原標(biāo)題：佳程廣場(chǎng)REITs劫數(shù)

　　文/本刊記者 張 盈

   “租金門(mén)”事件敗露以后，田力在套現(xiàn)佳程廣場(chǎng)、實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的道路上跌跤，REITs并非直接高效的融資工具

    北京東三環(huán)路三元橋畔，聳立著一棟名為佳程廣場(chǎng)的雙塔結(jié)構(gòu)寫(xiě)字樓。佳程廣場(chǎng)地處燕莎商圈和東直門(mén)國(guó)門(mén)繁華區(qū)，因?qū)汃R集團(tuán)等多家世界500強(qiáng)企業(yè)進(jìn)駐而聞名。而真正讓它在香港也名聲大噪的，卻不是因?yàn)樗鼉?yōu)良的租戶和高端的品質(zhì)，而是因?yàn)轭８恢袊?guó)商業(yè)房地產(chǎn)投資信托基金(以下簡(jiǎn)稱(chēng)睿富基金)曝出的欺詐丑聞。 2007年6月22日，睿富基金在香港聯(lián)交所上市成功，募集資金超過(guò)20億港元，用于收購(gòu)佳程廣場(chǎng)100%股權(quán)。距離套現(xiàn)不足半年，10月28日，睿富基金發(fā)布公告，佳程廣場(chǎng)涉嫌上市前偽造租約、靠欺詐獲得上市資格，并呼吁警方介入調(diào)查，香港投資者一片嘩然。

    作為內(nèi)地首個(gè)由民營(yíng)企業(yè)開(kāi)發(fā)、通過(guò)REITs(Real Estate Investment Trust，按字面直譯是“房地產(chǎn)投資信托”)上市的地產(chǎn)項(xiàng)目，佳程廣場(chǎng)租金欺詐事件令內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)蒙羞。在房產(chǎn)和投資業(yè)界，開(kāi)發(fā)了佳程廣場(chǎng)的田力也從敢為天下先的資本弄潮兒變成了十惡不赦的騙子。

    田力的命運(yùn)讓房產(chǎn)圈內(nèi)人士扼腕嘆息。內(nèi)地針對(duì)房產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控持續(xù)數(shù)年，受困于銀根緊縮，又苦于爭(zhēng)取不到上市招股招標(biāo)，開(kāi)發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)就像是要繃斷的弦。佳程廣場(chǎng)通過(guò)REITs上市成功后，一眾房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商似乎看到了一條類(lèi)似招股上市的光明路徑，但透過(guò)田力“REITs劫數(shù)”的鏡鑒，他們發(fā)現(xiàn)REITs跟發(fā)行股票相去甚遠(yuǎn)，它遠(yuǎn)不是理想的直接融資工具。

    田力的REITs構(gòu)想

    田力原為湖南省外事僑務(wù)辦公室主任，后下海經(jīng)商，開(kāi)發(fā)及生產(chǎn)稅收發(fā)票機(jī)。據(jù)傳，湖南省所有企業(yè)中，每?jī)杉揖陀幸患业亩愂瞻l(fā)票機(jī)來(lái)自于田力的公司，田力也由此獲得了創(chuàng)業(yè)的“第一桶金”，在香港成立了佳程集團(tuán)。

    但通過(guò)生產(chǎn)制造發(fā)票機(jī)獲得的資本積累不足以支撐在寸土寸金的北京燕莎商務(wù)圈開(kāi)發(fā)超5A級(jí)寫(xiě)字樓，同時(shí)，在經(jīng)濟(jì)和政府資源交相纏繞的北京地產(chǎn)圈，即使資金充沛，也不見(jiàn)得能拿到地塊。

    與早期很多靠單體項(xiàng)目發(fā)家的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商毫無(wú)二致，田力選擇了跟利益相關(guān)方合伙。田力出錢(qián)，土地出讓方用土地折價(jià)入股。佳程廣場(chǎng)一位高層管理人員表示，建造佳程廣場(chǎng)兩棟寫(xiě)字樓的成本非常高，約合1萬(wàn)多元人民幣一平方米。這對(duì)于一個(gè)“不吃皇糧”的民營(yíng)企業(yè)來(lái)說(shuō)，負(fù)擔(dān)是相當(dāng)沉重的。“2001年為了拿地，佳程集團(tuán)付出的代價(jià)就相當(dāng)大，當(dāng)時(shí)我們跟土地出讓方約定了比例分成，他們出地我們出錢(qián)。招商開(kāi)始后，土地出讓方獲得的那部分比例要求套現(xiàn)，所以我們想到了上市。到了2006年，這個(gè)代價(jià)就不是一倍兩倍的問(wèn)題了。”

    開(kāi)發(fā)佳程廣場(chǎng)主要依靠董事長(zhǎng)田力的僑辦經(jīng)歷和政府關(guān)系，與供地方和其他合作方達(dá)成共同協(xié)議，以項(xiàng)目公司的形式把有關(guān)各方的利益捆綁在一起，彌補(bǔ)了自有資金不足的短板。佳程廣場(chǎng)落成后，如果以整棟出售或分割出售的方式，田力和有關(guān)合作方都會(huì)分上一票，這也是大多數(shù)單體項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的最終歸宿。

