田新杰

　　“我們第一時間就報名了，你也幫我打聽一下，還有哪些企業報名了，要知己知彼。”10月21日，離上海首幅“迪士尼宅地”競買保證金到賬還有一天，一家知名全國性國資房企上海公司的投資部負責人正在四處打聽競爭對手的消息。

　　本報記者從上海官方網站查閱發現，這幅上海浦東新區川沙A08-03地塊，是名副其實的首幅“迪士宅地”：自2005年以來，這是迪士項目選址所在的川沙區域第一幅通過公開招拍掛途徑出讓的普通商品住宅用地。

　　“上海迪士尼宅地供應開閘了，相信往后還有更多土地供應。”這位投資部負責人坦言，據其日前現場勘查，該地塊離此前消息中的迪士核心選址僅約3公里。

　　迪士尼板塊僅是大浦東諸多未來空間預期巨大的區域中的一個。不爭的事實是，幾乎是從今年一季度開始至今，大浦東概念下的上海浦東及原南匯區域樓市，處于黃金時期，樓盤銷售速度驚人。現在，存量已迅速消化，房價也已經到了歷史高位，大浦東幾個多年未曾開閘供地的熱點區域終于開始有所動作，首幅“迪士尼宅地”的亮相，率先啟動了該板塊上百平方公里土地的大變局。

　　“迪士尼”宅地5年來首次開閘

　　上海浦東新區川沙A08-03地塊靠近市場預期中的迪士尼樂園，緊鄰地鐵和規劃中的奧林匹克公園，從9月底發布出讓公告開始，就受到眾多開發商關注。截至10月21日記者發稿，該地塊領取申請書人數已達到55個，繳納了保證金的競買申請人數已有5個。

　　該地塊出讓面積為56570平方米，容積率不大于1.5，起始價32680萬元。10月26日，該地塊將正式進入掛牌報價階段，11月4日下午將通過現場競價決出最終得主。

　　僅以起拍價推算，樓面價約為3800元，與當前川沙板塊的普通商品房均價14000元/平方米相比，并不算高，這也是吸引眾多開發商的一個因素。不過，業內人士普遍認為，從目前開發商的競標熱情推測，最終的成交價格很可能遠超底價，翻番的結果幾乎難以避免。

　　上述國資房企的投資部負責人坦言，“我們對該地塊興趣濃厚，對爭奪激烈有充分準備，最終樓板價超過萬元/平方米，也是在預料之中的。”

　　但該人士同時透露，通過與當地政府的溝通獲悉，迪士尼板塊的土地供應才剛剛開始，該幅土地具有一定的試探性質，因此體量不大、總價不高。

　　本報從上海市土地交易中心處獲悉，今后該中心還將運作該區域后續土地的招拍掛出讓程序。但該中心并未明確答復迪士尼板塊后期土地供應的具體體量。

　　公開資料顯示，作為迪士尼板塊核心所在的川沙功能區域，地處原浦東新區東南部，東部臨海，南與原南匯區接壤，西和北同張江功能區域連接，區域面積139.73平方公里(其中包含浦東國際機場42.96平方公里)，下轄江鎮、施灣、六團、黃樓、城廂、城南、華夏7個社區。

　　此前媒體報道的迪士尼選址黃樓正處該區域，也就是說，該區域內的土地資源，擁有正宗的迪士尼概念。隨著兩區合并，該區域的全面開發被正式提上日程。近期，浦東區副區長朱嘉駿在川沙功能區域調研時指出，要認真研究兩區合并對川沙發展環境、功能定位等造成的變化，提前思考和準備，切實把握這些變化所帶來的機遇，加大招商引資的力度和強度。

　　記者從上海規土局官方獲悉，從2005年初至今近5年時間中，川沙區域的土地供應總共僅7幅(包括這幅迪士尼宅地)，幾乎處于停滯狀態，而且其余六幅均非普通商品住宅用地，以工業和商業等配套用地的供應為主。

　　大浦東土地新變局

　　本報獲悉，在這幅“迪士尼宅地”公告出讓前，該板塊的土地市場已經經過了一番預熱，市場反應強烈。

　　在整個2008年沒有任何土地新增出讓之后，今年川沙區域已經通過出讓三幅工業及商業用地試探市場，均獲得了市場的追捧。尤其是目前正處于掛牌階段的浦東新區川沙新市鎮B03-13A商業地塊，繳納保證金的競買人數已多達12家，爭奪激烈。

　　這個繼世博會之后未來幾年內大浦東最大概念之一所在的黃金板塊，選擇此時開閘放地，立刻令開發商“趨之若騖”，也預示著整個大浦東區域在完成兩區合并詳細性工作后，土地市場即將迎來新變局。

　　今年土地供應以開閘姿態出現的，不僅只有迪士尼板塊，而是整個大浦東中的原南匯大部分區域。

　　記者查閱上海市規土局網站公開出讓信息發現，從2008年開始，南匯區的土地公開出讓幾乎是工業用地一枝獨秀，住宅、商業用地難覓蹤影。2008年，南匯區共有33幅土地公開出讓，僅有3幅非工業用地，其中普通住宅用地僅一幅；而2009年至今，南匯區僅14幅土地公開出讓，其中大部分為工業用地，僅兩幅非商業用地，無一住宅用地出現。

　　不過，來自南匯區土地儲備中心的數據顯示，2008年南匯土地儲備量激增至1717萬平方米，遠遠超過自2004年以來前4年的總和。

　　兩區合并后，原南匯區部分土地資源的土地基準地價有望連跳五級，從目前的7級土地躍升為2級土地，隨之攀升的即是土地出讓基準價格(詳見本報今年5月22日“大浦東：基準底價連升五級 南匯一地難求”一文)。

　　一些具有相對渠道優勢的企業，已率先補充大浦東尤其是迪士尼板塊的土地儲備。早在今年初，張江高科發布公告稱，公司將通過以不超過21500萬元收購上海欣凱元投資有限公司股權的方式，收購該公司擁有浦東川沙工業區內占地面積為119146平方米的項目。

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