過去一年仍在“逆勢上漲”的高端地產“堅挺神話”已破，這是一個危險的信號

　　文  《環球企業家》  劉建輝

　　環球金融中心，地處北京CBD中心區，臨近外交部、第一使館區。這個由香港恒基開發，為企業高管配有專用衛生間和淋浴間，以及專用高速電梯的24層雙子座寫字樓，在夜晚，其墻體變幻效果與水立方相比也毫不遜色——它是能給北京CBD形象加分的地標性建筑，不過，其出租率除外。

　　“我們目前的預租率約10%。”北京環球金融中心的租務接待人員告訴《環球企業家》。而按慣例，寫字樓竣工時的預租率都在40%左右。此外，這個被宣傳為“五百強爭搶進駐”、北京今年以來最大的寫字樓竣工項目今年一季度尚無成交量。

　　不僅僅是環球金融中心，據房地產顧問機構戴德梁行統計，一季度北京寫字樓平均有效租金環比下降近一成，而空置率上升了近6個點，達到18.97%，顯示出租金繼續下行的壓力；在上海，一季度寫字樓總體空置率創2005年以來新高，整體市場租金環比下跌了6個點。

　　去年火爆的商鋪市場如今也風光不再。因為看好奧運會帶來的巨大商機，去年高達92.5萬平方米——接近2007年的三倍——的新增商鋪空間被租賃一空，平均租金也創歷史新高。不過現在，據仲量聯行統計，一季度北京購物中心的平均租金環比下跌了6個點。CBD地區、亞運村中心區等商圈中的新開業的商業項目內租戶經營壓力大增；而一些新進入的零售商則要求業主提供裝修補貼，并以純銷售提成作為租金才愿意繼續洽談。

　　這與春節之后售樓處重現的人潮涌動大相徑庭。4月份，北京期房住宅成交量創下2006年5月份以來新高；同期上海的成交量同比亦增長近五成。但回暖表象之下，北京有多個項目在一季度成交量只有一兩套，其中連續兩個月零成交的樓盤中，高端樓盤占六成以上。與之相伴的是，一季度北京豪華公寓和酒店式公寓的空置率持續上升，租金價格下滑。

　　這是一個危險的信號。自2003年以來，伴隨對別墅和豪華住宅項目的限制審批，以及城市化進入郊區化階段，稀缺性和企業、新富階層的投資需求共同作用，使高端地產進入了一個持續、穩定上揚的通道。即使在住宅市場低迷的2008年，高端地產仍然保持了銷售量和價格的上漲，是整個房地產市場的基石。

　　若高端地產就此進入調整期，則需對眼下正在形成共識的房地產市場回暖打上一個問號。更重要的，高端地產走向也是整個宏觀經濟景氣與否的風向標——因為其更代表企業的投資和租賃行為。

　　遲到的調整

　　表面上，供應量過大是高端地產出現空置率上升而價格下跌的直接原因。去年第四季度，北京寫字樓新增供應超過40萬平方米。今年一季度，共有4座寫字樓總計33.7萬平方米的新增供應量，僅環球金融中心就占了一半。

　　不過，最終給市場以下行推力的是羸弱的需求。在去年第四季度末開始，仲量聯行北京研究部主管馬安平認為，雷曼兄弟公司破產引發的金融危機惡化2個月后，自去年第四季度起，需求——特別是來自跨國公司及其員工的需求——下降速度加快。據統計，北京寫字樓市場降價和空置率上升的區域主要是CBD、東二環和燕莎。這三個商圈主要租戶以跨國公司為主，其占甲級寫字樓總需求量的70%，更易受經濟放緩的沖擊。

　　戴德梁行策略發展顧問部董事王晨向《環球企業家》指出，雖然不少新竣工寫字樓的租金都進行了下調，但是由于大公司的搬遷成本很高，除非租金大幅下降，否則企業不會考慮搬遷。因此，在企業停止擴大辦公面積的情況下，去年四季度以來，新入市寫字樓的預租情況很差。

　　自然的，高端地產市場中來自跨國公司及其在華員工的需求出現疲軟。高檔住宅租賃市場也由于金融危機爆發以來跨國公司紛紛控制運營成本、減少出差次數和差旅預算，而大受影響。外企員工不得不縮減預算，轉為租賃更為便宜的一般公寓。

