10月29日上午，山東省文登市張家埠港附近。

　　在一大片空地上停著五六輛車，而其中兩輛黑色的豐田“霸道”越野車和一輛銀灰色沃爾沃豪華大巴，格外引人注目。

　　據介紹，這輛掛河北牌照的沃爾沃已經改裝過了，有臥室和小會議室等設施。“僅改裝費用就花了100多萬元。”一位工作人員告訴《華夏時報》記者，加上原車費用，總價400多萬元。

　　而兩輛掛文登當地牌照的豐田“霸道”，總價也在百萬元以上！

　　如此豪華的出行陣容，主角即是河北富豪、卓達集團總裁楊卓舒。而他腳下這塊廣袤的土地，即將因為他的“驚天大手筆”而發生改變。

　　按照卓達集團的說法，這座新城可謂“世界有名、中國第一”。按照規劃，這座總投資高達2000億元人民幣的新城可稱為“中國第一城區”。

　　楊卓舒的“暢想”？

　　楊卓舒自己的“造港計劃”里，在未來的張家埠新港，40公里內的海域被填為平地，30萬噸級的碼頭將出現在這里。

　　此前的10月22日，文登市市長張競在奠基儀式上宣稱，要把張家埠港建成國內一流的港口，把文登建成現代大港城市。

　　按照規劃，文登市要在未來5-10年內，把南海新區建造成一座規劃164平方公里、建設面積達55平方公里的新城，目前，文登市中心城區的建設用地不過30平方公里，相當于再造兩個新文登。

　　按照卓達的說法，港口建成后，將會有3到5家年產千萬噸以上的鋼鐵集團搬遷到這里。隨著鐵礦石供應鏈條緊張和環境保護等方面的原因，國內鋼鐵集團紛紛尋求向沿海城市搬遷的路徑，而文登將成為下一個遷入的重點城市。按照卓達的計劃，未來的文登市將會成為“鋼鐵之城”。

　　“我國的鐵礦粉只夠5%，也就是說95%得依賴進口，陸路運輸成本是很高的。”卓達山東集團執行總裁譚步勇對記者說，鋼材從8月份起開始急劇下降，嚴重虧損，全國許多鋼鐵企業限產，但是它不會總這樣。沒有充足的大港就進不來那么多鐵礦粉，鋼廠不遷移到大港，鋼廠就統統要倒閉。

　　“因此，在大的鋼企外遷中，他們必定選擇遷移到大港。否則就會倒閉。而張家埠新港廣袤的腹地，正是一個好的選擇。”譚步勇表示。

　　2000億投資？

　　10月30日上午，文登市中信大廈。

　　一輛黃色的悍馬停在門前，甚是顯眼。據悉，這輛逾百萬元的悍馬車，是以楊卓舒的名義購買，但實際上都是交給下屬使用，自己很少乘坐。此前，當地媒體就有“譚步勇乘坐一輛黃色的悍馬車，在香水海工地上一路飛馳”的報道。

　　“按照我們的投資計劃，在這里將出現有港口及臨港產業區、裝備園區、住宅及生活設施齊全的新城。”在中信大廈二樓，譚步勇告訴《華夏時報》記者，未來的新城位于文登市的南海新區，面積達164平方公里，人口可達80萬。

　　這個數字是目前文登中心市區人口的3倍。有關統計數據顯示，在山東省威海市管轄下的文登市，全市總人口64.05萬人，其中城鎮人口25.07萬人。

　　譚步勇坦言，這個新城計劃，總投資將超過2000億元。

　　早在2006年，卓達集團與中國機械工業聯合會(以下簡稱中機聯)就簽署了合資建設中國先進技術裝備業園區的協議，卓達集團負責找地，中機聯協助招商。

　　2007年年底，當譚步勇一行來到山東文登時，被該市南海新區的12萬畝國有存量土地指標所吸引。在談判中，譚步勇獲知，擬投資開發香水海旅游居住板塊項目的投資方因故將已經打進文登的數億投標資金撤走。

　　于是，卓達集團以裝備園區落地文登為籌碼，順利拿到了與裝備園區項目互為支撐的3.2萬畝香水海旅游居住板塊項目。

　　出于整體開發的考慮，文登市張家埠港口的擴建及配套設施的項目建設，也就順理成章地落在了卓達的手中。

　　“香水海項目開發及市政配套工程建設，需要總投資達600億元。”譚步勇說，占地3萬畝的裝備園區，按照每畝地投資200萬元計算，也需要600億元的總投資。而同時，張家埠新港最終要達到30萬噸級，包括建設引堤、填海以及港口基礎建設、臨港工業配套設施的總投資高達800億元。

　　“2000億元的總投資，應該是一個保守的估算。”譚步勇告訴《華夏時報》記者，按照美國美裕金融集團提供的投資分析計劃，整個新城項目需要1200億美元。

　　1.5億杠桿？

　　在全球金融危機的影響下，地產商資金普遍“吃緊”。這家位于河北省的民營企業2000億元的投資從哪里來？

　　按照楊卓舒此前對媒體的說法，整個項目的啟動資金只有1.38億元人民幣。

　　“集團總部要提供1.5億元的資金。之后的投資，就要通過山東項目的自身滾動發展了。”譚步勇對《華夏時報》記者說，就整個2000億的投資項目而言，全部啟動資金需要20億元。

　　譚步勇強調了“滾動投入”的思路。他說，這么多土地，不可能一次全部買下來。像港區工業配套設施建設、房地產開發，都是根據項目的進度和需求而投資。而卓達的“填海”計劃，需要先拿到海域的開發權，再填海。填海完畢，再進行土地性質的轉變，進行碼頭設施建設。

　　按照譚步勇的說法，2000億元投資主要來源有三個。

　　“我們會聯合其他大的企業財團來合作。”譚步勇告訴記者，目前該項目已經吸引了馬來西亞的CNI集團、美國的美裕金融集團等國際財團。而卓達所堅持的是要“自己主導開發”，“我們要堅持自己的控股地位”。

　　投資的第二個來源是上市融資。

　　譚步勇介紹，卓達山東集團旗下已經成立和即將納入的有威海卓達房地產開發有限公司、中機聯投資有限公司和山東張家埠港口建設有限公司。三家公司所轄的項目將進一步分拆，分別上市。

　　“香水海項目中，規劃有60萬平方米的五星級酒店群。這些酒店群分成了5個組團，每個組團都可能成為上市公司。”譚步勇說。

　　吸引社會投資應該是卓達集團的第三個融資方式。其房地產項目推出了一個“進退兩便”的政策。即可以購買期房的方式投入20萬資金，一年以后如果不想購房，卓達全額退款，并付15%的“紅利”。他告訴記者，因為卓達的實力，這種“投資”非常安全。他們在全國的很多項目，都有這種情況。有些人一年以后提出不買房，只是拿回15%的“紅利”，不愿抽回本金。

　　對于這種投資的合法性產生質疑，譚步勇笑著說：“怎么會違法呢，你買我的房子，你不買了我退給你錢，這是合法的啊。”

　　而當《華夏時報》記者問，卓達如何能夠給付15%的“紅利”時，譚步勇說，房地產項目利潤非常高，有的高達10000%。一般的項目，利潤也能達到70%-80%。像卓達這種用產業帶動的房地產項目，利潤是很高的。