譚璐

　　面對各種關于樓價和是否應該救市的提問，萬科董事會主席王石顯得謹慎又無奈。“實際上，我現在講話已經很少了，但在這樣的場合我無法回避，好像我講的話大家很在乎。”

　　“美國在金融海嘯開始前已經開始在救房地產市場了。但在中國來講，救市只是網上的一種說法，你有沒有發現北京的決策者來談救市？我是沒發現。”3月9日，王石在香港的記者會上表示，“網上有人說需要救市，我覺得這種說法非常滑稽。”

　　萬科2008年的成績并不如意。去年萬科營業收入386.2億元，同比上升15.3%；凈利潤40.3億元，同比下降16.7%，結算面積451.4萬平方米，同比增長14.6%，結算收入381.8億元，同比增長15.2%。

　　萬科執行副總裁肖莉直言，2009年是萬科承前啟后的關鍵一年，需要確保資金安全，將賣樓作為首要任務，確保集團的銷售規模和回款高于2008年。

　　解讀“救市滑稽論”

　　王石解釋說，他之前說過“救市是滑稽的”，具體來講，有幾層意思。

　　其一，房地產在發展過程中出現了泡沫，為了抑止泡沫，政府出臺了一系列政策。“這些政策在現階段來說是必要的，但是有些政策是不太合適的。比如說，貸款不能用于買地等，資金不能正常運轉。實際上，我覺得對于房地產市場來說，不是說要給什么優惠，只要取消一些不利的、限制的政策，執行國際上一些通用的政策就可以了。如果這些都不到位，而來空談救市措施，我覺得是滑稽的。”王石透露，萬科差不多有200億元的現金，但是其中有60億-70億的資金不能動。“在我看來，這是不合理的。所以不要談救市，而是要給正常合理的政策。”

　　其二，美國的房地產業是透支未來的，鼓勵人們去買本來買不起的房子，提供按揭，所以“兩房”出了問題，而中國的房地產并沒有這樣的問題。王石說，“對于購買者和消費者來講，房地產的價格確實非常高，對于購買者形成壓力。但是購買者并不是買不起而鼓勵買，所以市場還是很健康的。”

　　其三，對于政府出臺的各種政策，王石說，“中央和各地方出臺的政策，我認為95%都是在正常情況下有利于市場發展的。”而另外5%的政策，則長遠來看“值得商榷”。

　　于今年的樓價，王石不愿再做預測。不過他樂觀表示，2008年比2007年有了相當大幅度的調整，就成交量來看，2008年已經基本觸底，到2009年，銷售面積應該會在2008年的基礎上略有回升。

　　“市場在逐步、理性的調整回暖過程中，但是不同城市的反應不一樣。我們認為市場整體理性回歸的調整并沒有完成。”王石說，華東地區以及二線城市的房價仍會繼續調整，至于北方地區的一些城市，在2006年和2007年，房地產的價格攀升得比較遲緩，還沒來得及很快攀升，就開始遭遇調整了。但因為有需求支持，價格下調的空間不大。

　　“地價以2006年為基準”

　　2008年萬科新增權益建筑面積是465萬平方米，約84.5%為合作方式取得，這些新增土地的平均成本為2003元/平方米，低于2007年的水平。因此，去年萬科在新增土地方面支出的資金不到100億元。

　　萬科執行副總裁王文金解釋，去年以合作方式取得土地，包括了購買股權、協議過戶、轉讓等方式，而通過公開市場購得土地的比例很少。

　　王石透露，進入2008年，有些公司經營比較吃力，希望進行轉讓而與萬科接觸。

　　“去年我們遇到不少，但是沒什么結果。主要因為對方的期望值過高，而我們認為差價比較大，我們認為應該以2006年市場的土地價格、房地產價格為參考值比較合理，因為在2007年和2008年價格都翻了一番了。”王石說，“對方與我們談的時候提出，我打七折給你，對方覺得已經做了很大讓步了，但是我們覺得還不夠，我們就是以2006年的價格為基準。”

　　通過并購來擴大業務，是萬科近年的策略。王石說，考慮并購有兩種情況，一是通過并購，進入之前沒有開展業務的地區，比如收購浙江的南都，二是缺乏某個產品線，是考慮自己重新開發還是通過并購來取得，不過這種情況目前比較少。

　　去年萬科扛起減價大旗，反應不一。不過王石強調，實際上去年萬科降價的幅度并不大，平均降價10%－15%。

　　不過，王石說，萬科除了價格之外，更多的是要推出適合市場的產品，比如小型化，“我們總結了東京、香港等大城市的情況，這也是未來亞洲城市的趨勢，因為土地價格飛漲，所以如果不調整產品，光是調價沒有用。”

　　萬科提出，今年是發展的關鍵一年，因此要銷售為先，現金為王，堅持現金“量入為出”，每月監控集團資金流狀況。

　　根據萬科提供的數據，截至2008年底，萬科的資產負債率和凈負債率比上一年末有所提升，其中凈負債率為33.1%，比中期時的37.1%有所下降。

　　另外，由于成功發行債券以及預收款的增加，截至2008年底，萬科持有貨幣資金為199.8億元，比2008年年初增加17.2%。而在有息負債中，長期負債為45.5%，短期借款和一年內到期的長期借款178.7億元，低于公司所持有的貨幣資金。

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