本報記者 李和裕

　　央行日前宣布上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，從而使存款準備金率升至16%。這意味著，銀行放貸將更加慎重，開發商的資金壓力可能進一步加大。事實上，上海證券報通過調查發現，在國家實施多種調控措施和貨幣政策持續收緊的疊加影響下，越來越多的開發商資金鏈正面臨重大壓力：銀行貸款已經難以解渴，民間借貸也開始收緊且利率不斷飆漲，一些開發商越來越感覺“力不從心”。

　　利率提高 年息最高達36%

　　提起“民間金融”、“地下錢莊”，浙江溫州自然首當其沖。“目前比較正常的借貸條件是還款利息為銀行利率的4倍，也就是年息在20%左右。當然也要看雙方的關系和信譽度，低的10%還依稀可見，高的已經達到36%。”昨天，一位溫州業內人士私下向上海證券報記者介紹了一些房地產項目公司找民間資本“調頭寸”的“行情”。

　　該業內人士表示，溫州的“民間金融”市場有歷來的傳統和根基，“往往是當地有聲譽的人召集資金，然后一個鎮、半個縣的人都借錢給他，比如每人每個月交300元，承諾2年后按每月400元還。籌得的錢就去放貸，利息則要看借的時間長短，因為銀行以1-5年為貸款期，所以時間越長利率越高；而高利貸以1-24個月為貸款期，所以時間越長利息越低，有些只借一兩個月，月利率就高達10%，不過借1-2年的比較普遍。”

　　他還表示，溫州的民間資本屬于“人多力量大”型，“一般500萬元以下沒問題，借幾個億的比較少，但也并非沒有，江浙一帶調個1億元資金還是相當有可能的。”

　　目前的情況是，這1億元就足以“撬動”一個房地產項目。佑威房地產研究中心主任薛建雄告訴上海證券報記者，不少房地產項目公司會找溫州人借錢，“要知道一個銷售額目標在10億元的項目，成本最多7億元，而開發商投入的也就是3億元拿地的錢，并且自己只要出1億元，就可以再從高利貸那借0.5億元，而1.5億元的本金足以讓其再向銀行貸到1億元以上。接著需要投入的4億元就是各種工程款和稅費，但這部分開發商會拖到房屋銷售回款時再付。”

　　五合智庫顧問有限公司總經理鄒毅也證實了存在如此“操作流程”，“開發商缺資金的時間段主要是在‘四證’拿完之前，土地證拿到后去銀行辦開發貸款需要35%的自有資金，許多開發商就缺這35%的自有資金。”

　　民間資本 態度趨于謹慎

　　需要指出的是，民間資本并非只投房地產，并且隨著樓市風向變化，他們的態度也開始謹慎起來。曾有媒體報道，在“民間金融”力量與溫州“有得一拼”的內蒙古鄂爾多斯市，受房地產市場調整影響，“地下錢莊”資金有紛紛撤出房地產投資之勢。

　　“現在開發商從銀行借錢是很難，但民間借貸年息一般至少15%，18%-20%的多一些，由于利率太高了，開發商借的也不多。”鄒毅認為。

　　但上述溫州業內人士卻表示，如果是20%年息的話，實際上跟從銀行貸款是差不多的，“因為向銀行貸款的話，一開始的商務成本甚至個別地方的暗箱成本非常高。”

　　當然，他也指出，即便是開發商來借，“地下錢莊”現在也要對借貸方的信譽和項目的情況進行考量，“現在環境不一樣了，開發商有大批倒閉的可能性，所以對于只有一個項目的開發商，溫州人往往很謹慎，甚至拒絕借款，怕的是開發商今后銷售回款狀況不好難以補救，或者將手中僅有的項目賣完后攜款外逃。”

　　銀行態度 絕不允許拖欠貸款

　　銀行的態度更受市場關注。近日有消息稱，央行上海總部曾向上海各家大型銀行下發名為《關于協助調查房地產開發企業資金情況的通知》，要求對中外資銀行的房地產企業貸款、個人住房按揭貸款等情況進行抽樣調研。有銀行的某地方分行表示，的確收到了監管部門的相關情況調研表，只不過此事并沒有在總行以及所有分行層面展開，似乎只是抽樣調查。

　　但即便是抽樣調查，不少市場人士也認為形勢不妙。“聽銀行的朋友說，將要介入房地產銷售環節，估計是跟蹤項目銷售情況，如果房子賣不動，勢必對貸款回收有影響，而銀行現在的態度應該是絕不允許拖欠貸款的現象發生。”上海的一位業內人士透露。

　　另有業內人士分析，銀行擔心這兩年的不良貸款會產生在房地產開發貸款這部分，據悉現在一些銀行的房地產開發貸款的審批權已在3月份全部上收總行，這也就意味著各分行、支行沒有權限向開發商發放貸款了，“一旦開發商的銷售回款不暢，銀行貸款便面臨風險，銀行采取行動也就成為必然。”

　　在業內人士看來，銀行與開發商一直是利益共同體，當然也是風險共同體，如果銀行真的為了防范自身風險與開發商“劃清界限”甚至“分道揚鑣”，一批開發商會落得怎樣的下場也就可想而知了。