3月9日，房地產龍頭企業萬科公布了其2008年的業績報告，凈利潤下跌16.7%，跌幅大于銷售額跌幅，主要是為13個項目計提存貨跌價準備，導致了凈利潤的跌幅放大。在樓市高歌猛進時，高價所拿地塊已成為負累。萬科總裁郁亮認為，今年，行業資金整體緊張的局面不會改變，萬科已計劃在條件許可的情況下考慮進行一次股權融資。

　　計提跌價準備12.3億

　　該公司數據顯示，萬科2008年累計實現銷售面積557萬平方米，銷售金額479億元，分別比2007年減少9.2%和8.6%，降幅不到一成，但公司的凈利潤則下跌了16.7%。

　　2008年該公司的凈利潤為40.3億元人民幣，2007年則為48.44億元。針對凈利潤下降幅度(16.7%)大于銷售額跌幅(8.6%)的問題，該公司的解釋是，2008年因應市場房價和地價出現明顯調整，公司對13個可能存在風險的專案計提存貨跌價準備12.3億元，考慮到遞延所得稅因素，這部分存貨跌價準備對萬科稅后凈利潤的影響為9.2億元，影響歸屬母公司所有者的凈利潤8.9億元。萬科方面表示，公司2008年的凈利潤較2007年減少8.1億元，因此如果不考慮存貨跌價準備的影響，公司的凈利潤實際比2007年略有增長。

　　萬科董事會主席王石對此表示，跌價準備的計提雖然基于審慎的財務策略，但也部分反映了公司在這些項目的獲取中，拿地成本偏高。在2007年的牛市氛圍下，萬科盡管對市場方向做出了正確的總體判斷，但在具體項目的獲取過程中，仍一定程度上受到了市場氣氛的影響。

　　對于已經計提存貨跌價準備的項目，萬科總裁郁亮表示，公司會組織集團的專業力量進行集中攻堅，通過精耕細作，深入研究客戶需求、提高產品價值創造等方式，增加項目的盈利能力。

　　專業能力有所下滑

　　該公司數據顯示，萬科2008年累計銷售金額479億元，針對銷售金額減少的問題，萬科方面表示，房地產市場進入調整期，這是2008年行業逐漸達成的一個共識。萬科早在2007年10月就開始做出了反應。但略顯尷尬的是，或許正是這個顯得有些超前的決定，導致了萬科2008年銷售額同比出現下降。如果萬科的調價策略推遲兩個月實施，2007年的一些銷售很可能推遲到2008年實現，這樣萬科2008年銷售額仍能體現增長。但對于企業而言時機是寶貴的，早一天做出正確的決定，可能遠比一個平滑的年度增長曲線更為重要。

　　回顧這一輪調整，王石表示，盡管萬科在行業宏觀趨勢上做出了基本正確的判斷，但在牛市的大環境中，過于舒適的環境使萬科在經營細節上也暴露出諸多不足，一些專業能力表現甚至出現了下滑的跡象。這已經成為2009年萬科面臨的最大挑戰之一。

　　萬科高管對2009年的業績還是比較樂觀的。截至去年底，萬科已經預售但未入賬的銷售面積和金額分別為346.4萬平方米和273.4億元。2009年結算的資源中相當部分來自2008年的銷售，這將為公司今年的業績奠定穩健的基礎。

　　考慮進行股權融資

　　今年1月份，萬科公司實現銷售面積28.6萬平方米，銷售金額21.9億元，分別比2008年同期增長24.2%和18.6%。與此同時，北京、深圳等地的樓市成交量也有所放大，很多市場人士紛紛預測，樓市已經開始回暖。但萬科方面對此依舊保持謹慎。

　　郁亮表示，2009年，行業資金整體緊張的局面不會改變，市場調整在帶來挑戰的同時，也為企業以相對較優的價格獲取未來發展所需的資源創造了有利的條件。公司于2009年將進一步拓展融資渠道，并在條件許可的情況下考慮進行一次股權融資。不過他同時也強調，在此問題上公司將高度謹慎，只有在獲得廣大股東認同的前提下，股權融資才能提上議事日程；此外公司在融資的時機、規模、方式上也會盡一切努力，避免融資本身可能對證券市場造成重大不利影響，同時確保融資將為股東帶來盈利增長。

　　公司年報還顯示，計劃在2009年新開工面積403萬平方米，較去年實際完成數下調約23%；竣工面積計劃為619萬平方米。

　　在昨天香港市場舉行的業績說明會上，萬科高管預計2009年住宅行業毛利率將可能出現較明顯的下滑。本報記者 肖賓

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