田新杰

　　上海迪士尼項目就像一只尚未落地的巨大靴子，幾次風吹草動，都帶來了多只上海本地股的新一波行情。這一次似乎來得空前強烈至今余波未平，但各方依舊守口如瓶。

　　全國政協委員、上海市浦東新區副區長張恩迪3月5日表示，“從我們的角度來說，希望迪士尼項目放在浦東。但這么重大的項目，有關方面還在談，應該由國家及上海市政府來定。”

　　從競爭角度看，上海崇明陳家鎮也從未退出。

　　究竟是陳家鎮還是川沙？“目前看來，外界聲音較大的是川沙，但崇明也不是沒有機會。”一位著重境內外投資向導研究的上海市政府決策咨詢專家向本報記者表示，目前這個話題比較敏感，不便多談。

　　川沙還是陳家鎮？

　　張恩迪3月5日還強調，如果與迪士尼公司方面合作得好的話，上海迪士尼對上海、對國家都應該是一件好事。

　　如果確定在上海建迪士尼，那么川沙和陳家鎮將是一對競爭對手。

　　本報記者日前來到浦東川沙黃樓一帶，也就是此前披露的川沙區域發展規劃中的大型主題項目預留地。到目前為止，這里被認為是迪士尼樂園最有可能落腳的區域。

　　記者在現場看到，這里目前還是一片開闊的農地，其間散落著不少農民住房，人們勞作依舊，一切井然有序。現場并沒有看到任何拆遷的跡象，當地村民也說并沒有進一步拆遷的消息。

　　“這里要建迪士尼的消息，我們村民很早就聽說了，曾經有一段時間，幾乎是要馬上開始實質性前期工作了，我們也等著拆遷，但大概2006年，聽說因為市政府牽頭的領導層面發生調整，后來就一直沒有什么進展。”當地的一位住戶告訴記者，區域內一共包括三個自然村。

　　此前有媒體報道，迪士尼項目將重啟，于2010年世博會后開工建設，投資金額也將由原先的300億元人民幣增加到400億元。

　　根據2006年確定的浦東新區國民經濟和社會發展第十一個五年規劃綱要，2010年，浦東新區的規劃建設用地為375平方公里，浦東新區未來五年將力爭成為現代都市旅游的標志性地區，其中包括了將重點打造黃樓主題公園游樂區。

　　若如上述媒體所稱2010年開工建設，也僅剩兩年不到的時間，按照一般的拆遷過程，現在應該已快進入拆遷動員階段，但從川沙來看，目前并無相關舉動。

　　正因川沙的遲遲未動，崇明陳家鎮卻似乎后來居上，進入人們視野。

　　崇明早在2004年的《公共文化事業與文化產業現狀及規劃布局》中明確，全縣在文化產業發展中，“建造‘東方迪士尼’樂園(為大型主題公園)，占地應不少于3000畝，并附有配套設施，使之成為崇明乃至華東地區最大的游樂場所。”

　　而在崇明縣發展計劃委員會2005年重點工作安排中，陳家鎮的重大項目包括：將積極爭取迪士尼主題公園等重大項目落戶崇明，推動崇明實現跨越式發展。

　　日前有知情人士透露，此輪的迪士尼風潮，主要來源于此前上海市政府和迪士尼公司雙方的高層曾在上海進行了接觸，加速推動迪士尼項目的跡象明顯。

　　不過，有分析人士指出，從發展的環境、配套建設等方面，陳家鎮在環境方面是具有一定優勢的，交通等配套建設隨著長江隧道的進展也將迎刃而解。“但是，如果從建設經濟實力的角度，浦東川沙占優。”

　　迪士尼公司在美國本土外建園的一貫做法是只提供無形資產使用權，基本上不會出投資資金，也就是說數百億元的建設資金全靠中國自己掏腰包。就本地資金實力而言，崇明處于劣勢。

　　迪士尼的土地增值效應

　　受益于迪士尼概念的上市公司，主要是在上述兩大迪士尼項目待選區域附近有較大規模土地儲備的，其中以川沙周邊有土儲的公司表現最為明顯。

　　這些公司中，包括了界龍實業(600836.SH)、上海永久(600818.SH)、陸家嘴(600663.SH)、龍頭股份(600630.SH)、自儀股份(600848.SH)、同濟科技(600846.SH)、開開實業(600272.SH)，以及崇明陳家鎮利好的中華企業(600675.SH)、亞通股份(600692.SH)等等。

　　其中，界龍實業一直被認為是浦東川沙迪士尼色彩最為濃重的一家。有證券分析指出，其全資子公司界龍房地產開發公司核心業務即位于川沙鎮，若迪士尼樂園建在川沙鎮，公司項目增值空間巨大。上海永久擁有位于南六公路818號的中央工廠，與川沙大型主題公園預留地相鄰，公司表示將慎重籌劃中央工廠二期項目建設，以便發掘更大的潛在價值。亞通股份和中華企業目前在崇明島都擁有大量儲備土地。

　　一位在浦東運作項目的開發商人士透露，事實上，這些在川沙或者陳家鎮擁有土地的公司，其土地價值的增長自然主要是受到迪士尼國際魅力的推動，但最根本的，還在于這些土地使用性質的轉變。

　　據記者了解，目前在川沙或者陳家鎮周邊的土地，絕大部分并非能直接用于開發或者轉讓的經營性用地，而是存在開發限制的農業、園區性質的土地以及工業用地，宅地或者商業地塊寥寥無幾。

　　“如果迪士尼項目落地，勢必意味著周邊的土地利用規劃將改變，工業用地、農業園區用地將有望在整體規劃下調整為住宅或者商用，這個時候，這些企業手中的土地才真正實現價值躍升。”這位開發商人士指出，目前浦東已經傳出即將啟動大面積土地性質變更的消息。

　　但是，政府有關方面目前均對迪士尼項目的確切消息避而不談。