個 案

　　20億缺口難補 北辰地王窘迫

　　分析稱，不排除合作融資可能

　　本報記者 賈華杰 北京報道

　　去年拿下天價地王的北辰實業股份有限公司(下稱“北辰實業”)(601588)恐怕并不像彼時那么風光，有消息稱，北辰實業尚有20億元的土地出讓款沒有交付，坊間猜測，這一巨大的資金缺口或迫使北辰實業尋求合作開發。

　　何時交齊土地款尚不清

　　“去年沒有拿下長沙新河三角洲的金融街應該感到慶幸，這是因為‘中國地王’所在區域的樓市正在經歷著局部性的崩盤。”長沙當地一位知情人士如此說。

　　2007年7月，北辰實業聯合北京城開組成聯合體，以92億元的高價拍得長沙新河三角洲地塊，被稱為“中國地王”。據悉，在這個聯合體中，北辰實業居于主導地位，出資比例為80%對20%。

　　但上述知情人士透露，北辰實業還有至少20億元的土地出讓款項沒有交付。而在最后的截止日期(2008年8月31日)到來之前，北辰實業是否能夠交清剩余的款項，依然充滿著疑問。

　　而對北辰實業來說，實際的成本可能遠不止這些。“北辰實業已交納的土地款項大部分為銀行貸款，規模預計在50億元以上，以7%的銀行利率來看，每年的成本增加約4億元，加上未付清的20億元，這些都應算作負債。”長沙的一位地產商認為。

　　當地另一名開發商表示，目前此地塊的現場略顯空寂。“經常從該項目周邊經過，雖然已經具備了進場開工的條件，但到現在，還沒有準確的消息。”

　　對于具體的項目開工時間，北辰實業依然語焉不詳,僅是表示“2008年繼續完成長沙新河三角洲總體規劃方案的報審工作，力爭在部分區域年內開工建設。”

　　另據當地人士介紹，與此地塊僅一河(瀏陽河)之隔的湘江世紀城在2008年的內部認購價格僅是3500元/平米。長沙市區的房價已經出現了平均300元/平米的跌幅。

　　而北辰實業的長沙地王項目，僅樓面地價就達3500/平米左右，如果算上建安成本和利潤，將賣到6000元/平米以上。實際上，北辰實業也正在經歷著未來銷售的嚴峻考驗。

　　仍需80億元融資

　　北京聯達四方經紀公司總經理楊少鋒極端地認為，2007年地王，2008年必死。“長沙的地王應該讓北辰實業很痛苦，2007年各大房企引以為豪的土地儲備，2008年應該成為這些公司的最大包袱。”

　　現在，令許多長沙地產界人士不解的是，在資金緊張的情況下，北辰實業何以啟動如此巨大體量的項目開發。

　　來自其2007年年報的信息顯示，北辰實業今年所需資金總額為106億元。截至2007年年底，該公司共有現金和銀行存款為23億元。分析人士認為，這意味著該公司還有80多億元的資金需求要依靠項目回款和融資來解決。

　　不過，當地一位劉姓開發商對“中國地王”項目本身保持著稍許樂觀，他說，總的來看，“中國地王”所在的區域是長沙市區最有增長潛力的地方，政府的配套規劃還是比較全面的。

　　但他也承認，其樂觀的狀態僅是基于理想狀況下的市場前景。他也強調，在樂觀的估計中，其中3個決定性的條件沒有涉及：緊縮的貨幣信貸、日漸低迷的市場狀況，以及執行力度強化的土地政策。

　　“未來的長沙項目，北辰實業與外來者進行合作開發的可能性最大。”長沙一位地產商認為。