深圳最大閑置土地糾紛真相

　　時代周報記者 陳萌 毛瀚民 發自深圳

　　這是一個關于土地的故事，糾纏了17年，兩敗俱傷—激情而來，悲情以歸。

　　深圳最大的一塊閑置土地—包括深圳機場開發區的東區、北區和西區，將近兩平方公里，從1992年到2009年，沉睡了17年。

　　漫長的17年并不安寧。其間經歷集資開發、爛尾、被收回、再次轉讓等擊鼓傳花的過程，并引發了深圳房地產開發史上歷時最長的訟訴糾紛。時至今天，依然訟爭不斷，且官司一直打到全國最高人民法院。

　　這塊土地曾經的主人涉及19家公司，有外資公司、民營企業和國有企業，公司蕪雜，人員繁多，12家開發商因此破產。時代周報記者在深圳奔走數日，分別走訪了多位當事人，還原這其中的利益糾葛和炒地者的真相。

　　一塊閑置了15年的3萬平方米的土地，日前再起風波。近日傳聞這塊“閑地”將被有關部門強制拍賣，深圳最大的地產項目—桃源居業主強烈反對這塊“閑地”被轉讓，他們希望這塊“閑地”能成為教育用地。

　　4月15日上午10點左右，該塊地旁再次發生激烈沖突。時代周報記者在現場看到，自稱擁有該地土地證的深圳機場綜合開發公司(下稱機場公司)工作人員在此巡查時，與在此聚集的上百名桃源居居委會人員發生沖突，雙方各有一名人員受傷。

　　這是一個離深圳35公里，與深圳寶安機場一路之隔的地方—位于寶安區桃源居西側、寶安大道東側的深圳機場開發用地。直到今天，這塊地上除了亂搭建、臨時建筑外，就是幾棟相貌丑陋的爛尾樓。

　　與隔路相望的桃源居小區相比，這塊土地開發得早之又早，但現已成為寶安區最大的“衛生死角”，也是深圳最大的閑置土地。這塊地沒水沒電沒路，沒有行政歸屬。特別是沒有開發手續，是項目開發的致命傷。

　　“這是一塊沉睡的土地，多災多難，為這塊地，我們公司破過產，出過事，大家都累壞了。”4月11日，桃源居(深圳)實業有限公司董事長李愛君對時代周報記者如是說。當時與李同時拿地的深圳機場開發區西區的17家開發商，均已先后破產。

　　最大閑置土地緣起

　　故事要從1991年深圳籌建機場開始。

　　時代周報記者輾轉從當時曾參與的一位知情人士處獲悉，在1988年5月17日召開的深圳市委常委會專門討論了深圳機場建設問題，會議由時任常務副市長的周溪舞主持，周當時還兼任深圳工業發展委員會主任。

　　該知情人士稱，會議主要討論在抓緊深圳機場立項報批工作的同時，加快資金的籌措工作。要走合資、合作路線，通過一些優惠措施，吸引外商或駐港的中資機構來投資。為此，深圳市委、市政府也出臺了相應的優惠政策，為彌補機場建設資金不足的問題，同意在機場附近劃出部分土地，由深圳機場綜合開發公司(下稱機場公司)搞綜合性開發。

　　李愛君所參與開發的深圳機場開發區東區土地，當時名為一個叫做“航空城”的項目，一共75.9萬平方米。

　　彼時，35歲的李愛君融資買地，進入該項目，一呆就是19個年頭。李自稱以1600元/平方米的高價，獲得了占地76萬平方米，建筑面積238萬平方米的項目，總地價為6.7168億元，該地價已含征地、拆遷、補償、市政和公建配套費，為包死地價。

　　“七八年中我們先后投入15億元，用于小區修路、通水、通電，還墊資修建了3.25公里的前進二路，并于1994年拿到占地116萬平方米、建筑面積180萬平方米的正式土地合同。并于次年開發，1996年銷售了6萬平方米的住宅。”李愛君說。

　　按照李愛君提供給時代周報記者的說法，機場公司當時提供給合作公司的經政府批準的藍線規劃作為合作合同履約標的，而那塊3萬平方米名為16-1的土地就包含在其中。

　　但到1994年，機場公司向政府完成征地時，因曾向西鄉鶴州村征過土地，政府要求預留16-1土地作為機場公司返還給西鄉農民的用地。因此，最終機場公司提供給桃源居的土地只有75.9萬平方米。這塊地從桃源居所有轉為農民所有。

　　李愛君稱，1999年4月23日，因機場公司違約，本該早就還給鶴州村農民的這塊地并沒有返回，由此引發數百農民圍攻的治安事件，導致兩名保安重傷。寶安區政府為解決此次風波，由桃源居領導向區政府請求，將位于桃源社區內的這塊用地，調整給機場公司，寶安區政府又從機場西區將一塊綠化用地，先轉為工業用地，再返還給農民，搶地風波才得以解決。后來，機場公司又拿回了該塊土地。

