本報記者 雷李平

　　率先降價促銷的萬科(000002.SZ)沒能抵御住行業的整體下滑壓力。

　　7月7日，降價激發銷售量增加并持續幾個月后，6月份萬科銷售面積和銷售金額出爐——兩個指標同比分別下降38.0%和22.8%，較5月的同比增長減少至-5.5%和13.4%。

　　業內人士質疑，如果緊縮政策下半年持續，則萬科銷售下滑可能得以維持，其業績增長將放緩。實際上，“上半年乃至全年業績增長低于預期已可確定，但萬科的經營情況依然好于同行業企業。”多位券商研究員一致強調，“其全年業績基本不可能低于去年”。

　　截至記者發稿，上述說法沒能等到萬科方面的回應。

　　銷售進程低于預期

　　“萬科6月份銷售同比大幅下降，主要是6月推盤較少和去年基數較大。”國海證券研究員趙鐸指出，去年5、6月，萬科銷售面積分別為61.7萬平方米和72.2萬平方米，累計銷售金額47.1億元和56.6億元，連創階段性新高，直接導致今年同比基數較大。今年5月，萬科銷售面積58.3萬平方米，銷售金額53.4億元；6月則為44.8萬平方米和43.7億元。渤海證券分析師周戶則透露，“萬科6月推盤不多，主要為老盤的后期銷售，而新推樓盤也集中在6月15日以后，間接影響了當月銷售情況”。

　　因此，“近兩月銷售情況的不樂觀只是短期波動，不至于形成長期趨勢，不會對萬科今年業績造成嚴重拖累，公司上半年業績還會保持增長”。

　　不過，趙鐸也坦言，6月銷售數據預示，“萬科不再是抗風險的”。因持續下降，萬科今年上半年的銷售進程已低于預期。此前市場普遍預計萬科2007年銷售面積將達650萬平方米以上，而今年1-6月，公司累計銷售面積265.8萬平方米，雖然比去年同期增長15.0%，但僅完成預期面積的41%。

　　“如果沿用下半年房地產銷售高于上半年的慣例，萬科今年的銷售面積約600萬平方米，只與去年的613.7萬平方米基本持平”，趙鐸預計。

　　周戶也認為，“隨著上半年負面信息的集中釋放，8月份可能成為房地產銷售的拐點，成交量將回升。”但要達到預期的650萬平方米顯然有難度。

　　值得注意的是，盡管銷售面積下滑，但前6個月241.3億元的銷售金額同比卻增加66.6億元，同比增長38.1%，高于同期銷售面積15%的增幅。說明萬科的銷售均價同比仍有相當增長，而其6月9700余元/平方米的均價，在行業內“還是不錯的”。

　　銷售進入下降通道？

　　與券商研究員“短期波動”的樂觀不同的是，有業內人士對萬科的銷售情況表示擔憂：從上半年的銷售數據可以看出，單月同比增幅有明顯的先增后降趨勢。

　　數據顯示，今年1月，萬科實現銷售面積和金額同比增長11.65%和11.72%；2月份同比增幅拉大到51.94%和70.65%；3月份同比增幅達最大值的147.1%和227.5%。從4月開始，上述同比增幅下滑到39.3%和73.5%；5月首現負增長，銷售面積同比增長-5.5%，銷售金額增幅也降為13.4%；6月份，兩者同比大幅減少38.0%和22.8%。

　　銷售面積和金額月份累計的同比增幅也呈現明顯遞減趨勢。今年前3個月，萬科累計銷售面積114.5萬平方米，銷售金額101.0億元，分別比去年同期增長82.9%和119.1%；前5個月累計同比增幅降為39.1%和67.3%；前6個月累計同比增幅則已縮短至15.0%和38.1%。

　　如果下半年房地產的內外部環境無法得到改善，則根據以上降低趨勢，7、8月，若單月同比降幅維持在6月份水平，那么前7個月和前8個月的累計增幅可能變為零，甚至出現負增長。

　　“最快在7、8月份，萬科在上半年比去年同期增加的66.6億元銷售金額可能被消耗掉。”該人士分析，若市場繼續保持觀望，十一長假后的銷售旺季未能如期到來，則“萬科全年業績將走向‘預減’之列”。

　　值得注意的是，萬科經營數據顯示，今年上半年其新增項目已達19個，共需支付地價約71億元。雖然萬科拿地成本已由前5月的平均樓面地價2088元/平方米，降至6月份的1835元/平方米，但龐大的土地儲備，還是給萬科的資金鏈帶來不小壓力。

　　趙鐸測算，萬科2008年資金缺口約150億元。若扣除上半年新增的66億元銷售收入，及5月22日獲批發行的不超過59億元公司債，已被用于補充流動資金的40億元，“下半年萬科資金缺口在50億元左右”。“這一塊資金壓力能否化解，將取決于下半年萬科地產的銷售情況”。