早報記者 劉秀浩

　　國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的資金缺口比預(yù)想的更大，繼續(xù)調(diào)控下去開發(fā)商的日子會越來越難過，房價下跌才剛剛開始。昨天，一份由北京師范大學(xué)金融研究中心完成的“2008房地產(chǎn)行業(yè)資金報告”在北京發(fā)布，報告顯示，預(yù)計2008年房地產(chǎn)行業(yè)的資金缺口達到驚人的6730億元，如果2009年繼續(xù)調(diào)整，則屆時資金缺口將達到9290億元。

　　這份由搜狐網(wǎng)、焦點房地產(chǎn)網(wǎng)委托北京師范大學(xué)金融研究中心完成的報告被定名為《需求空缺，資金緊缺》。報告指出，由于需求下降，房價下調(diào)的大幕只是剛剛拉開，而不是接近尾聲。

　　行業(yè)調(diào)整的主要壓力來自需求空缺，然后才是資金緊缺，因此報告對以單純注資的“救市”方式持否定態(tài)度，注資無法解決需求觀望和行業(yè)調(diào)整的根本問題。

　　需求不旺銷售緩慢

　　從房地產(chǎn)供給面的情況來看， 2008年上半年用一個詞來概括，就是房地產(chǎn)行業(yè)在慣性的狀態(tài)下發(fā)展，下半年這種慣性一旦過去，房地產(chǎn)行業(yè)的投資增速將會顯著下降。

　　固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資狀況從第二季度開始已經(jīng)出現(xiàn)了和第一季度相比明顯的變化，這是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一個自發(fā)的調(diào)整行為。報告預(yù)計，2008年的下半年這種投資增速高速增長的情況會有較大改變。

　　從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，2008年以來開發(fā)商自籌資金和貸款有較快的增長，而其余類型資金增量明顯放緩。最主要的資金放緩主要來自于企業(yè)銷售不順暢，銷售需求的下降令包括定金、預(yù)付款、按揭貸款等各方面的資金出現(xiàn)了顯著的下降。

　　從需求面的情況來看，房地產(chǎn)需求已經(jīng)明顯陷入觀望，這個過程先于供給面的收縮而出現(xiàn)。2008年以來，房地產(chǎn)銷售面積逐月下滑，一季度和二季度房地產(chǎn)銷售面積出現(xiàn)了不同程度的下降。7月份的統(tǒng)計數(shù)字更加顯示了這種趨勢，7月房地產(chǎn)銷售面積同比下降26.8%，環(huán)比下降27.1%，呈現(xiàn)出2008年以來最大的跌幅。

　　房價還將繼續(xù)下調(diào)

　　銷售面積和銷售金額的雙雙下降，從需求端給了房地產(chǎn)行業(yè)以沉重壓力。調(diào)整遲緩的土地價格和商品房價格使得銷售節(jié)奏更為遲緩。目前價格調(diào)整仍不充分，市場仍在等待房價和地價的公開下跌，而不是遮遮掩掩的變相下跌方式。

　　從調(diào)整的進程看，2007年12月深圳的房地產(chǎn)銷售價格環(huán)比出現(xiàn)下滑，到2008年8月同比也出現(xiàn)下滑，深圳成為當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)銷售價格跌幅最大的城市。上海的情況略好于深圳，但從2008年2月起，上海房價上漲的勢頭已經(jīng)停止，7月，房地產(chǎn)銷售價格開始出現(xiàn)下滑。北京地區(qū)的房價略顯堅挺，但是到2008年6、7月，京城房價環(huán)比上漲停止。從以上跡象看，房價的調(diào)整似乎剛剛拉開序幕，而不是接近尾聲。

　　全國主要城市房價上漲勢頭出現(xiàn)明顯的停滯，關(guān)鍵因素仍然是銷售量需求的萎縮。在供給面平穩(wěn)增長的背景下，需求面迅速下滑，決定了價格趨勢必然出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)。

　　中期調(diào)整可能性大

　　報告稱， 2007年10月16日，上證指數(shù)達到6100點以上的歷史新高。房地產(chǎn)市場則在稍早于此也達到了景氣頂點，需求膨脹的同時伴隨房價高漲，房地產(chǎn)商更是以一種前所未有的樂觀情緒囤積土地。

　　此后，市場迅速陷入調(diào)整并且調(diào)整的幅度和周期超出了事先最悲觀的估計。首先是股市開始大幅度下跌，從6000點跌至4000點，又從4000點向2000點而去。全國性的房地產(chǎn)市場調(diào)整也大體從2008年開始，市場觀望氣氛日益濃厚，房地產(chǎn)商的存貨量開始提高，房價也明顯松動。景氣下行、信貸緊縮、銷售遲緩、土地儲備規(guī)模和在建設(shè)規(guī)模的龐大，都決定了房地產(chǎn)行業(yè)資金缺口的逐步凸現(xiàn)。

　　報告計算，2008年上半年的資金缺口在528.48億元，缺口較小。真正的情況遠遠沒有上半年的數(shù)據(jù)顯示的那樣樂觀，原因在于2008年第一第二季度，房價尚能上漲，銷售雖然有回落但銷售利潤率的回落還不是特別顯著。上半年國內(nèi)貸款的投放額也已經(jīng)達到了去年全年貸款數(shù)的將近60%。這種情況在今年下半年將出現(xiàn)明顯的變化。下半年房價的下跌和銷售量的繼續(xù)萎縮是可以預(yù)期的。

　　報告預(yù)期，在進入今年第四季度之后，房地產(chǎn)景氣將繼續(xù)下滑，資金壓力的不斷增加和銷售節(jié)奏難有起色將迫使越來越多的開發(fā)商加入到公開降價的行列中來。

　　這種情況下，預(yù)計2008年房地產(chǎn)行業(yè)的資金缺口達到驚人的6730億元。

　　對2009年的房地產(chǎn)市場，報告作出有兩種預(yù)測，中期調(diào)整和短暫調(diào)整。如果2009年房地產(chǎn)遭遇中期調(diào)整，那么資金缺口將達到9290億元。如果2009年房地產(chǎn)遭遇短暫調(diào)整，那么資金缺口將達到4925億元。如果沒有重大的調(diào)控政策來應(yīng)對中國宏觀經(jīng)濟下行態(tài)勢，那么房地產(chǎn)行業(yè)陷入中期調(diào)整的可能性更大。