成思危：房地產(chǎn)業(yè)列入振興規(guī)劃 三大政策動(dòng)向引發(fā)業(yè)內(nèi)關(guān)注

　　　　二套房政策或?qū)嵸|(zhì)性松動(dòng)

　　□晨報(bào)記者 林勁榆 李 強(qiáng) 劉 暢

　　“首套購(gòu)房”得到政策扶持后，第二套房購(gòu)房政策也有望獲得放寬。2月21日，原全國(guó)人大常委會(huì)副委員長(zhǎng)、中科院研究生院管理學(xué)院院長(zhǎng)成思危透露，第十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃確定為房地產(chǎn)，現(xiàn)正在接受?chē)?guó)家發(fā)改委審議。據(jù)他透露，“長(zhǎng)期規(guī)劃”的具體內(nèi)容可能包括：鼓勵(lì)住房改善性需求，進(jìn)一步降低住房交易稅費(fèi)，取消“二套房”限制政策，對(duì)支付能力不足的低收入階層在一定條件下予以購(gòu)房補(bǔ)貼，鼓勵(lì)居民改善居住條件，促進(jìn)住房梯級(jí)消費(fèi)等。

　　昨天，記者致電國(guó)家建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)監(jiān)管部門(mén)，詢(xún)問(wèn)有關(guān)房地產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃的內(nèi)容和發(fā)改委的審批結(jié)果，該部門(mén)的有關(guān)人士表示，目前沒(méi)有可以透露的信息。上海財(cái)經(jīng)大學(xué)教授印��華則向記者證實(shí)，1月中旬他曾經(jīng)參與國(guó)家發(fā)改委組織的“房地產(chǎn)行業(yè)專(zhuān)題討論會(huì)”，討論的重點(diǎn)就是全國(guó)樓市的“救市”政策。目前關(guān)注的焦點(diǎn)集中于“二套房”、“購(gòu)房補(bǔ)貼”、“藍(lán)印戶(hù)口”等。

　　動(dòng)向一：二套以上房貸有望放松

　　對(duì)于可能出臺(tái)取消二套房貸政策的傳聞，相關(guān)監(jiān)管機(jī)構(gòu)昨天并未正面回應(yīng)其真實(shí)性，但滬上銀行從事房貸業(yè)務(wù)的管理人士則認(rèn)為，對(duì)于二套房貸的利率和成數(shù)限制性政策是否會(huì)徹底取消，仍要看央行和銀監(jiān)會(huì)的“臉色”。

　　一位股份制銀行信貸部負(fù)責(zé)人表示，一旦二套房貸政策因房地產(chǎn)業(yè)振興計(jì)劃而取消，利率問(wèn)題將隨之淡化，可以肯定的是，屆時(shí)針對(duì)二套以上貸款購(gòu)房上浮10%以上利率的政策將被取消，同時(shí)存量二套以上房貸利率將按規(guī)定予以調(diào)整。不過(guò)，這位負(fù)責(zé)人認(rèn)為，二套房貸政策即便取消，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響也不會(huì)很大。他透露，實(shí)際上，近期各家銀行對(duì)二套房的限制性政策正在緩慢突破和放松，不排除個(gè)別銀行已經(jīng)給二套以上的貸款購(gòu)房客戶(hù)“開(kāi)口子”，下浮利率。

　　“用利率來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的做法將被邊緣化，相反，貸款成數(shù)的控制將成為監(jiān)管的重點(diǎn)。”一位接近監(jiān)管部門(mén)的業(yè)內(nèi)人士表示，如今央行和銀監(jiān)會(huì)最關(guān)注銀行的風(fēng)險(xiǎn)承受能力，以及涉及銀行資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題。次貸危機(jī)的經(jīng)驗(yàn)已警示金融機(jī)構(gòu)：首付款比例一旦降到最低的程度，其中蘊(yùn)藏的風(fēng)險(xiǎn)將大幅擴(kuò)大。“從這個(gè)角度考慮，即便利率管制取消，成數(shù)上限制放松的可能性也不大。”

