(wàn)，但還是沒(méi)賣(mài)出去，看房的人也是看看而已，不是真心想買(mǎi)。后來(lái)這個(gè)房主跟我們說(shuō)，只要有人有心買(mǎi)，其他一切都能商量。像這樣的情況不止一兩個(gè)。對(duì)我們店來(lái)說(shuō)，原來(lái)帶看房一天能有三十多回，現(xiàn)在不到十回。記者在店里看到，除了接待臺(tái)之外，后面還有三排座椅，十幾個(gè)業(yè)務(wù)員坐在那里拼命地打電話(huà)，約客戶(hù)。記者在店里等了一個(gè)小時(shí)，也沒(méi)見(jiàn)一個(gè)人來(lái)。

　　中鼎聯(lián)行主要是做CBD及使館區(qū)高端公寓業(yè)務(wù)的二手房中介公司，中鼎聯(lián)行的小陳表示，最近業(yè)務(wù)量少了很多，高端公寓降價(jià)的幅度比較大，有些房主一下子降價(jià)幾十萬(wàn)拋售房子，但看客還有，買(mǎi)客不多。公司現(xiàn)在業(yè)務(wù)量全面下降，大家也很著急，少部分同事已經(jīng)動(dòng)了跳槽的念頭，大部分還想再看一下市場(chǎng)再說(shuō)，希望市場(chǎng)還能“牛”起來(lái)。

　　小李從事二手房銷(xiāo)售這行已經(jīng)有好幾年了，親身經(jīng)歷了房?jī)r(jià)暴漲過(guò)程的小李積累了很多二手房銷(xiāo)售方面的經(jīng)驗(yàn)。今年過(guò)完年，市場(chǎng)越來(lái)越火，小李用自己幾年來(lái)賺的錢(qián)投資開(kāi)了一家二手房經(jīng)紀(jì)公司，可是，剛剛開(kāi)張不久，就趕上政策調(diào)整，一個(gè)月來(lái)，店里都非常冷清，只成交了一單租賃業(yè)務(wù)。小李說(shuō)，現(xiàn)在大家不是買(mǎi)不起房，而是都在觀望政策的下一步走向，很多人覺(jué)得市場(chǎng)不確定性因素太多，所以延緩了買(mǎi)房的計(jì)劃。本來(lái)對(duì)市場(chǎng)充滿(mǎn)憧憬的小李現(xiàn)在打算靜下心來(lái)，等待著房地產(chǎn)下一個(gè)牛市的到來(lái)。他說(shuō)，市場(chǎng)還會(huì)好起來(lái)的，長(zhǎng)期看肯定沒(méi)問(wèn)題，這段時(shí)間我們會(huì)很艱難，但以后會(huì)有東山再起的時(shí)候。現(xiàn)在承受壓力的不光我們這些小中介，像鏈家、我愛(ài)我家他們也是一樣。

　　關(guān)于新政對(duì)于未來(lái)二手房市場(chǎng)的影響，熒燦地產(chǎn)總經(jīng)理顧辰天認(rèn)為行政調(diào)控仍然不是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的決定因素，并且具有一定的滯后性。即使調(diào)控成效顯現(xiàn)也是讓北京樓市進(jìn)入一個(gè)平穩(wěn)的量?jī)r(jià)區(qū)間，而經(jīng)適房禁租禁售令從審核到監(jiān)管退出環(huán)節(jié)非常嚴(yán)格，對(duì)中介公司的行為起到規(guī)范作用，但是經(jīng)適房?jī)H占市場(chǎng)份額的0.2%左右，二手房市場(chǎng)面臨的洗牌也是行為規(guī)范上的，對(duì)市場(chǎng)交易仍然信心十足。

　　開(kāi)發(fā)商仍牛氣沖天

　　周末，記者以購(gòu)房者的身份來(lái)到通州運(yùn)河北岸某項(xiàng)目，在詢(xún)問(wèn)了項(xiàng)目基本情況后，試探性地問(wèn)銷(xiāo)售人員，“最近政策勢(shì)頭這么緊，相鄰項(xiàng)目都有降價(jià)的跡象，你們項(xiàng)目有什么優(yōu)惠？”該銷(xiāo)售人員斬釘截鐵地告訴記者：“我們沒(méi)有任何優(yōu)惠，也不會(huì)打折的，我們老板實(shí)力很雄厚，而且我們的項(xiàng)目在這個(gè)區(qū)域優(yōu)勢(shì)顯著，品質(zhì)是最好的，所以絕對(duì)不會(huì)打折。你現(xiàn)在不買(mǎi)，等5月份我們還要漲價(jià)。”

　　據(jù)介紹，該項(xiàng)目目前的售價(jià)是毛坯房26800元/平方米，周邊項(xiàng)目毛坯房的實(shí)際售價(jià)基本在22000元/平方米左右。

　　隨后記者調(diào)查了朝陽(yáng)區(qū)多個(gè)項(xiàng)目，均被告知沒(méi)有特殊折扣，全款付可以有9.8折或9.9折的優(yōu)惠，但貸款無(wú)折扣。

　　某大型開(kāi)發(fā)企業(yè)北京區(qū)域負(fù)責(zé)人告訴記者，目前企業(yè)并不缺錢(qián)，多賣(mài)點(diǎn)少賣(mài)點(diǎn)關(guān)系不大，但價(jià)格不會(huì)有松動(dòng)，“不過(guò)可以趁此機(jī)會(huì)跟總公司為新項(xiàng)目爭(zhēng)取更多的定價(jià)空間。”

　　SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹告訴記者，他們統(tǒng)計(jì)了深滬兩市和港股近100家上市房企的現(xiàn)金情況，發(fā)現(xiàn)七成以上的企業(yè)有超過(guò)100億元的現(xiàn)金。“按正常速度，這些錢(qián)至少可以撐2-3年。”

　　潘石屹認(rèn)為，只有開(kāi)發(fā)商的資金鏈跟不上才會(huì)主動(dòng)降價(jià)，但根據(jù)現(xiàn)在上市公司的現(xiàn)金情況，讓開(kāi)發(fā)商主動(dòng)降價(jià)很難。

　　北京逾四成受訪(fǎng)者相信新政可抑房?jī)r(jià)

　　4月14日以來(lái)，國(guó)務(wù)院樓市新政重拳出擊，推出了一系列的房地產(chǎn)調(diào)控政策，被稱(chēng)為“有史以來(lái)最為嚴(yán)厲”的調(diào)控組合拳。那么這一系列政策的出臺(tái)對(duì)購(gòu)房者的心理產(chǎn)生了怎樣的影響？就此，搜房網(wǎng)聯(lián)合中指調(diào)查在4月24日北京看房團(tuán)活動(dòng)中進(jìn)行了問(wèn)卷調(diào)查。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，四成多受訪(fǎng)者對(duì)調(diào)控政策平抑房?jī)r(jià)信心較大，九成多受訪(fǎng)者對(duì)房產(chǎn)政策表示關(guān)注。

　　本報(bào)記者 魯歡 張蓓

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