□本報記者 王婷

　　房地產業是否將進入寒冷的冬天？房地產商是否面臨行業洗牌？今年房價是否會由漲轉跌，出現戲劇性的變化？

　　在日前召開的博鰲亞洲論壇上，談到今年的房價問題，專家認為尚需參考一系列變量，短期不確定性因素很多。

　　房價走勢不確定性因素多

　　華遠集團總裁任志強：只要宏觀經濟還保持在11.9%，房價還得像去年一樣保持飛漲。如果今年經濟都掉下去了，房價就不一定漲。但從歷史規律可見，不管哪個國家，只要是正利率時，資產價格肯定是下降的，反之。只要利率還是負數，從任何一個角度看沒有理由讓房地產價格下去。所以，去年我們預測今年增幅會下降，但絕對值應該還是上升的。目前，房價的短期走勢，我還無法預測走勢，但從長遠看，我們無論如何是回避不了人口和資源的矛盾，回避不了工業化和城市化的矛盾。但是短期是看宏觀調控政策，如果宏觀調控政策把按揭都取消了那就沒有房地產了。長期預測，只要中國宏觀經濟是持續向好的，基本面不變的話，房價遲早還是要持續上升的。

　　高盛集團董事總經理胡祖六：即使有信貸供應，GDP保持強勁增長，也并不意味著房地產價格會瘋漲。因為還有一個因素就是購買能力——可支付能力。美國之所以有次貸問題，就是通過金融創新把那些房子賣給那些根本沒有能力購買的人才發生問題，這里我們也要引以為戒。即使賣給那些有錢人，也有可支付能力的問題，因為價格的上升可能遠遠超出可支配收入的增長幅度，這時候房子就越來越貴，越來越買不起，這時候房屋的價格上升，就受到很大的牽制。

　　言房地產業入冬尚早

　　住房和城鄉建設部政策研究中心主任陳淮：實際上，我不認為中國的房地產面對的是一個低谷，中國的城鎮化不管有沒有美國的“次貸危機”，也不管有沒有2008年的奧運會，它總之是一個需要二十到三十年才能完成的長期發展戰略過程。所有的這些突發事件或者是重大項目，它影響的只是資金或者資源積聚在空間上的結構關系和時間上的結構關系。在某年會稍微集中一點，在某個區域會集中一點，并不會因為美國有“次貸危機”，中國的房地產就進入了冬天。

　　任志強：談到房地產行業是否會倒閉大量企業，我認為房地產和別的行業不太一樣，大部分是以項目設立的公司，這個項目結束以后可能這個公司就結束了，也就是死了。所以我們經常看到房地產企業經常一年就死一萬多家。但隨著資金鏈收緊，企業可能會縮小規模。甲公司把部分項目賣給乙公司，但母體還活著。這種兼并收購在房地產行業里是非常普遍的，房地產的兼并收購基本是土地和現金的交換過程。

　　胡祖六：次貸危機本質是房地產業的危機，這場危機對中國有很多有益的啟發。第一，房地產跟金融密不可分，地產一旦出問題對整個金融體系和對整個宏觀經濟有很大的影響。第二，可能要避免中國特殊論，對發生在美國的房地產泡沫破滅與中國的關系要謹慎看待。房地產是資產，資產的定價因素非常復雜，比如利率水平、市盈率、人均可支配收入的增長、股市表現等，都會反映到房地產價格里來。不排除在某些時候、某些地區，房地產的價格已升得如此之快、如此之高，以至于跟宏觀經濟的基本面有些脫節。當前，對房地產一些非常利好的積極因素正在發生逆轉，這對這一行業在短期內將帶來很大的不確定性。

　　宏觀調控更具復雜性

　　陳淮：去年全球性的流動性過剩，中國市場上流通的貨幣也太多了，得分流出去，得收緊貨幣供給。對中國而言，宏觀調控面對的不確定因素在于，那些不愿意進美國、歐洲市場的錢會不會涌到中國來，一方面，我們在調控資產價格的同時，也要防止外資買走了低價的優質資產。另一方面，我們要研究經濟增長速度的變動不能對供求、就業、區域之間的發展不平衡產生過于明顯的影響。

　　棕櫚泉控股有限公司董事局主席曾偉：中國從建國以來已經歷了八次宏觀調控，在嬰兒潮時代來臨、農村城市化進程加快、GDP增速下降以及CPI指數高企的情況下，我覺得房價怎么樣穩定是個大問題。當前銀行資產33%-36%是直接相關房地產業，若加上各種土地和房屋的抵押，起碼有50%的金融資產是跟房地產有關的，如果資產價值下降，會釀成一系列的金融問題，會對整個的就業或者社會經濟的發展又會造成一個新問題。

　　胡祖六：人民幣對美元的匯率破7進6對中國有很大影響，但對房地產的影響是間接以及不明顯的。房地產基本上還是國內的產業，中國房地產從開發到二級市場過程中，外資只是起到比較邊界的作用。所以匯率本身不會改變資本進入房地產市場的結構。