房地產(chǎn)行業(yè)作為最典型的周期性行業(yè)，其興衰與宏觀經(jīng)濟周期呈正相關關系。房地產(chǎn)行業(yè)的復蘇離不開宏觀經(jīng)濟的支持，而當前我國宏觀經(jīng)濟的企穩(wěn)需要一個穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場。這也是今年10月份以來政府對房地產(chǎn)行業(yè)的調控態(tài)度轉向，刺激居民購房需求的政策接二連三出臺的原因。2009年我國宏觀經(jīng)濟環(huán)境并不樂觀，但我們初步預計各季度的經(jīng)濟走勢可能呈現(xiàn)先跌后穩(wěn)的格局。

　　綜合考慮房地產(chǎn)市場的供需關系、房價距離合理水平的偏差、未來可能進一步出臺的刺激性行業(yè)政策、宏觀經(jīng)濟明年下半年可能暫時企穩(wěn)等因素，我們判斷2009年全國樓市有望逐步企穩(wěn)，成交量將在2008年的基礎上穩(wěn)中有升，而房價仍會出現(xiàn)一定幅度的下降。在此情況下，我們預計2009年行業(yè)整體業(yè)績接近零增長。

　　從地產(chǎn)股的投資驅動因素來看，通過分析美國、日本和香港的歷史數(shù)據(jù)，我們發(fā)現(xiàn)刺激性的貨幣政策、財政政策和行業(yè)其他救市政策出臺前后，都給地產(chǎn)股帶來了顯著的投資機會。但我們同時看到，影響地產(chǎn)股市場表現(xiàn)的最根本因素仍是其基本面，即房地產(chǎn)市場的景氣狀況。如果行業(yè)基本面仍未出現(xiàn)好轉，則地產(chǎn)股會在政策刺激反彈后，繼續(xù)探底。

　　從估值的角度看，歷史數(shù)據(jù)表明，估值水平跟行業(yè)景氣度之間關聯(lián)度很高。從目前地產(chǎn)板塊估值來看，靜態(tài)市盈率和市凈率仍處于歷史低位，但是從2008和2009年行業(yè)業(yè)績增長情況來看，目前2008年20倍、2009年17倍的估值并不便宜，相對國際同行估值水平也明顯偏高。

　　具體到2009年房地產(chǎn)行業(yè)的投資策略，我們認為，隨著樓市經(jīng)歷一年多時間調整以及政府積極出手救市，目前行業(yè)面臨的負面因素有所緩解，行業(yè)有望在2009年企穩(wěn)，我們認為可以提升行業(yè)投資評級至“謹慎推薦”。但是從地產(chǎn)股近期的市場表現(xiàn)看，近一個月板塊在政策刺激下整體反彈了50%～60%，目前估值上沒有吸引力，因此我們不建議投資者短期繼續(xù)追高，逢低建倉是比較好的操作策略。此外，投資者應關注超預期的重磅刺激政策出臺前后的行業(yè)投資機會。

　　個股選擇方面，我們認為投資者對于明年樓市是否企穩(wěn)心存疑慮時，應更多關注安全性高的個股，同時考慮成長性和估值。在樓市成交量企穩(wěn)、個別地區(qū)率先回暖的情況下，投資者可重點關注業(yè)績成長確定性個股和地區(qū)受益?zhèn)�股。在降息政策出臺前后，可重點關注財務杠桿較高個股的短期投資機會。關注萬科A、保利地產(chǎn)(600048)、金地集團(600383)、招商地產(chǎn)(000024)、濱江集團(002244)。