　　3萬平方米土地之爭

　　糾紛由此連綿不絕。

　　李愛君告訴記者，先是因航空限高，桃源居的建筑面積被迫減少70萬平方米。后又遭遇亞洲金融風暴，桃源居曾瀕臨破產，在政府的幫助下才完成資產重組。同時，機場公司與桃源居商談后，將16-1土地以2400萬元的價格轉讓給桃源居，作為對桃源居建筑面積減少的補償。

　　但在達成初步資產重組協議意向后，恰逢機場公司主管部門——深圳機場(集團)有限公司(下稱深圳機場集團)領導換屆。新領導接任后，認為地價不應該減，16-1土地補償不再給。為此，又引發了開發商與機場公司股東就該土地的共有權、公建配套費如何分攤的兩次土地訴訟紛爭。

　　最終，“深中級法院(2006)深中法民五終字第2931號”判決，機場公司雖擁有該土地的所有權，但開發商對桃源居所建的市政公建配套設施費用債權分攤訴求，應另向法院提出債權債務的訴訟。

　　“為避免再因這塊土地與機場公司長期發生訴訟，桃源居決定不再就該土地公建配套費起訴機場公司，因為16-1土地已經閑置10多年，開發商請求政府按閑置用地收回16-1土地。”李愛君告訴時代周報記者。

　　4月12日，深圳國資委辦公室主任楊軍接受時代周報記者采訪時說：“這件事比較復雜，沒有李愛君說的這么簡單，機場公司最了解情況�！睏钴娊ㄗh記者去找機場公司總經理譚燕波。4月15日上午，剛剛經歷了16-1土地現場沖突后的記者趕到譚的辦公室，他告訴記者，“這塊土地一直屬于機場公司的，土地證也在我們手里，根本不存在所謂的轉讓問題�！�

　　“這塊3萬平方米16-1土地不是轉讓給李愛君公司的標的物，合同和土地證都是機場公司的，因此和他們沒有任何關系�！�1993年就開始在機場公司工作的該公司副總經理陳肅民語氣堅定地對時代周報記者強調說，本來機場公司也要轉讓開發這塊地，但一直深陷訴訟而無法進行。因此，嚴格意義上說，這地不能算是“閑地”了。

　　兩敗俱傷的結果

　　“這漫長的17年的7次訴訟，對于我們來說真是個痛苦的回憶�！�4月15日中午，剛一見到時代周報記者，深圳機場集團黨委副書記吳建飛就感慨道：“其實現在相比民企來說，國企也是個弱勢群體。我們之所以低調克制，就是相信法律可以公平公正�！�

　　時代周報記者綜合陳肅民等人的說法，試圖從另一個角度還原這17年7次訴訟的真相。第一次訴訟是因為地價款，雙方1992年簽訂的合同，歷經調整、修改，直到1996年7月16日才最終簽訂，約定機場公司提供的面積為75.6萬平方米，合同價格5.7億元人民幣。機場公司最終只收到4.82億元人民幣。其中3.85億是世外桃源主動支付的，而1.87億則不支付，后通過中國國際貿易仲裁委員會華南分會裁定，世外桃源最終又歸還了9700萬。

　　第二次訴訟則因配套款。機場公司預付的6930萬元的配套建設費，雙方約定如果政府返還，則5：5分成。后來深圳寶安政府返還了7713萬元給東部航空城，但其未如約返還機場公司。為此，2007年8月13日通過仲裁，直到今年2月份，裁定東部航空城按7：3退款2313萬元給機場公司，但至今未能執行完結。此外還有2.2億元的賠償案，2005年1月17日由貿仲委江平擔任首席仲裁員，2006年通過最終裁定，機場公司支付了500萬元。

　　與東區開發商的糾紛不斷相比，北區的開發商同樣焦頭爛額。

　　時代周報記者通過多種途徑，找到了當初參與深圳機場開發北區的開發商負責人，現在為深圳X達集團公司董事長的張達(化名)。

　　說起這塊地，張達不勝唏噓�！皬慕槿脒@塊地，18年了，其中打官司打了10年，最高人民法院還現在還在調解這個事，這是兩敗俱傷的結果�！�18年前，他擔任外商美達國際負責深圳機場土地開發北區的項目經理，當時還不到30歲。1991年，美達國際以外資身份參與深圳機場集資開發土地的招標。

　　“我們7000萬拿到6萬平方米左右的地，包括市政公交配套等所有在內，是死包。但深圳機場后來耍賴，一直沒有建市政配套。”據張達介紹，從1991年到1996年，他們建了個樓盤叫達麗花園，開始銷售，賣了一部分，后來遭遇房地產低潮，但樓還在。由于這塊地是行政劃撥用地，一直沒有辦理商住用地手續，到現在還沒有土地證，這也是后來和深圳機場訟訴的導火線。

