9500元/平方米意向 價(jià)格增幅32%銷售

　　本報(bào)記者 慈 冰 北京報(bào)道

　　兩年前承諾9500元售價(jià)而拿到廣渠路36號“平價(jià)地王”的北京城建和北京城開顯然沒有預(yù)想到房子入市后面對的定價(jià)尷尬。

　　11月22日，首城國際中心(該地塊的項(xiàng)目案名)以13000元的均價(jià)剛一開盤，推出的226套房子在兩天內(nèi)全部售完。然而，即便價(jià)格比北京CBD同區(qū)域周邊樓盤的售價(jià)少了近5000元，舍棄了一部分利潤，但由于未能兌現(xiàn)拿地時(shí)9500元售價(jià)的承諾，仍讓首城國際中心的示范價(jià)值大打折扣。

　　而對于9500元/平方米的意向售價(jià)問題，代理該項(xiàng)目的思源顧問營銷總監(jiān)任莉認(rèn)為該項(xiàng)目是商品房而不是政策性住房，“如果價(jià)格太低就會(huì)浪費(fèi)了CBD這塊地，也會(huì)破壞區(qū)域的價(jià)格體系”。但在兩年前，思源顧問總經(jīng)理李國平對媒體表示，9500元的意向價(jià)格既保證了利潤，又有效控制了房價(jià)。

　　空頭承諾“低房價(jià)”

　　2006年11月24日，世茂聯(lián)合體、金融街控股、北辰實(shí)業(yè)、華潤聯(lián)合體、中海地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、華遠(yuǎn)地產(chǎn)等13家公司參與投標(biāo)廣渠路36號地，最終北京城開和北京城建以26億元的出讓價(jià)格、9500元/平方米意向售價(jià)中標(biāo)，出讓價(jià)格也比華潤聯(lián)合體的最高報(bào)價(jià)低了近4億元。

　　“從標(biāo)書的描述來看，中標(biāo)者號準(zhǔn)了政府抑制房價(jià)的脈，講了一個(gè)低房價(jià)的動(dòng)人故事。”一位參與當(dāng)時(shí)競標(biāo)的開發(fā)商說，“在當(dāng)時(shí)的市場環(huán)境下肯定不會(huì)是價(jià)高者得，誰講的故事好，誰就能中標(biāo)。”

　　有業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，雖然36號地并非一塊“限價(jià)地”，但就其聲明9500元/平方米這一點(diǎn)上，與如今真正意義上的限價(jià)地有很多異曲同工之處。“城開和城建都是國有企業(yè)，便于政府控制最終的銷售價(jià)格。”

　　“在當(dāng)時(shí)的市場環(huán)境下，政府必須要拿出一個(gè)足夠分量的項(xiàng)目，壓低它的價(jià)格，讓人們看到政府平抑房價(jià)的態(tài)度和決心。廣渠路36號地?zé)o疑是最好的選擇。”不愿意透露姓名的業(yè)內(nèi)分析人士對本報(bào)記者表示。

　　雖然土地主管部門與廣大購房者對于9500元/平方米的意向價(jià)格甚為欣慰，然而，這樣一個(gè)“好故事”卻沒有變成“現(xiàn)實(shí)”。

　　記者在項(xiàng)目現(xiàn)場了解到，如今面世的首城國際中心首先銷售的是A1號住宅樓，擬售均價(jià)為1.3萬元/平方米。其中，價(jià)格最低的是A1樓1層的88平米戶型，售價(jià)在10800元/平方米，但僅有四套。

　　該項(xiàng)目的銷售人員表示，接下來的A2、A3號樓的售價(jià)將在12月中旬開盤，售價(jià)在1.4萬元/平方米左右。而二期計(jì)劃在明年四五月份開盤，價(jià)格會(huì)依據(jù)市場情況波動(dòng)，“二期都是板樓，價(jià)格肯定不會(huì)低”。

　　“定價(jià)是我們與開發(fā)商共同探討出來的，但開發(fā)商有最終的決定權(quán)。”任莉在接受采訪時(shí)表示。

　　她認(rèn)為，定價(jià)主要是考慮了銷售回款的速度，開發(fā)商對首期回款有一定的要求，另外，項(xiàng)目的體量比較大，對現(xiàn)金流的要求也很高。

　　“9500元的意向價(jià)格不具約束力。”北京市土地整理儲(chǔ)備中心副主任葉向忠對本報(bào)記者表示，但他并未做出更多更詳細(xì)的解釋。

　　業(yè)內(nèi)人士也并不愿意對此進(jìn)行過多評論。一位不愿意透露姓名的開發(fā)商表示：“在現(xiàn)階段沒有相關(guān)法律對其進(jìn)行追蹤監(jiān)督約束的情況下，如果此地塊銷售價(jià)格高于標(biāo)書中的意向地價(jià)，這不僅會(huì)影響到開發(fā)商的信譽(yù)，更會(huì)對政府宏觀調(diào)控的手段與公信力產(chǎn)生不良沖擊。”

　　鯰魚效應(yīng)刺激二手房

　　“中大恒基”分析認(rèn)為，這樣低價(jià)位入市確實(shí)會(huì)對區(qū)域價(jià)格特別是二手房價(jià)產(chǎn)生一定抑制作用。這是因?yàn)橛捎谀壳皟r(jià)格已經(jīng)高位運(yùn)行，使這一帶二手房成交量本身就較為一般，而如果再有一個(gè)以中低價(jià)位入市的大盤，那就將進(jìn)一步拉低區(qū)域二手房主的心理預(yù)期。由此造成的“鯰魚效應(yīng)”很可能會(huì)使二手房價(jià)格漲幅放緩，甚至不排除有一定的震蕩出現(xiàn)。

　　“首城國際中心對周邊項(xiàng)目的心理沖擊確實(shí)很大。”任莉表示，“雖然我們針對的客戶群體不同，但低價(jià)位對周邊項(xiàng)目也會(huì)有連帶反應(yīng)，周邊項(xiàng)目大多采取加大折扣力度、推出特價(jià)房、送物業(yè)費(fèi)等辦法。”

　　據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，位于該區(qū)域的禧福匯項(xiàng)目上周成交了8套住宅，成交均價(jià)也降至1.4萬元左右。

　　在消費(fèi)者層面，當(dāng)聽到銷售限價(jià)不高于“9500元/平方米”后，各路購房者更是“虎視眈眈”。據(jù)記者了解，在一些網(wǎng)站的“廣渠路36號”論壇，一旦有人發(fā)帖報(bào)告關(guān)于項(xiàng)目的任何進(jìn)展，便少則幾十位、多則上百位網(wǎng)友跟帖表示要購買。更有人將自己的手機(jī)、QQ、MSN、Email等一切通訊方式留在網(wǎng)上，希望消息靈通者通知其勿錯(cuò)失良機(jī)。

　　但另一方面，有消費(fèi)者擔(dān)心，首城國際的銷售價(jià)格和周邊市場價(jià)格存在著較大落差，這樣的情形勢必招徠眾多的房產(chǎn)投資客，“這個(gè)項(xiàng)目對‘誰來買’沒有任何限制，很可能會(huì)讓這里變成投資客和‘關(guān)系戶’的樂園”。

　　“如何抑制投資客，讓廣渠路36號物盡其用，才是讓一個(gè)‘好故事’變成‘現(xiàn)實(shí)’的關(guān)鍵所在。”業(yè)內(nèi)人士表示。

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