荊寶潔

　　樓市依然狂歡，人們依然迷醉，但危險的氣息正一步步逼近。過去一個多月里，部分城市非常態的暴漲，已讓主管部門感到焦慮。

　　4月11日，有消息聲稱，銀監會主席劉明康在博鰲亞洲論壇2010年會上，提出了部分城市二套房首付必須達到50%或60%的觀點，并表示北京已經在按照60%的指令執行。

　　報道傳出之后，銀監會緊急澄清，稱劉明康原意為：“目前部分商業銀行審慎評估二套及以上的風險，比如，在北京的有些銀行已自主審慎的將二套房及以上房首付比例提高到60%”。

　　如果“六成首付”政策真的實施，將成為史上最嚴厲的調控政策。國金證券首席經濟學家金巖石公開表示：“二套房首付提至60%，將使房價下跌達到40%。同時，這也從另一個側面反映房產保有稅極有可能出臺。”

　　坊間一系列關于房地產調控的傳聞和預判，幾乎在同一時間傳出。對市場觸動巨大的另一個傳聞是，即將征收房地產稅和清算土地增值稅。

　　受此影響，連續兩個交易日，地產股大幅下挫。

　　信貸政策、土地政策同時趨嚴

　　劉明康的態度非常明確，銀行有權不給炒房的人貸款。

　　本報記者從銀監會內部人士處了解到，銀監會目前雖然還未頒發正式文件，強制各商業銀行實施二套房六成首付的政策，但下一步很可能通過窗口指導的方式，要求銀行警惕對二套房貸風險。

　　一位國有銀行總行個貸部的負責人告訴記者，在劉明康博鰲論壇此番講話前，他和絕大多數的銀行界同事，都沒有聽到關于大幅度提高首付的風聲，但他相信，劉明康的講話釋放了強烈的信號，目前銀行已逐步收緊個人住房貸款，一些優惠信貸政策業已陸續退出。

　　此外，證監會也被國務院納入“涉房宏觀調控”之列。記者從消息人士處得知，國務院已經將“促進房地產行業健康發展、遏止房地產價格過快上漲”作為了證監會的工作任務之一。目前相關文件已經下發至包括證監會、住房和城鄉建設部、國土資源部之內的十大部委。業內預期，對于房地產企業再融資以及借殼上市的政策口徑，將面臨再度收緊。

　　此外，待4月15日國土資源部公布新的全國住宅土地供應計劃后，北京等熱點城市將會對目前的土地出讓制度，作出一定程度的調整。國土部中國土地勘測規劃院副總工程師鄒曉云向本報記者證實，除了加強執法力度以外，改革的另一方向是加大招標的力度，采取一次性出讓多塊土地、把握出讓節奏等，令業界更完整的獲知出讓計劃和信息。

　　消費稅、增值稅風聲漸緊

　　除了首付大幅提高的傳聞以外，另一個重磅炸彈是稅收政策的變化，而稅收的傳聞甚至早于首付傳聞。

　　4月8日，一條消息迅速傳播，房地產特別消費稅已于4月7日晚通過建設部的審批，財政部和國務院通過批復的可能性也極大。該消息還透露，房地產特別消費稅發起地點為重慶，試點地區目前定在京、滬、深、渝，按照購房合同價七折優惠后1.2%至1.5%的比例征收。

　　但4月8日下午，上海房管局就立刻通過官網作出了回應：對房產保有階段征稅，要經國家層面定；但如果政策出臺，我們會積極配合貫徹落實好。

　　業界紛紛預測，房地產稅可能將取代物業稅率先推出，征稅的思路是向住房保有環節征稅。

　　4月12日，中國房地產估價師與房地產經紀人學會副會長兼秘書長柴強在表示，從1993年建立房地產估價師執業資格制度后，目前全國已有5000余家評估機構和3.7萬房地產估價師。一旦征收，不存在估價技術和人手問題。

　　另一個影響頗大的政策，是開發商土地增值稅的清算。1992年及1993年上半年，我國部分地區出現的房地產持續高溫，炒買炒賣房地產情況嚴重，使很多資金流向了房地產。國家土地資金收益大量流失，為扭轉這一局面，國家出臺了一系列宏觀調控措施，其中一項是開征土地增值稅。