　　“到現在為止，這個案子還在最高法院調解當中，證還沒有辦，我們也還沒補錢。如果拿到土地證，我們6萬平方米還剩下3萬平方米，還可以自己開發或者轉讓出去�！睆堖_對此充滿期待，“不過，這十幾年來，大家都太累了，時間成本很高。”

　　“北區的訴訟執行應該很快就可以結束。”4月15日，譚燕波告訴時代周報記者。對于張達來說，這應該是個好消息。

　　12家集資企業破產背后

　　當深圳機場開發區東區和北區兩家開發商陷入無窮的訴訟之時，參與西區開發的17家企業亦是損失慘重。

　　一位當年參與投資的企業負責人告訴時代周報記者，當年，共有17家企業參加開發區西區的土地集資開發，每家企業都成立了項目公司，用項目公司向銀行巨額貸款給機場交集資費，機場公司與這17家企業簽訂了集資開發合同書，開發協議經政府同意后，這些集資款全部交給了機場公司，共1.65億元。

　　“但不料，原來合同中約定應由機場公司完成的公建配套工程沒有如期建設，導致開發區的項目全部下馬，這些項目公司紛紛破產，此時銀行成了冤大頭，背了包括本息在內近2億元的項目集資債務。”上述企業負責人稱。

　　時代周報記者從知情人士處獲悉，中航集團總經理、時任深圳機場集團公司總經理的孔棟，曾在一份證明材料中分析了當時參與投資企業破產的原因—主要因為1993年的宏觀調控，嚴控貸款，此外，征地手續不完備。機場公司拿不到土地證，無法進行房地產開發。政府承諾在機場開發區買房帶戶口、進口設備優惠等各項政策，也一直未落實。開發區建設在1994年出現惡性循環，缺乏后續資金來完成開發區連接大市政、水、電工程和區域公建配套工程等。

　　到2002年8月29日，機場公司以解除協議收回土地自行開發為由，再次與17家企業簽訂了一份解除協議，協議由機場公司退回集資者50%-69%的本金并收回土地。一位知情人士告訴時代周報記者，協議中約定，此協議必須經深圳市國土局批準生效后，機場公司才能退款收回土地。但在接下來的一年，深圳市國土局并沒有批準這份解除集資開發的協議。

　　據一位知情人士透露，10年后的2002年，12家破產企業企業與機場公司簽訂了解除協議，以低于當初購買土地的價格退回土地�！盀榇耍�銀行替各家公司背負了上億元的債，成了冤大頭，有苦難言。而12家企業更有苦說不出�！敝�情人士說。

　　不過蹊蹺的是，泰國曼谷明是旅社有限公司卻幸免破產。該公司當時拿到的土地編號為AX5和AX6，面積38216平方米、容積率為2，集資費5039.24萬元�！耙驗樘﹪�公司有背景，在其他企業都只能拿回集資費的50%的時候，泰國公司不僅拿回了100%的本金，還拿回了100%的利息�！鄙鲜鲋�情人士稱。

　　熟悉該項目的一位內部人士告訴時代周報記者，機場公司收回泰國公司這片商住用地后，又增加2萬多平方米用地，將總共64000平方米土地變成工業用地，以價格388元/平方米及0.8的容積率入股給了深圳美萬嘉，占40%的股份，興建了現在的深圳美萬嘉商城，從而將工業用地變成了商業用地。而深圳美萬嘉的法人代表，就是時任機場公司總經理的譚燕波。

　　“西區的土地一直未進行任何轉讓，一直在機場公司的手中�！弊T燕波和陳肅民均對時代周報肯定地說。譚透露說，前年底，按照深圳52家爛尾樓的處置方案，機場公司和中信地產成立了一家合資公司，名為深圳中信航城房地產有限公司，譚親自擔任董事長。

　　“目前合作的土地面積是6.4萬平方米，機場公司和中信地產出資比例是55：45�！弊T燕波告訴記者，現在不可能做單體開發，要整體規劃升級為一個天空之城(SKY CITY)，作為深圳的第五城，和空港互動，增加深圳機場的綜合開發和整體定位。

　　比鄰深圳機場的桃源居社區，建筑面積180萬平方米，是深圳最大的地產項目，規劃居住人口5萬人。因住宅規劃引入陶淵明《桃花源記》中所描述的悠然、快樂的生活理念，故名桃源居。一邊是已納入深圳整體規劃的“天空之城”，一邊是“采菊東籬下，悠然見南山 ”的美好愿望，長達十多年的糾葛背后，或許真正的恩怨情仇，早已隱沒在歷史的瑣碎和塵埃中。

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