顧名

　　國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，10月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲3.9%。房價節(jié)節(jié)推高之下，一家家看似業(yè)績優(yōu)秀、資金鏈健康的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，又重回銀行信貸重點關(guān)注的視野。

　　以廣東為例，人行廣州分行數(shù)據(jù)顯示，第三季末廣東房地產(chǎn)開發(fā)貸款突然發(fā)力，8、9月份分別增加84億元和93億元，占前三季度增加額224億元近八成的比例。

　　不過，仍有銀行處理得相當(dāng)謹(jǐn)慎——近期南方某中型民營地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就因關(guān)聯(lián)公司隱性負(fù)債過高，申請的5億元開發(fā)貸款被銀行審貸委否決。

　　開發(fā)貸款增長的苗頭和隨之而來的風(fēng)險亦引起監(jiān)管部門的關(guān)注。

　　11月初， 銀監(jiān)會表示，自第二季度以來，國內(nèi)房地產(chǎn)價格大幅上漲。房價上漲促使部分開發(fā)商出于投機(jī)目的而過度借款，高價買進(jìn)土地，從而進(jìn)一步推高地產(chǎn)價格。

　　為此，銀監(jiān)會再次敦促國內(nèi)銀行對面向房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款實施密切監(jiān)控，其中負(fù)債水平較高的房地產(chǎn)開發(fā)商尤其要予以關(guān)注。

　　5億開發(fā)貸被否

　　央行第三季度經(jīng)濟(jì)形勢分析稱，從信貸投放趨勢看，由于前期已經(jīng)開工的項目仍需較大規(guī)模的信貸資金維持，加之房地產(chǎn)投資升溫，貸款需求仍將保持平穩(wěn)。

　　浦發(fā)銀行廣州分行信貸人士表示，房地產(chǎn)貸款其實還是屬于比較好的貸款項目，除了新增貸款外，還可以派生存款、按揭貸款和帶來個人客戶資源，特別由于數(shù)量比較大，對分行沖任務(wù)比較有利。

　　不過，面對下半年逐漸涌現(xiàn)的開發(fā)貸款需求，部分銀行則處理得異常謹(jǐn)慎。

　　記者了解到，9月底，南方某中型民營地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)(公司A)向一家股份制商業(yè)銀行申請5億元的開發(fā)貸款，雖然抵押值充分，不過，近期仍被銀行審貸委否決。

　　作為一家大型地產(chǎn)集團(tuán)的項目公司，該地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主力開發(fā)的是位于廣州CBD的綜合商業(yè)地塊，按其計劃，在這個占地近7萬平方米的“昔日地王”上，開發(fā)投資總計8億人民幣，其中自籌資金36%，銀行貸款5億元，占比60%左右。顯然，銀行貸款對其開發(fā)而言具有決定性的作用。

　　由此，A公司向銀行提出分期抵押加保證的形式，其中地塊以45%的抵押率作價3億元抵押，在項目進(jìn)度40%以后，再以在建工程作抵押申請第二期2億元貸款。此外，追加母公司某集團(tuán)作連帶保證。

　　對于開發(fā)貸款，工行廣東省分行某支行負(fù)責(zé)人表示，開發(fā)貸目前主要是看抵押物是否足值，另外，地產(chǎn)項目的競爭力和公司經(jīng)營現(xiàn)況也是關(guān)鍵因素。

　　前述地產(chǎn)開發(fā)公司預(yù)計，如此項目全部對外銷售，參考同地段項目均價2.5萬元/平方米計算，則全部銷售面積可以實現(xiàn)銷售收入14億元以上；如果從成本收益概算，扣除總投資8億，則可實現(xiàn)的毛利潤至少6億元；如果從2.5萬元單價與成本對比，則地產(chǎn)項目只要實現(xiàn)50%左右的銷售比例即可達(dá)至盈虧平衡。

　　從表面上看，這家公司坐擁CBD地塊，背靠大集團(tuán)，項目前景可期，作為銀行理應(yīng)動心。不過，11月初，其接到這家銀行通知，借貸請求最后未獲通過。

　　隱性負(fù)債黑洞

　　銀行為何對這家企業(yè)的開發(fā)貸款亮出紅牌？

　　雖然地產(chǎn)開發(fā)貸款需求日旺，不過礙于年底多數(shù)銀行額度控制和為明年信貸儲存客戶的全盤考量，目前對開發(fā)貸款審批的門檻也隨之提高。換言之，目前開發(fā)貸款的通過率并不高。

　　在上述地產(chǎn)開發(fā)公司的借貸樣本中，依據(jù)銀行的細(xì)致調(diào)查，實際上背后潛藏巨大風(fēng)險。

　　在這塊2005年拍得的地塊上，還有另一家項目公司B參與開發(fā)，更重要的是，這兩家項目公司均為同一集團(tuán)所屬子公司，存在高度關(guān)聯(lián)，且B公司已經(jīng)在他行借貸2.2億。

　　從銀行角度看，這兩家項目公司實質(zhì)上屬于同一經(jīng)營主體，此情況屬于銀監(jiān)會重點警示的同一法人授信風(fēng)險，必須將兩家公司財務(wù)狀況同時納入貸款審查。

　　A公司財務(wù)報表顯示，本身其的負(fù)債率已經(jīng)接近75%，屬于較高水平，自有資金2.8億，但是，如果B公司2.2億的貸款考慮進(jìn)入，則該項目的開發(fā)投入的自有資金僅有6000多萬，與借貸的比例遠(yuǎn)低于35%的政策底線。

　　再者，今年以來，為避免債權(quán)人過多等風(fēng)險，銀行對地產(chǎn)項目普遍要求封閉運(yùn)作，而這兩家公司分別向兩家銀行借貸，項目風(fēng)險已經(jīng)擴(kuò)散。

　　此外，在對這兩家企業(yè)母公司的征信查詢中，銀行貸款審查人員發(fā)現(xiàn)，其母公司已為屬下關(guān)聯(lián)公司擔(dān)保近15億元，但只有13億元有對應(yīng)抵押物。由此，A公司連帶擔(dān)保也存在較大的不確定風(fēng)險。

　　該股份制銀行審貸人表示，類似這種情況作為房地產(chǎn)開發(fā)項目是比較受銀行歡迎，不過，由于開發(fā)商在操作上的不規(guī)范，在申請貸款上存在嚴(yán)重的風(fēng)險隱患，所以無法獲得銀行的接納。

　　但另一方面，風(fēng)險可控下，銀行對于“優(yōu)質(zhì)”地產(chǎn)客戶依然不放手。

　　上述浦發(fā)行人士亦稱，目前，部分銀行已經(jīng)開始搶奪地產(chǎn)客戶，在申請手續(xù)上已經(jīng)采取靈活的措施，比如對于地產(chǎn)項目不重要的證件，可以先申請貸款后補(bǔ)證，或者部分貸款下浮利率的手法來吸引客戶。最終采取的做法是，11、12月先審批貸款，然后順延至明年1月集中放款。因此，在明年1、2月份，很有可能開發(fā)貸款會出現(xiàn)井噴的情況。

    新浪聲明：此消息系轉(zhuǎn)載自新浪合作媒體，新浪網(wǎng)登載此文出于傳遞更多信息之目的，并不意味著贊同其觀點或證實其描述。文章內(nèi)容僅供參考，不構(gòu)成投資建議。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險自擔(dān)。