本報記者 李伊琳 上海報道

　　 上海，古北黃金城道的一家酒吧。一家高檔樓盤開發商李先生探頭出窗，指著附近一樓盤推測著說：“不僅是我，現在幾乎所有的開發商都面臨資金問題。你看看，那家高檔樓盤的推銷廣告都快掛滿了仙霞路。以往，這樣高檔的樓盤不會讓這種路面掛幅成主打，檔次不匹配。”

　　 樓市“紅五月”的期冀落空后，房地產開發企業對資金回收失望了。而此時，人民銀行又宣布上調存款準備金率的1個百分點，將于本月15日和25日分別按0.5個百分點執行。按4月末廣義貨幣供應量(M2)余額42.92萬億元計算，此次上調準備金率有望凍結可貸資金逾4200億元。

　　 在市場與政策的雙重“拷打”下，房企資金鏈愈卷愈緊。

　　 1.資金突圍

　　 資金運作狀況是企業的一個敏感話題，資金緊張，房企越緘默不語。“像我還能扛過去，所以也就承認了資金緊張了。”李先生進一步坦言了這條“潛規則”。

　　 上海長寧區天山路和威寧路交接處，儼然成了房屋推銷集市。尤其在雙休日，少則四五人，多則十來個，手持傳單見人就塞。這些人士中或有一手房的推銷員，或有二手房的中介。房開公司上路推銷的并非上海獨有，沿海一帶或北京等地早已出現。

　　 “開盤了，總要讓資金早日回籠，以往地產廣告動輒就上電視登報紙，現在上路推銷成本就低了。”上海房產之窗一名負責人分析，“這是一種反射，說明樓市不景氣，上路推銷也不奇怪了。”

　　 一方面，長三角一帶樓盤開盤后“路演”不斷蔓延，另一方面，由于開盤滯銷前車之鑒，開發商不得不“捂盤”銷售。

　　 5月，上海原本有34個樓盤開盤，然而失約的樓盤最終盤有10個。其中包括翠湖天地苑三期、豪景苑和世茂二期等等。不過分析人士表示，開發商想挺樓價，但大勢已轉，資金壓力將會進一步加強。

　　 從2003年以來，房地產企業的平均負債率一直高于70%。行業特點決定地產景氣與國家貨幣政策緊密相關。市場環境與政策雪霜相加，令一些開發商絕地求生。

　　 “這個問題我無可奉告。”當記者問到廣源地產以土地使用權抵押所獲的資金落實及運轉狀況時，其負責財務的副總語氣變得謹慎起來。

　　 廣源地產為浙江嘉興一家開發資質二級的開發企業，注冊資金2.3億元，在當地正運作兩個項目，其中之一項目就是嘉興6.35億元的天價地塊“巴黎都市”，另一是總建筑面積為20萬平方米的“羅馬都市”。

　　 根據香溢融通（原名大紅鷹，600830.SH）近日公告，自有資金1億元委托上海浦東發展銀行寧波分行貸款給嘉興市廣源地產，是以土地為貸款的抵押保證，同時廣源地產董事長沈玉興作為自然人提供連帶責任保證。委托貸款期限一年，年利率為18%。

　　 業內人士認為，廣源地產顯然無法從銀行直接融資，而是通過香溢融通過橋貸款取得的資金，而且，以往這種過橋貸款利率一般10%左右，現在提高到18%，可見，房企對資金已經到了饑不擇食狀態。

　　 但這種融資方式隱含著巨大風險，一旦房企不能快速銷售，則會在短期積聚起巨大的還款壓力，最終可能導致爛尾樓產生。

　　 2.上市融資暴增

　　 融資問題并非僅僅中小企業所獨有，大型房企同樣面臨巨大壓力。今年通過定向增發、資產置換方式“借殼”上市已獲得股權資本的房開公司不少于30家，他們正試圖改變單純依賴銀行資金的脆弱路徑。

　　 以5月為例，5月19日，中住地產將通過定向增發重組SST重實（000736）實現中住地產的整體上市；5月27日，浙商集團將旗下超過45億元的房地產業務注入SST亞華（000918）；6月6日，ST天橋（600657）向信達投資、深圳市建信投資發展有限公司、海南建信投資管理股份有限公司、正元投資和贛粵高速定向發行，收購上述公司所持有的有關房地產公司的股權。