　　根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》，土地增值稅實行四級超率累進稅率，稅率按照增值額超過扣除項目金額部分數值大小，分別為30%、40%、50%、60%不等。但目前土地增值稅流失嚴重。經粗略測算，按目前房地產凈利潤水平，開發商應繳的土地增值稅額大概占樓盤銷售收入的15%至30%之間，但記者獨家獲取的國家稅務總局報告顯示，近10年來，全國已納土地增值稅稅額，僅占全國房地產開發企業銷售額的1.29%。初步估算，僅2005年到2009年，土地增值稅流失總額就高達2.52萬億。

　　據稅務總局相關人員透露，目前土地增值稅的清算工作，已經受到了稅務總局高層的高度重視。

　　房價脫韁表明調控效果不佳

　　盡管從去年底開始，調控政策就密集頒發，但沒有人能想象得到，樓市竟會無視調控徑自瘋狂。部分一線城市房價的非理性暴漲，暗諷調控效果不佳。

　　4月11日，位于朝陽區五里橋附近的中弘·北京像素開盤時，均價一夜之間陡升4000，最高達到了2.8萬每平方米，引爆了購房者的千人大糾紛。

　　而這僅僅是北京房地產市場瘋狂亂象的一個縮影，郊區房價大幅上升、城郊價格倒掛、租售比過高的現象……在剛剛結束的北京春季房展會上，意向成交均價達到了21164元/平方米，漲幅與去年同比翻了一番。而外地參展項目一年來的價格漲幅還不足千元。

　　過去半年，密集的調控措施的出臺，沒有改變購房者房價上漲的預期。北京中介公司鏈家地產在北京房展會所做的調查顯示，83%的人認為房價還會上漲。

　　由于調控具有時滯性，即便大量保障房很快上市，北京可售期房僅余56153套，比去年10月可售數量下降了近一半，幾乎到達歷史最低點，供給嚴重不足。

　　“這一輪房價的上漲是由北京引領的。”21世紀中國不動產副董事長盧航說，此前深圳和上海都曾經是領漲的中心，而北京相對滯后。但一線城市之間有著微妙的傳導關系，北京房價的上漲，同樣會給其他城市帶來強烈的信號。

　　上周六，南京多家開盤亮相的新房全城遭搶，萬科金域藍灣一天的認購率甚至超過96%，南京江寧一些新掛牌的二手房源價格普漲1000元到2000元，一天加價20萬并不鮮見。

　　“不論大國小國，富國窮國，無論東方西方，體制如何不同，發展階段如何不同，都發生過房地產泡沫危機。”銀河證券首席經濟學家左小蕾說。

　　政策頻發房價拐點是否重現

　　“如果所有調控措施均被執行到位，房價一定會應聲下降，2008年就是很好的例子。”前述國有銀行高層對本報記者說。但他同時擔心，執行力度的不明確以及地方政府維護利益的陽奉陰違，將影響實際調控效果。

　　“技術層面不存在問題，但是利益如何調節和分配？”柴強說。土地增值稅就是很好的例子。目前中央層面很重視土地增值稅的清算和征收，但地方政府一是認為征收有難度，二是擔心破壞招商引資環境，大多都不愿征收。而物業稅和房產稅等呼吁多年的房地產保有環節的稅收，在現實操作中也難有推進。

　　為了抑制炒房，市場還建議征收空置稅。但鄒曉云認為，在征收前應該有一次全面的調查，弄清楚炒作的成分究竟有多大。過去一個尷尬的現實是，各個調控部門每家都有每家的統計數據和指標，大大減弱了決策出臺的科學性，也加重了主管部門制定政策的顧慮。

　　盧航和鄒曉云都持相似觀點，如果土地政策不改革，房價還會繼續上漲。其他調控手段雖然會帶來短期影響，但都無法從根本上抑制房價上漲。現在北京、上海等城市所出臺的措施，難以稱之為政策性的變革，僅僅是管理方式的改變，還是依著此前的政策框架，做些改變。

　　盡管如此，渤海證券分析師周戶認為，調控將對市場產生重大的影響。他預測今年2季度，將是地方政府密集頒發調控政策的時期，而中央層面將會視二、三季度的運行情況，繼續做出調整。并且，受到信貸緊縮、再融資放緩的影響，開發商的資金狀況將明顯不如2009年。

　　4月12日，北京郊區昌平某售價超過2萬元樓盤的銷售總監告訴記者，雖然他負責的樓盤目前銷售情況依舊很好，但受調控傳聞的影響，后市房價大幅度上漲的可能性，已經不大。

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