逆勢增發成功之后，招商地產的前景真的會十分誘人嗎？

　　文|本刊記者 李冬潔 出處|英才雜志1月刊

　　從“棄兒”到“寵兒”，轉變又一次在A股上演，這回的主角是招商地產(000024.SZ)。

　　按照這輪反彈的低點10.57元算起，至12月18日，招商地產的漲幅已高達45.8%，而同期上證指數的反彈幅度僅為21%。

　　而就在不久前，招商地產還是被人拋棄的對象，起因是2008年11月24日公司發布的增發公告。公告稱，將以13.20元/股的價格公開增發不超過4.5億的股份，募集不超過80億元的資金，資金投向為收購大股東土地并開發，以及公司自有項目的開發。此消息甫一公布，就像一顆重磅“炸彈”，立刻引發了大量的拋盤。此后三個交易日內，招商地產跌幅高達21%。

　　柳暗花明發生在增發之后。雖然遭到眾多非議，但在大股東和關聯方認購62.08%增發新股的條件下，招商地產的計劃最終還是圓滿完成了。公司也由此獲得了59.4億元的寶貴資金。

　　然而正是這熊市中彌足珍貴的資金，倏然打開了市場對于公司未來的遐想，隨后招商地產便量價齊升。

　　長城證券地產分析師黃清林頗為看好招商地產的發展。他向《英才》記者表示：“募集資金中扣除26億元購買大股東的地產外，公司還剩有33億元左右的流動資金，這在緩解資金壓力的同時，也將資產負債率由67%下降到了56%左右。公司未來應該是沒問題的。”

　　綜合來看，市場普遍認為，此次融資將加速公司優質資產的開發與周轉，有利于持續提升公司的經營業績和股東回報。然而，招商地產的前景果真會如此誘人嗎？

　　盡管30多億的流動資金讓一般的地產公司羨慕得紅了眼，但這或許并不能真正解決招商地產面臨的難題。

　　和其他地產商一樣，招商地產的資金困境其實在2008年初便開始顯現。由于公司在2007年大規模囤積土地，2008年負債便呈現出不斷抬頭的趨勢。一季度公告顯示，公司一年內到期非流動性負債大增60%，由季初的3億元增加到季末的4.8億元，短期借款為61.41億元，而長期借款也有30%的較大幅度增加。

　　招商地產的資金緊張由此可見一斑，而這種狀況到了2008年三季度依然沒有得到扭轉。在三季度報告中，公司期末1年內到期的非流動負債為14.2億元，比期初大增了373%；而隨著業務規模的擴大，期末公司的長期借款高達52.03億元，比期初增加了43%。

　　顯然，從靜態來看，這增發而來的33多億元的現金和長、短期巨額負債相比，仍有較大的資金缺口。填補這一缺口最有效的途徑莫過于銷售的良性增長。

　　但遺憾的是，在2008年整個房地產企業全面進入調整的形勢下，招商地產也沒能幸免。2008年公司原定的銷售目標是100億元，而前三季度卻僅完成了約50億元。此外，招商地產的風險還在于，公司2007年以來的擴張戰略在當前房地產市場形勢下面臨著極大挑戰。2008年招商地產在12個城市有58個項目在同時進行，合計總規劃建筑面積543.74萬平方米。此次募集資金的使用方向便涉及深圳市8個項目，上海市2個項目，除此之外公司在天津、重慶、蘇州、珠海也都有項目。

　　這樣的布局在目前價量齊跌的房地產市場形勢下，風險顯然不言自明。正如此次增發的保薦機構——中信證券所指出的那樣，“如果因在建項目開發和預售項目銷售遲滯等因素導致存貨周轉不暢，將給公司總資產周轉和短期償債能力帶來較大壓力。”

　　在諸多不確定因素下，招商地產能否成為此輪房地產市場調整的“幸運兒”，目前還不得而知，但可以推測出的是，公司想要實現預定的目標，顯然還有一段長路要走。