　　 “房地產上市企業這樣瘋狂再融資無疑希望將其從資金鏈的困境中盡快拉出來。”一名投資咨詢公司負責人說，但這同時也意味著原本由銀行來承擔的風險就可能轉嫁到普通投資者身上。

　　 在房地產行業，強者與弱者同樣面臨著資金困局。

　　 中國房地產測評中心近期出具的一份“2008滬深房地產上市公司綜合實力30強”的報告顯示，30強公司在今年一季度的資產負債率均值為63.07%，與去年同期基本持平。一季度行業現金流緊張的情況仍然沒有改觀，30強房地產上市公司一季度每股經營現金流量均值為-0.69元，比第四季度略有增加；經營活動產生的現金流量凈額為-185億元，同比增長89%。

　　 分析人士認為，這30強上市房企每股投資活動現金流出大于流入，說明對外新增投資大于投資回報。因此，房地產公司只能通過外部融資來解決資金緊張問題。

　　 但是，一季度國有商業銀行提供給房地產企業的信貸額度進一步減少，而資本市場大幅調整，也使得境內外IPO和再融資受阻，進一步加劇資金緊張。

　　 根據國家金融機構公布的數據，今年一季度房地產貸款新增1961億元，同比少增1058億元，同比增長25.67%，比上年末下降了5個百分點，其中房地產開發貸款新增961億元，同比少增636億元，個人住房貸款新增986億元，同比少增309億元。

　　 3.合并開發

　　 “大企業資金運轉況且如此，小企業的生存狀況可想而知了。”上述開發商李先生感嘆。

　　 病急亂投醫，一些資金鏈瀕臨生死線的房開已無法顧及“唱盛不唱衰”的潛規則。劉維（化名）是一名溫州的開發商，他在江西省新余市拿到一塊商住用地的開發權，總投資額要3600萬元，然而他籌措資金無門，廣尋門路，并懸賞如能成功牽線，將得到100萬元的介紹費。

　　 不過，劉維可能要度過冬天了，他的突破模式就是時下在溫州最為流行的“合并開發”。

　　 溫州銀行一名人士介紹，這種模式是之前溫州人到各大城市“抱團”投資模式的一種演繹。根據劉維的操作模式，找到溫州當地兩家同樣規模的房企，三家合作以資金合伙，優勢互補。三家房企的資金合股比例是2：3：5，劉維的投資分額占五成，并且不影響公司股權，項目完成后的分紅也根據比例分派。運作者還可得到一筆“執行費用”。其它兩家公司除了有財務人員參與監管外，均不參與其他平常運作。劉維說：“這種方式比從民間融資要輕松、劃算，同行間可以相互依靠，挺過這段時間就會好的。”

　　 溫州海螺房產有限公司的副總陳志仁表示：“這種模式現在非常普及，至少有十幾家小規模的房開公司這樣操作。或者一家房開同時跟兩三家合作的也有，一個項目完成了，或散伙或繼續合作，主要是看市場和大環境需要。”

　　 這種合作完全不同于股份公司，純粹為資金合力，合作或是口頭協議，或是只有合同或者借據。因此分分合合，不需履行法律手續。

　　 “小資金匯流成河，在這個非常時期，小規模的房開這種方式可以平穩過渡。”當地金融監管部門一名相關人士表示，“只有自己靠自己。”

　　 因房企平常的資本運作基本不來自當地金融系統，民間借貸占大部分。然而，從緊貨幣政策也使當地的民間借貸利率水漲船高。統計數據顯示，民間利率正逼近歷史高位，而實際上，一些擔保公司人士透露，月利率其實已經達到了三分有余。樂清一名低壓電器商透露，月利率三分也難以貸到資金。

