被遮蔽的房價成本

　　敖虹

　　張雷最近在北京朝陽區購進了自己的第二套住宅。與兩年前他在同一區域所購的第一套房子相比，這套房子已從7000元/平方米漲到了15000元/平方米。但他在簽訂購房合同時發現，和自己2006年購買的房屋相比，15000元/平方米的高房價，并沒有換來更高的房屋功能配置。

　　房屋依舊是毛坯交房，水電氣配套設施和以前一樣，外墻還是文化石和涂料，甚至連鋁合金門窗也是相同的品牌。即使按照10%的原材料價格上漲速度，張雷也不理解，這增加的8000元/平方米的錢到底花在了哪里？是流到了開發商的腰包還是流向了何處？

　　高房價未轉化成開發商高收益

　　一般人傾向于認為，房價增加的部分，都變成了開發商的利潤。但記者的調查表明，高房價并沒有人們想象的那樣，轉化為開發商的高收益，反而增加了開發商的市場風險。

　　本報記者查閱了兩大龍頭開發商萬科A(000002.SZ)和保利地產(600048.SH)2005年-2008年的年報發現，萬科從2005年-2007年的銷售凈利率一直維持在12.1%-13.6%之間，2008年降至9.8%。同樣，保利地產2005年-2007年的銷售凈利率保持在16.4%-18.3%之間，2008年降至14.4%。

　　財務報表顯示，開發商的主營業務利潤率(毛利率)以及銷售凈利率，是呈不同程度的下降態勢。以萬科為代表的龍頭開發商，盡管在銷售收入上逐年增加，但增加幅度總體上呈下降趨勢，且由于成本上漲幅度超過收入，導致營業利潤水平趨于走低。

　　國家統計局數據卻顯示，2006年12月全國房價同比上漲了5.4%；2007年12月全國房價同比上漲10.5%，即使是在金融風暴席卷全球的2008年，全國房價也有6.5%的漲幅。

　　從上述數據也可以看出，從2005年開始的房價持續快速的增長，并沒有真正轉化成企業的利潤，反而因為房價過高影響了樓盤整體的消化速度，增加了企業運營的風險。

　　高地價的代價

　　據最近披露的一份報告稱，在房地產開發企業的總成本構成中，土地成本所占比例最高，為41.2%。在房地產企業項目開發總費用支出中，流向政府的部分，即土地成本加上總稅收，所占比例為49%，其中，地價占30%，稅費占19%。從北京、上海、廣州三個一線城市來看，流向政府的份額，上海的開發項目最高，為65%。其次是北京為48%。廣州最低，也達到了47%。

　　記者獨家搜集到的一份萬科2005年-2008年上海項目的土地成本構成，與這份報告的數據不謀而合。

　　這份資料顯示，2005年萬科開發的上海紅郡項目，樓面地價2200元/平方米，售價為12000元/平方米，土地成本占售價的18%。2006年，萬科花園小城的土地成本占比攀升至28%。2007年開發的羅店項目，土地成本占比躥至40%。即使是2008年通過低價收購獲得的趙巷晶園項目，這一比例也維持在37%左右。而在同一區域，土地成本的增幅也保持了同樣的水平。

　　“在近幾年，土地成本所占比重過高已經是非常正常的現象，尤其是2006年以后拿的地。此前的低成本土地基本已開發完畢，市場上以高價地為主。”亞豪房地產服務機構副總經理王英男告訴記者。

　　記者在上海土地交易網上查到，上海寶山區顧村板塊2003年4號公告8號地塊也就是現在的圣卡諾·鉑庭項目，樓面地價為1773元/平方米，售價為6000元/平方米，土地成本占比售價比達到30%。2005年成交的富長路地塊上投佳苑項目，樓面地價2356元/平方米，占比售價就上升至41%。2007年，保利地產在同一區域獲得菊太路地塊，樓面地價為5877元/平方米，而2008年推出保利葉上海項目時售價為11000元/平方米，地價占比達53%。

　　保利地產在北京也遇到了同樣的問題。以保利位于北京西三環的項目保利百合為例。這個競拍樓面地價超過7000元/平方米的項目，目前銷售價14000元/平方米，土地成本占比售價也達到50%。地價加上稅費，占到項目開發銷售成本的70%。按照行業內的普遍標準，工程和配套費用占房價成本的1/3，那么，保利百合現有售價幾乎是零利潤？

　　“房價飆升時，土地成本不斷升高毋庸置疑。因為開發商拿地時，是基于房價未來上升，以及總銷售額的增長幅度來考量的。但是隨著房價走入下行通道，這些已經發生的土地成本支出必然會為后期運營帶來巨大的風險。”一位不愿透露姓名的開發商向記者坦言。