　　金融危機對別墅的銷售確實造成了一定的影響，魯能地產開發的北京最大的別墅項目格拉斯小鎮總經理王廣善在接受《環球企業家》采訪時表示，格拉斯小鎮一期的外籍業主占到了1/4，魯能地產旗下另一個項目優山美地1/3的業主為外國人。格拉斯小鎮的銷售團隊曾去過山西向煤老板推銷，但收效甚微。

　　不景氣最終蔓延到商業市場。戴德梁行華北區商業部董事葉沛能向《環球企業家》指出，一季度的商鋪市場需求量下降，使得新項目的招商工作進展困難，尤其是定位為高檔購物中心的項目，由于其主要租戶為國際奢侈品牌，受其收縮開店計劃的影響更大，招租工作難度大大提高，增長了招租時間， 以至開業時間數度推遲。

　　復制普通住宅的“小陽春”，對高端地產而言并不現實。前者是多項政策刺激下的剛性需求的釋放。而后者幾乎沒有利好政策推出；另一方面，剛性需求要小得多。若要重現往日輝煌，必須等待全球經濟的還魂。

　　前景暗淡

　　更糟糕的時刻還未到來。據多家地產代理行統計，今年北京將有約10到15棟寫字樓總計130萬至200萬平方米新供應入市，其中大部分分布在CBD地區。另外，還有總共約120萬平方米的商鋪竣工。由于商業地產多有兩年以上開發期，最近半年內入市的項目實際上是2007年房地產到達巔峰時，投資沖動的產物。基于此，仲量聯行認為，今年寫字樓空置率將會高位運行，而平均租金全年有望下調兩成。

　　夏秋兩季是傳統意義上的銷售旺季，但是，鑒于政府似乎并不打算實施新的救市舉措，眾多潛在購房者繼續持幣觀望，仲量聯行北京研究部主管馬安平預計今后一段時期，除非房價大幅逆轉、市場行情好轉，否則高端住宅成交量將難以維系。

　　但并非所有人都愿意降價以促進銷售。“大環境不好，開發節奏肯定要放慢，至少慢1/3。”格拉斯小鎮項目總經理王廣善認為，降價對于千萬計的別墅的效果并不明顯，不如利用這一時機提升產品品質。去年下半年以來，他們對格拉斯小鎮的環境進行了改善，對部分別墅的外墻面進行了材料升級。

　　等待也是手頭資金充足的商鋪開發者的選擇。馬安平表示，2009年今后3個季度新增竣工商鋪中超過一半可能推遲開業。同時，大部份零售商在上半年都處于一個觀望期， 經過幾個月的觀望， 他們才會重新審視開店計劃。同時，目前能吸引零售商開店的項目， 必需給予零售商一個合理的優惠政策， 讓他們能在經濟形勢仍處于低迷的情況下正常經營。

　　多位接受《環球企業家》采訪的專家均認為，在世界經濟走出衰退之前，來自外資的需求都將持續低迷。由于金融危機比預期嚴重，國際貨幣基金組織(IMF)4月22日今年第三次下調經濟增長率預測：全球經濟今年將收縮1.3%，陷入二戰后最嚴重的衰退；突然來襲的甲型H1N1流感，將會進一步打壓剛剛有企穩跡象的全球經濟；歐元區已經連續8個月PPI(工業產品價格指數)下滑；而美國預計失業率會達8.9%，創20年來的新高。

　　明智之舉是順勢而為。北京海淀區政府近期出臺了刺激寫字樓需求的新政策：注冊資本超過10億元的金融機構在購買商業地產時可以獲得最高1000萬元人民幣的補貼，或者在租用商業地產時可以獲得最高30%的三年租金的補貼。此外，私募基金或者風險投資公司如果租用由海淀區政府所有的海淀科技大廈的辦公空間，也可獲得最高30%的三年租金的補貼。

　　盡管如此，相對于前景未明的宏觀經濟，寫字樓的租金水平普遍還是太高了，“要想提高出租率，只有降價。”戴德梁行企業顧問部中國區董事魏超英對《環球企業家》表示。

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