    田力顯然把房產(chǎn)當(dāng)成了事業(yè)來(lái)做，不甘于當(dāng)“玩票”。為了做大做強(qiáng)，田力也打算通過(guò)發(fā)行股票募集資金，佳程廣場(chǎng)于2006年中及2007年初兩度在香港沖擊上市，但由于內(nèi)地遭遇宏觀調(diào)控，佳程廣場(chǎng)項(xiàng)目規(guī)模又較小，最終沒(méi)有獲得聯(lián)交所上市的機(jī)會(huì)。但很快，田力發(fā)現(xiàn)通過(guò)REITs上市有曲徑通幽之妙。

    他深知以佳程廣場(chǎng)的品質(zhì)和地段，持有收租、物業(yè)升值的回報(bào)當(dāng)高于出售。出售給睿富當(dāng)有一石三鳥(niǎo)之效：首先，睿富的定價(jià)依據(jù)就是未來(lái)不斷提高的租金價(jià)值，相對(duì)于樓板價(jià)會(huì)高出不少；其次，田力搭建了一個(gè)融資平臺(tái)，以后所有的項(xiàng)目都可以通過(guò)基金套現(xiàn)，實(shí)現(xiàn)滾動(dòng)開(kāi)發(fā)；再次，佳程正處在一個(gè)由項(xiàng)目公司向真正的房地產(chǎn)一體開(kāi)發(fā)企業(yè)的蛻變過(guò)程中，套現(xiàn)后讓合作方退出公司，田力自己增厚股權(quán)也是題中應(yīng)有之義。

    想到一個(gè)美妙的開(kāi)局后，田力就忙不迭地付諸行動(dòng)了。他不知道前面有更大的風(fēng)險(xiǎn)等著他。 租約欺詐的沖動(dòng) 2007年6月22日，睿富基金在香港上市，作為國(guó)際資本分享中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展的途徑，受到了新加坡政府投資公司等機(jī)構(gòu)投資者的熱烈追捧。睿富基金募集資金超過(guò)20億港元，以反向收購(gòu)的形式，購(gòu)買(mǎi)了佳程廣場(chǎng)100%的股權(quán)。

    極盡輝煌的背后掩藏著落寞的種子。為了能賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)，田力在上市文件里佳程廣場(chǎng)項(xiàng)目進(jìn)行了美化，同時(shí)，由于對(duì)REITs產(chǎn)品品性的不了解，田力以股票上市的思路操作REITs，他或許也沒(méi)料到這樣會(huì)觸犯刑律、訴訟纏身。

    內(nèi)地股票市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)估值，通常是樓宇銷(xiāo)售價(jià)格的歸總，甚至直接加總開(kāi)發(fā)商擁有的土地儲(chǔ)備，而REITs在國(guó)際上估值主要參照物業(yè)的現(xiàn)金流，即凈租金收入。在香港聯(lián)交所上市的睿富REITs需要采用國(guó)際通用的估值方法：物業(yè)估值由租金收入決定，租金收入高，物業(yè)價(jià)值才能達(dá)到香港聯(lián)交所的交易價(jià)格。

    為了達(dá)到REITs上市要求，田力在提高租金收入上煞費(fèi)苦心。首先是通過(guò)陰陽(yáng)合同的方式給客戶簽訂雙份租約，陽(yáng)合同用來(lái)應(yīng)付上市審查，陰合同是跟客戶簽訂的真實(shí)租約。睿富基金上市公告書(shū)中披露，佳程廣場(chǎng)平均月租金為273元/平方米，而欺詐丑聞曝出后，睿富基金獨(dú)立物業(yè)估值顧問(wèn)戴德梁行重做的租約調(diào)查顯示，佳程廣場(chǎng)的實(shí)際平均租金收入只有每月每平方米176元。

    同時(shí)，在佳程廣場(chǎng)的租戶中，有兩個(gè)租戶是佳程廣場(chǎng)的關(guān)系人，并拖欠租金4060萬(wàn)元港元。兩項(xiàng)合計(jì)，因租約欺詐睿富基金欠收的租金收入為2.78億港元。

    根據(jù)公開(kāi)資料披露，為了應(yīng)付上市檢查，田力暗中截取了租戶反饋盡職審查小組問(wèn)卷調(diào)查的確認(rèn)書(shū)，修改后才發(fā)還進(jìn)行盡職審查的人員；將與租戶實(shí)際訂立的較低價(jià)值租約的其中幾頁(yè)調(diào)換，編制成虛假的高租金租約，再交由盡職審查小組審閱；偽造賬目、租戶收據(jù)及銀行文件正本，作為上市時(shí)申報(bào)會(huì)計(jì)師進(jìn)行審核的文件：而這些都將觸犯刑律。