專(zhuān)家指出土地閑置標(biāo)準(zhǔn)須明確界定

　　據(jù)新華社北京8月25日電 進(jìn)入2009年下半年，土地市場(chǎng)不斷發(fā)出一些新信號(hào)：一邊是“新地王”頻出，一邊是“老地王”長(zhǎng)滿(mǎn)雜草；一邊是各地不斷加大土地供應(yīng)力度，一邊是大量閑置土地未被開(kāi)發(fā)。

　　8月24日，國(guó)土資源部發(fā)布“禁令”：在確保拉動(dòng)內(nèi)需項(xiàng)目和民生項(xiàng)目的情況下，要加強(qiáng)土地的批后監(jiān)管，防止趁機(jī)搭車(chē)圈地造成住宅市場(chǎng)供應(yīng)緊張和“地荒”現(xiàn)象。

　　按照國(guó)土資源部嚴(yán)查囤地的最新精神，必須防止借拉動(dòng)內(nèi)需為名違法圈地和搭車(chē)用地，真正堅(jiān)守18億畝耕地“紅線(xiàn)”，把閑置的、長(zhǎng)草的住宅土地變成“長(zhǎng)”房子的土地。國(guó)土部門(mén)人士表示，只要是閑置土地，不論是否“地王”，都必須按照土地管理的有關(guān)規(guī)定嚴(yán)格處理。

　　囤地就是為炒高房?jī)r(jià)

　　早在2007年，國(guó)土資源部就加大了對(duì)閑置土地的清理力度。然而進(jìn)入2009年，新一輪拿地大戰(zhàn)愈演愈烈。

　　土地出讓的終極目的，是要在兩三年之后，在房地產(chǎn)市場(chǎng)上把房子賣(mài)出去。然而，來(lái)自國(guó)土資源部門(mén)的數(shù)據(jù)顯示，從2006年到2008年，全國(guó)至少有3.3億平方米已購(gòu)置土地尚未被開(kāi)發(fā)，市場(chǎng)存量一直未被消化。

　　“如果擔(dān)心沒(méi)有‘下一頓’，房地產(chǎn)商肯定是要囤地的。”華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)在近期對(duì)2009年下半年樓市新格局進(jìn)行預(yù)測(cè)時(shí)公開(kāi)表示，國(guó)土資源部門(mén)說(shuō)增加了不少的供應(yīng)量，但其實(shí)大量是經(jīng)濟(jì)適用房，現(xiàn)在商品房的供應(yīng)指標(biāo)并不多。

　　與開(kāi)發(fā)商的抱怨相對(duì)應(yīng)，其利用土地追逐高利潤(rùn)的心態(tài)日益顯現(xiàn)，土地逐漸變成一些上市房企資本運(yùn)作的工具——為保持在資本市場(chǎng)價(jià)值的提升，公司要不停拿地。越是“地王”，就越容易變成上市房企融資的“題材”，公司儲(chǔ)備有大量土地，便會(huì)更加吸引股民購(gòu)買(mǎi)股票。

　　究竟是什么原因?qū)е铝硕诘噩F(xiàn)象？房地產(chǎn)專(zhuān)家、上海城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)高級(jí)經(jīng)濟(jì)師顧海波分析認(rèn)為，這種現(xiàn)象是2007年房?jī)r(jià)沖高時(shí)的后遺癥，今年新“地王”的出籠還將在未來(lái)制造大規(guī)模閑置土地。據(jù)悉，當(dāng)時(shí)的高地價(jià)導(dǎo)致地房?jī)r(jià)格比在38%的高位，遠(yuǎn)高于25%的平均水平。

　　而今，現(xiàn)有的樓市較之2007年并沒(méi)有根本改變，加上金融危機(jī)背景下保增長(zhǎng)目標(biāo)指向和適度寬松的貨幣政策下，一些政府賣(mài)地和開(kāi)發(fā)商圈地具有共生的利益關(guān)系，樓市的開(kāi)發(fā)動(dòng)力強(qiáng)勁。

　　開(kāi)發(fā)商囤地意在何為？一方面，過(guò)高的地價(jià)與周邊地區(qū)的房?jī)r(jià)形成倒掛，造成開(kāi)發(fā)商土地閑置不敢輕易入市；另一方面，有些大開(kāi)發(fā)商瘋狂競(jìng)價(jià)，賺取名聲，他們要么再承包給下級(jí)開(kāi)發(fā)商，要么囤積等待合理的市場(chǎng)價(jià)格。這兩者勢(shì)必加大房?jī)r(jià)成本，形成更深層次的隱形價(jià)格倒掛格局，因而囤積土地炒高房?jī)r(jià)獲取暴利成為他們的選擇。

　　有地方政府為囤地“掩護(hù)”

　　顧海波認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商這種貪大求全、囫圇囤地而無(wú)力消化的現(xiàn)象不符合市場(chǎng)的理性原則，加劇了土地資源緊缺，浪費(fèi)了資源。更重要的是，通過(guò)囤地，開(kāi)發(fā)商可以根據(jù)市場(chǎng)房?jī)r(jià)增加或減少商品房的生產(chǎn)，維持高房?jī)r(jià)、高收益的格局。囤地還加劇了資產(chǎn)泡沫，一旦此鏈條斷裂，可能產(chǎn)生房?jī)r(jià)下跌，甚至影響到經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。

　　要確保嚴(yán)查囤地落到實(shí)處，顯然政府在其中起著關(guān)鍵作用。中國(guó)社科院金融研究所專(zhuān)家尹中立坦言：“土地問(wèn)題的復(fù)雜性決定了開(kāi)發(fā)商與地方政府之間的關(guān)系微妙。”

　　此前，北京、上海、廣州等許多城市都出臺(tái)了清理閑置土地，盤(pán)活存量土地的相關(guān)政策，但多是以整改的方式收?qǐng)觯�真正處罰的少，收取土地閑置費(fèi)或者收回的就更少，政策文件在有些地方成了“一紙空文”。

　　中國(guó)社科院專(zhuān)家認(rèn)為，一是有的地方政府與開(kāi)發(fā)商已經(jīng)形成了利益聯(lián)盟，因而大多對(duì)開(kāi)發(fā)商的所作所為“睜只眼閉只眼”。二是房地產(chǎn)領(lǐng)域腐敗嚴(yán)重。由于錢(qián)權(quán)之間的交易，使得一些地方政府明知開(kāi)發(fā)商在囤地，就是裝做什么都不知道，甚至為開(kāi)發(fā)商囤地打掩護(hù)。

　　閑置土地形成原因復(fù)雜，無(wú)償收回難度相當(dāng)大。相對(duì)開(kāi)發(fā)商當(dāng)初取得這些土地的增值收益來(lái)說(shuō)，被征收的閑置費(fèi)其實(shí)微不足道。一些專(zhuān)家表示，對(duì)于土地閑置的明確界定值得引起有關(guān)部門(mén)重視。如什么叫土地閑置1年？是從發(fā)土地證，還是從發(fā)開(kāi)工證算起？挖一個(gè)坑算不算閑置？多次改規(guī)劃延遲開(kāi)工又算不算閑置等。

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