　　動(dòng)向二：降低住房交易稅廣受期待

　　在房地產(chǎn)振興規(guī)劃中，進(jìn)一步降低住房交易稅費(fèi)受到廣泛期待。去年年底的樓市新政中，各地已經(jīng)相繼減免了購(gòu)買(mǎi)和轉(zhuǎn)讓普通商品房過(guò)程中的稅費(fèi)。從上海方面去年年底公布的政策來(lái)看，購(gòu)買(mǎi)和轉(zhuǎn)讓普通住房，滿(mǎn)足一定的條件，就可以獲得營(yíng)業(yè)稅減免、契稅下降到1%的優(yōu)惠政策。但是如果購(gòu)買(mǎi)和出讓的房產(chǎn)是非普通商品房，根據(jù)不同的情況，營(yíng)業(yè)稅將按照全額或者升值部分來(lái)征收，契稅則統(tǒng)一按照3%的政策征收。

　　復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任華偉教授表示，目前房地產(chǎn)行業(yè)的稅費(fèi)主要存在的問(wèn)題是過(guò)于集中于交易環(huán)節(jié)，政府可以考慮將稅費(fèi)在房地產(chǎn)建設(shè)、上市的多個(gè)環(huán)節(jié)中重新分?jǐn)偅�以降低�?gòu)房者成本。另外，去年，政府出臺(tái)政策扶持改善型需求，但對(duì)于改善型需求始終沒(méi)有完整的界定，盡快出臺(tái)相關(guān)政策有望降低相關(guān)購(gòu)房稅費(fèi)。

　　而部分業(yè)內(nèi)人士向記者表示，提高非普通商品房的標(biāo)準(zhǔn)，或者取消普通商品房和非普通商品房的區(qū)分也是有效降低購(gòu)房稅費(fèi)成本的有效途徑之一。

　　動(dòng)向三：藍(lán)印戶(hù)口能否掛鉤郊區(qū)

　　正在醞釀中的房地產(chǎn)振興計(jì)劃并沒(méi)有藍(lán)印戶(hù)口方面的消息，但是這項(xiàng)提振樓市的新政策目前正在全國(guó)一些城市實(shí)施。上海財(cái)經(jīng)大學(xué)印��華教授表示，藍(lán)印戶(hù)口政策有助于將大批有資金實(shí)力的購(gòu)房者吸引到中心城區(qū)購(gòu)房，大量新增需求能夠短期內(nèi)改變城市樓市的供求關(guān)系，從而促進(jìn)樓市回暖。從現(xiàn)實(shí)的情況來(lái)看，上海、北京等中心城市的中心城區(qū)有人口壓力，開(kāi)放藍(lán)印戶(hù)口缺乏可操作性，但上海的南匯、川沙、崇明等郊區(qū)依然有空間，可以開(kāi)放戶(hù)籍政策扶持樓市。

　　不過(guò)，高力國(guó)際日前發(fā)布的研究報(bào)告認(rèn)為，上海10年前的實(shí)踐證明，藍(lán)印戶(hù)口政策對(duì)樓市影響并不大，而且政策帶有一定滯后性。高力國(guó)際研究與咨詢(xún)部董事李慶賢表示，1998年至2000年因藍(lán)印戶(hù)口的購(gòu)房套數(shù)并不多，盡管當(dāng)時(shí)藍(lán)印戶(hù)口購(gòu)房數(shù)量逐步上漲，但總體住宅市場(chǎng)需求只是平穩(wěn)增長(zhǎng)，價(jià)格升幅也不大，顯示藍(lán)印戶(hù)口對(duì)樓市的實(shí)質(zhì)影響并不大。直到2003年，上海新建住宅成交量才開(kāi)始快速上揚(yáng)，而當(dāng)時(shí)藍(lán)印戶(hù)口政策已取消。

　　李慶賢認(rèn)為，如果上海再次推出藍(lán)印戶(hù)口政策，該政策對(duì)非上海戶(hù)籍人口具有一定吸引力，但對(duì)外籍人士和高收入階層吸引力并不大，而且更為重要的是促進(jìn)樓市效果取決于政策門(mén)檻的高低，如果購(gòu)房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)較高，則對(duì)市場(chǎng)的促進(jìn)作用也會(huì)比較有限。

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