銀行焦慮房價下滑 美國次貸信號燈中國閃爍

　　本報記者 郭雪瑩 上海報道

　　拐，還是不拐？2月21日，萬科終于要以其實際行動來驗證樓市“拐點論”的真假。

　　相比萬科5%的讓利價格，上海一些中小樓盤已經跟風推出最高15%的打折促銷。站在房價這幢摩天大樓下，抬頭觀望王潘二人爭執不休的，除了茫然的購房者，還有焦慮的銀行業。

　　上海銀監局在近日發布的《2007年度上海市房地產信貸運行報告》(以下簡稱《報告》)中明確指出，房地產價格的波動已影響到銀行一半左右的信貸資產安全。

　　警惕房市風險

　　上海銀監局的相關人士表示，房地產信貸運行與市場之間的關聯已日趨緊密，無論是銀行、房地產開發企業還是房貸借款人，依然面臨因房價波動而帶來的壓力和風險。

　　據《報告》統計，2007年，中資商業銀行增量貸款中有27.5%投向了房地產業，至12月末，中資商業銀行房地產貸款占各項貸款的比重為32.2%。如果加上大量以房產作為抵押的其他貸款，房地產價格的波動已影響到銀行一半左右的信貸資產安全。

　　對此，上海財經大學現代金融研究中心副主任奚君羊告訴記者，房價之所以會給銀行的信貸安全帶來如此大影響，主要是與抵押資產的現值有關�，F在銀行主要在做的“按揭”，其實是一種住房抵押。一旦還款人出現問題，銀行需要處置其住房資產時，如果房產價格偏低，那么銀行能夠變現的資產額就會很低。

　　除了房價帶來的風險，上海銀監局還指出，在2007年央行連續加息之后，借款人貸款還款壓力明顯加大，個人住房不良貸款余額仍維持在20億元左右。

　　下滑的房價，上漲的利率，聽起來并不陌生。連續激增的月供額曾經讓美國的次級抵押貸款者不堪重負，無力還貸，而停滯不前的房價讓無法收回貸款的金融機構發現，作為抵押的資產價值已遠遠小于已放出的款額，一個個華麗的泡沫開始迅速破滅，一連串的蝴蝶效應引發了美國經濟的轟然倒塌。而如今，這兩只信號燈也開始在中國閃爍。

　　面對居高不下的CPI數據，央行又一次陷入“加不加息”的兩難境地；而萬科此次引領的樓市降價風潮所造成的房價波動，對銀行業的房地產信貸質量所造成的影響尚不可知。

　　一位交行總行信貸部的高管告訴記者，如果只是小范圍的價格波動，應該還不會對銀行的信貸資產質量造成影響。

　　中央財經大學中國銀行業研究中心主任郭田勇對記者分析，當前房價處于虛高位，房市有價無量，加上萬科這次對房價做出的適當修正，很有可能使房價出現10%-20%的合理回調。但是出現深幅下跌的可能性不大，再加上央行以往加息時對銀行房貸的保護態度，因此銀行不會出現大面積損失。

　　房產開發貸款增速明顯

　　從1月份到現在，房地產信貸的增量比重已達多少，是否會讓房價的波動影響到銀行更大規模的信貸安全，交行、浦發均表示目前不便透露。然而，銀行信貸總量猛增已經是很明顯的事實，上海銀監局相關人士表示，這一方面是去年年底積壓下的貸款，銀行集中在年初放出；另一方面銀行出于利益考慮，更愿意在一季度把貸款放出去。

　　根據《報告》中透露的去年數據來看，一至四季度房地產貸款增量分別為90.07億元、85.96億元、180.49億元和96.36億元，其中三季度貸款增量出現的明顯“井噴”現象，推動貸款余額于9月一舉突破5000億元關口，這是自2005年6月突破4000億元以來，登上的一個新臺階。

　　《報告》分析說，房地產開發貸款的增長，主要來自于商業用房開發貸款，而住房開發貸款則出現大幅度萎縮。其中，商業用房開發貸款的全年增量為131.25億元，同比雖少增32.71億元，但同比增速為43.6%，比房地產開發貸款平均增速高出36.8個百分點。

　　上海銀監局認為，住房開發貸款的大幅減少，一方面受國家貨幣緊縮的宏觀調控影響，另一方面，銀行對住房開發貸款的發放已經日趨謹慎，此外，上海土地購置面積和商品房新開工面積的下降，導致信貸需求也隨之下滑。

　　控制房貸規模

　　上海銀監局表示，要關注信貸資源向房地產業聚集的趨勢，銀行也要重視潛在的系統性信用風險。

　　奚君羊認為，控制房地產信貸方面的風險，銀行應該保持一個適度的按揭比率，對貸款人的還款能力要仔細核查，此外，還應該對房產價格的波動，做好思想上的準備。特別是在房價偏高、出現泡沫的時候，銀行放貸更要謹慎，要對有可能出現的大規�；芈浔３志�惕。

　　郭田勇認為，銀行要對開發商的資質從嚴核查，此次房價調整也意味著國內開發商在進行一次洗牌，一些中小開發商很可能維持不了多長時間。因此銀行在發放房地產貸款時，要選擇一些有實力有資質的開發商，從而確保資產安全。