　　顯然，開發商正在為高地價付出代價。這也就是部分開發商無法降價的主要原因。

　　名目繁多的規費

　　在企業開發成本支出中還有一項重大支出，是企業繳納的各項規費與稅金。房地產企業需要繳納的稅金包括企業所得稅、土地增值稅、營業稅、契稅、房產稅及城鎮土地使用稅等稅種。如果加上土地出讓金，流向政府的比例的確相當可觀。

　　按照上述報告的分析，流向政府的部分，房價成本中的稅費占19%。

　　記者拿到了一家北京房地產開發公司繳納規費的明細清單。該清單顯示，在整體開發運營的過程中，該開發商要向包括建委、規劃局、民防辦、氣象局、環保局、綠化署等10個政府部門繳納多項費用，這些費用包括大到城市基礎設施建設費，其中城近郊區(包括東城、西城、崇文、宣武、朝陽、海淀、豐臺、石景山區)住宅每平方米160元、非住宅每平方米200元(包括地下面積)。小到按投資額不同收取的項目建議書(可研報告)編制費，金額從6元到250元不等，還有住宅項目三類防雷裝置要收取的每平方米0.8元的避雷檢測費。但該公司不愿意透露項目加總的規費總額。

　　為了房屋的正常使用，開發商需要向自來水、電力、天然氣、通信等市政工程企業支付配套工程費用。以上海為例，電力配套的收費標準為外環內165元/平方米。外環外區域的全電纜入地費為140元/平方米，小區外架空區內入地費用為125元/平方米。此外，據業內人士稱，水、電、氣最后接入小區，一般還要向壟斷企業繳交一筆灰色費用。

　　雖然這類費用是企業對企業，但由于這些市政公用企業基本都由以前的政府部門改制而來的，天生的壟斷優勢讓他們具有定價權，開發商沒有還價能力。

　　上述北京開發商還向記者透露了其公司開發的某別墅項目的成本比例。開發總投入中，土地成本占51%，市政配套費用占比1%，政府稅金(營業稅及所得稅)占7%，建安成本占21%。也即是說，流向政府的比例達到59%。該公司有關人士表示，雖然這些數據只是項目個案，但大致符合這比例的項目非常多，尤其是2007年拿下的高價地。

　　成本全部轉嫁到購房者

　　過高的土地成本和稅費，開發商當然要轉嫁給購房者。但是，如果說像張雷這樣的購房者承擔了高房價，卻沒有獲得比以前更高的配置，開發商也沒有獲得同等比例的利潤增幅，那么，推論只有一個：高出來的房價部分，就流向了開發商、消費者之外的第三方。

　　為了削減房價成本，有些地方的政府部門，在降低地價方面，正在嘗試做出努力。陽光100置業集團董事長易小迪告訴記者，陽光100新近拿下的武漢地塊地價只有高峰時的1/3，其他費用都有不同程度的降低。

　　北京更多通過招標的方式出讓土地，即并非價高者得，價格只是獲得土地的一個要素，項目的開發理念、設計方案、甚至是綠色節能環保措施也進入到評標的最后總得分，這樣既保證可以保障項目的開發質量，同時也有助于控制地價。

　　據記者了解，2008年上海市取消了包括“建設工程質量監督費”、“電梯生產許可證審查檢驗費”、“建設工程規劃許可證執照費”、“民防建設工程質量監督費”等多項費用。同時企業所得稅和增值稅的預提征收，也調低了計稅基數和預提征收比例。

　　“很難說政府部門是本輪房價飆升的始作俑者，但確實是受益者。”21世紀不動產高級分析師孟奇告訴記者，“地方政府在基礎設施建設上的投入力度有目共睹，這樣高強度的投資也應該拉動土地的級差地租相應上升。但樓市健康的標準應是讓‘居者有其屋，居者優其屋’。房價不是不能漲，但是購房者總是希望自己多付出的金錢，能夠更多地使用在自己所購買的產品上，而不是腳下的土地上。”

　　業內專家表示，目前政策的調整并沒有涉及到根本問題，沒有涉及到房地產業制度層面的改革，基本上屬于政策的微調。全國工商聯房地產商會會長聶梅生認為，要解決中國房地產的土地制度問題，首先涉及到地方財政收入，進而涉及中央財政和地方財政的權益分配問題。這都是深層次的改革問題，不動這些問題，房地產業就很難有根本性的改變。

　　孟奇還認為，應該通過多方面的努力共同把房價穩定到合理水平。一方面企業應該合理控制利潤，另一方面，地方政府也應該控制地價過快上漲，進一步完善房地產稅費體系，當前減稅也還有余地。

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