　　 4.信用證套現

　　 為尋找資金出口，一些房開企業開始鋌而走險。當資金從銀行和當地民間斷源后，開始向境外求資。

　　 操作程序就是房開企業另外注冊不同行業的貿易公司，通過當地進出口企業開設信用證套現。

　　 浙江一家大型進出口公司進口部經理透露，自從去年以來，一些企業紛紛找上門，要求代理進口業務。尤其在去年年底，此類業務突然增加，遭受拒絕后，托各種關系尋求代理，“這簡直太不可思議了！”

　　 新客戶往往主動增加進出口公司代理費，而他們深入調查的背后則是一些房開公司利用信用證套現融資的路徑。

　　 這是一條非常曲折而隱秘的路徑。由于無法從銀行獲得貸款，房開公司重新申報一家殼公司，斷絕與房開公司聯系，令監管部門無痕跡可查尋。而這種套現模式與PTA信用證套現幾乎雷同（見本報“300億信用證套現賭局 PTA面臨產業之殤”）。

　　 比如房企在項目運作中需要200萬的美元，通過殼公司尋找進出口公司進口某種容易套現的產品，選擇交貨口岸臨近的國家（目前最多集中在韓國口岸）。當進出口公司給其代理后，同時出面為殼公司出具半年的200萬美元的遠期信用證。

　　 貨到境內后，房開企業以低于市場價格快速出貨，周期往往只需要一周左右。這樣，除了房開交納的10%左右的保證金外，殼公司即為房開成功套得180萬美元的半年使用時間。

　　 對于這筆融資費用，有房企私底下算過一筆帳目。根據時下行情，付給進出口公司5‰手續費，銀行收取1.5‰的手續費，這樣的成本比民間融得的資金成本也劃算得多。

　　 套現形成后，殼公司便將房開企業、進出口代理公司、銀行三者捆綁到一條船上，房開企業則成功將經營風險轉嫁給后兩者。

　　 此種現象銀行也有所發覺，一些銀行開始調整信用證政策，比如中行等銀行紛紛將半年期的信用證改為三個月甚至更短的時間，并提高保證金比率，以降低自身風險。

　　 5.萬松教訓

　　 但掙扎在融資生死線上的房地產企業，仍有部分熬不過冬天。

　　 浙江麗水萬松房地產開發有限公司（以下簡稱“萬松房開”）資金鏈突然迸裂，開始轟然倒塌，亦是縮影。

　　 “至今還沒處理好，市政府組織協調小組進行協調中。”麗水一名金融監管部門的官員透露。

　　 萬松的融資鏈條從糾結高利貸到迸裂大致經歷了不同尋常的過程。

　　 去年七八月，萬松老板潘萬松以近5億元拿地，此時正處宏觀調控政策當口，潘萬松無奈求助于民間借貸，所籌措的資金大多集中在半年期，利率大約在20%。其資金鏈也由此進入惡性循環。

　　 銀行資金難尋，當地民間集資開始走向白熱化。由于當地房開企業有向民間集資習慣，其他房開對資金的需求將民間利率節節抬高。僅是一個月時間，月息從兩分升到兩分二，到兩分五、三分。

　　 由此，5億資本運作成本遠超當初成本測算，而且，樓市價格亦開始轉向。萬松之前開發的樓盤發售不順，并出現了購房戶退房現象。市場的瞬息萬變猶如令萬松遭遇突變，資金不斷外流。萬松原有3億多元的集資款中，拍地交與政府1億元，另外退房又抽走近億元資金。

　　 迫于萬松資金鏈壓力，12月上旬，慌了神的潘萬松開始以3分、5分甚至6分月利率借錢，但也只能籌到3500萬。

　　 12月下旬，萬松房產資金鏈開始難以為繼。潘萬松向同行求助，但萬松截至2007年6月底的4.5億的借款余額和每月4000多萬的利息支出，始終無人敢去接盤。

　　 2008年1月，萬松房產危機正式爆發，當地政府應對危機，迅速成立工作小組處理萬松事件。

　　 對此，當地相關監管人士透露，萬松事件目前沒有司法部門介入。而萬松在市場與這一輪調控中，主要錯誤就在于沒有正確解讀樓市走向，盲目捂盤，購地。

　　 “其實，保護資金鏈安全才是房開企業的生命線。”上述監管人士總結。