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本報記者 田新杰 實習記者 陳娟
萬科降價的“雷聲”已驚動其他開發商,樓市調整第二階段的神經也就此觸動,更大規模的降價將至。
上海佑威房地產研究中心根據上海官方成交數據統計發現,在7、8兩月上海房價的下跌過程中已有44.8%的樓盤售價出現下跌,去年漲幅越大的樓盤在今年夏季跌的越慘。從成交數據看,本地大型房企大華集團成為上海市場真正的“領跌者”。
上海威斯頓不動產管理學院院長印堃華指出,房價下調還僅是表象,隨之而來的整個房地產行業格局的調整,才是最根本性的。
降價潮在醞釀
進入“金九銀十”,今年剩下的時間已不多,而大部分開發商上半年均未能完成超過50%的全年目標,壓力陡增。此時萬科的降價“雷聲”恰到好處,直接觸動了其他開發商降價促進銷售的神經。
有開發商跟進迅速。杭州金成集團隨即宣布:“在活動期內購買金成旗下樓盤指定房源的客戶,享受3年后無理由退房,并獲得30%增值款,涉及3個在售樓盤的100套房源。”恒大地產下調南京樓盤恒大綠洲花園至4600-5000元/平方米,降幅約35%,成為南京今年至今降幅最大的樓盤。據有關人士透露,恒大降價范圍將擴展到全國。
據記者了解,目前正在醞釀跟進降價的開發商正在逐漸增多,隨著即將到來的國慶假日樓市,更多更大幅度和規模的降價樓盤有望集中涌現。
與萬科“雷聲大雨點小”的降價促銷相比,另有不少開發商早已悄然展開力度更大的降價。不過,更多企業并沒有正式承認或宣布降價,而是以一種悄無聲息的狀態進行。
官方網站的樓盤成交數據暴露了這些真正的樓市“領跌者”。統計數據顯示,在上海中環區域樓盤最多的大華集團,在去年房價上漲的過程中受益最大,如今旗下樓盤幾乎已是全線下跌,且跌幅已遠超萬科,旗下的頤和華城跌29.6%、錦繡華城跌26.1%、河畔華城跌18.9%、濱河華城跌13.7%、陽城貴都跌11.4%。
佑威房地產研究中心統計數據披露,上海今年上半年和7、8月都比較活躍的212個新盤,有5個樓盤的跌幅超過20%,占總數的2.4%;跌幅在10%-20%之間的樓盤有17個,占總數的8%;漲、跌幅在10%以內的樓盤分別有89個和73個,各占總數的42.%和34.4%;漲幅在10%-20%之間的樓盤有22個,占總數的10.4%;漲幅20%以上的樓盤有6個,占總數的2.8%。
保利地產(600048)營銷總監胡在新表示,保利暫時沒有降價的考慮。但會根據市場的狀況調整營銷策略。
佑威房地產研究中心主任薛建雄指出,相信有不少開發商已制定了降價促銷計劃,但并不會一次到位。“類似市場上漲時的策略,開發商會每賣一部分房源漲一點價格,一波波漲價;如今市場下行至降價關口,開發商也會每降一點價格賣一部分,然后看情況分多次使用已制定的降價空間。”
尋找價格底線
“現在樓市主要存在兩方面問題。”上海方方地產咨詢機構總咨詢師胡宗亙分析,首先是前期價格漲幅大,現在有價格調整的要求;其次是有效供應不足,較好的樓盤供應有限。大量的同質化樓盤競爭,成為房價進一步下跌的推力。
漲得越多跌得越狠。目前上海已下跌超過10%的22個樓盤,分布在全市大多數區域,主要是去年漲幅過大的樓盤。其中,有13個樓盤位于去年漲幅最大的內中環區域,漲幅去年排第二的內環內區域有2個樓盤,其余分布在中環以外區域。中遠兩灣城和泰府名邸兩個內環內樓盤分別下跌31.5%和12.3%,去年漲幅分別高達54.7%和44.8%。
“由于數據表現的緩后效應,仍有55.2%的樓盤顯示價格在上漲,但金九銀十后,成交價格下跌的樓盤會越來越多。”薛建雄分析。
較大規模的降價也許才剛剛顯現。越來越多業內人士把關注的重點直接從“何時降價、降多少”,轉向“價格下調的底線在哪里”?
滬上資深開發商人士柴一峰判斷,排除地區環境、產品品質等外部原因之后,房價的底部應該是在去年房價高點的1.2-1.3倍的水平左右。
5年內房價不再暴漲?
印堃華坦言,最先大幅度降價的必然是此前漲幅過大、炒作過甚的區域,市場低迷時,這些區域供大于求帶來的壓力對房價的影響將被放大。
在上海五合智庫總經理鄒毅看來,和2005年出現的一波降價潮相比,這次由萬科率先帶頭并引發其他開發商跟進的降價,背景有很大不同。首先是房價價格基數不在同一檔次,回調空間更大。
而隨著整體宏觀經濟的調整,房價調整回穩后重復2007年強勢反彈的可能性很小。
薛建雄則認為,樓市極有可能與宏觀經濟一起進入新一輪的經濟周期,房價暴漲的情況可能在5年之內都不會重現。不過,中國經濟再怎么調整,保持領先全球的增漲速度還是可以預見,房價在這一輪下跌之后,重新保持與經濟相當的速度上漲仍可預期。
“在房價調整的過程中,房地產企業隨之優勝劣汰、區域供求趨于平衡,整個房地產行業進行深度調整,也就實現了房地產調控的最大價值。”印堃華表示。
萬科降價,可能引發以上海為中心的長三角地區降價潮,如果當萬科或其他知名開發商在北京催發新的一波降價潮,那么,全國性的降價潮則可以期待。