近期，李梓山幾乎是在郁悶中度過的。原因是：他原本非常看好的朝陽產(chǎn)業(yè)——?jiǎng)?chuàng)意地產(chǎn)項(xiàng)目，現(xiàn)在離他越來越遠(yuǎn)了。

　　李梓山是一個(gè)職業(yè)投資客，個(gè)人財(cái)力十分可觀。但是，當(dāng)他對創(chuàng)意地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行了一番投資考察后發(fā)現(xiàn)：即便他再有錢，也難以花上千萬元甚至億元去“盤下”一個(gè)廠房。雖然創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)本身在資金方面是低門檻的，但寄托于此之上的房產(chǎn)投資，卻是一場不折不扣的大資金游戲。實(shí)際上，創(chuàng)意地產(chǎn)已成目前最為熱門的商業(yè)地產(chǎn)類型，作為個(gè)人投資者，在直接進(jìn)入機(jī)會(huì)不大的情況下，不妨“曲線投資”，即要么取得租賃經(jīng)營權(quán)，要么投資其周邊房產(chǎn)。

　　投資無門

　　廠房產(chǎn)權(quán)人擔(dān)心個(gè)人投資者沒法形成整體的規(guī)模效應(yīng)，因此一般不會(huì)賣給個(gè)人投資者

　　鼠年春節(jié)到來之前，一次遠(yuǎn)赴英國的休假旅行，讓李梓山大開眼界。在英國，他親眼目睹了那里蓬勃發(fā)展的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，用他自己的話說：從來也不知道“畫動(dòng)畫片”原來也可以如此賺錢。然而，更令他興奮的是，他了解到用作這些創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)的房產(chǎn)租金，則更為可觀。

　　“目前英國的房價(jià)不景氣，市中心的房租、房價(jià)都在跌，但唯獨(dú)這些房產(chǎn)(創(chuàng)意地產(chǎn))的租金不跌反漲。”李梓山說。繃緊賺錢神經(jīng)的他敏感地意識(shí)到：在中國，創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)一樣是剛剛起步，如果投資這樣的房產(chǎn)，應(yīng)該和英國一樣擁有良好的收益前景。彼時(shí)，他便決定：回國之后一定要“運(yùn)籌資金”，好好在這個(gè)領(lǐng)域大干一場。

　　然而，回國之后，他卻發(fā)現(xiàn)，自己的理解太簡單。雖然手握大筆資金，卻投資無門。“我在北京、天津轉(zhuǎn)悠了將近半個(gè)月，發(fā)現(xiàn)我以往投資房產(chǎn)的模式，根本復(fù)制不到創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)這個(gè)領(lǐng)域里來。”他說。在此之前，李梓山已經(jīng)習(xí)慣了“買房——出租——收益”這樣簡單的投資回報(bào)模式。

　　在“考察”的半個(gè)月當(dāng)中，李梓山發(fā)現(xiàn)：真正能夠集合成一定規(guī)模的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，多是一些廢舊廠區(qū)。這些廠區(qū)里高大的廠房，正好滿足了大尺度藝術(shù)作品創(chuàng)作的需要。

　　國內(nèi)的這一現(xiàn)實(shí)情況，與英國的情況大相徑庭。據(jù)了解，英國創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)最為成熟的部分，是動(dòng)畫制作、游戲開發(fā)等技術(shù)密集型的，它們對于空間的要求不高；而在中國北方，最為發(fā)達(dá)的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)是藝術(shù)創(chuàng)作。這就決定了中國北方創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的主要用房，都是一些尺度空間較大的廠房。

　　即使能承受得起買廠房的錢，李梓山說他也幾乎難以承受廠房進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施改造的成本。更為關(guān)鍵的是，“你拿著錢送給人家(指廠房產(chǎn)權(quán)人)，人家都不要，因?yàn)樗麄冎�道，一個(gè)個(gè)人搞出來的東西，是沒法形成整體的規(guī)模效應(yīng)的”。所以個(gè)人投資者想買廠房進(jìn)行投資，即使買得起，也不一定能買得到。

　　運(yùn)作規(guī)律

　　創(chuàng)意地產(chǎn)的運(yùn)作要求具備統(tǒng)一包裝的專業(yè)團(tuán)隊(duì)與能力，個(gè)人投資者往往不具備這方面的資源實(shí)力

　　“不是不給個(gè)人投資者機(jī)會(huì)，主要是創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)追求的是特色的規(guī)模效應(yīng)，這一特征不適合個(gè)人投資者直接介入投資。”北京798藝術(shù)區(qū)管委會(huì)的張藝達(dá)如是解釋。

　　張藝達(dá)表示：雖然適合創(chuàng)意的廠房一直存在，但并非直接讓藝術(shù)工作者進(jìn)駐，就完成了所謂的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的聚集。他介紹，在北京798藝術(shù)區(qū)的建設(shè)過程中，就曾經(jīng)歷了“廢舊廠房集中——規(guī)劃分區(qū)管理——?jiǎng)?chuàng)意產(chǎn)業(yè)招商”等幾個(gè)環(huán)節(jié)，在這個(gè)過程中，都需要整個(gè)區(qū)域?qū)ν庥幸粋�(gè)集中的品牌形象，以便整體規(guī)劃。

　　租金的定價(jià)問題也是影響創(chuàng)意地產(chǎn)不對個(gè)人投資者開放的另一重要因素。張藝達(dá)表示，租金是品牌形象營造、招商氛圍營造的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，如果一開始就把租金定得很高，則不利于創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)從業(yè)者的成長，也就難以形成規(guī)模和聚集效應(yīng)；而如果把這些物業(yè)承包給投資客，再向外出租，產(chǎn)權(quán)方可能省事了，但投資客往往由于很難承受一個(gè)較長的投資回報(bào)周期，就會(huì)導(dǎo)致租金不穩(wěn)定，無法維持租金呈階梯型的上漲趨勢，這樣顯然是對整個(gè)創(chuàng)意地產(chǎn)聚焦區(qū)的發(fā)展不利。

　　來源：經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)網(wǎng)