聯手銀行降首付門檻 萬科變相托市？

　　張明

　　領跑者萬科總是喜歡搶先出招，上一回是在滬穗深等沿海一線城市“帶頭降價”，這一回則轉戰西南重鎮成都，與銀行聯手降低購房者的首付門檻。

　　按照萬科成都公司新近推出的“青年置業計劃”， 符合條件的首次置業者只需要交2成首付款，便可在其開發的魅力之城、朗潤園等5個項目800余套房源中選購自己看中的單位，銀行貸款申請手續由萬科協助辦理。

　　在這一輪調控收緊房貸發放審批后，有明文規定二次置業人士首付款不能低于房價3成，而大多數情況下，即使是首次置業實際上也不容易獲得更高額度的銀行貸款。

　　繼萬科之后，藍光地產等成都本土房企陸續跟進推出類似計劃，試圖在濃厚的觀望氣氛中打開首次置業者的“心防”。

　　萬科新招有玄機

　　“宏觀調控顯然還將繼續下去，開發商不能只寄希望于投資性購房了。”1月22日晚，萬科成都新項目發展部負責人韓冰出席一場小型樓市沙龍時說。在他看來，市場上首次置業者形成的剛性需求是不容易抑制的，只要有適當的條件，開發商就能收獲實實在在的銷售業績。

　　當晚這場不足80人參加的沙龍上，萬科的“青年置業計劃”竟然一舉成交8套新房，難怪韓冰興奮而又自信。

　　此前記者在萬科成都項目銷售現場了解到，除了承諾為參加該計劃的首次置業者確保只需交2成首付款外，萬科還為他們提供貸款利率下浮15%的優惠，以及2萬元的置業基金贈送，團購還將享受房價1%~3%的折扣。

　　據了解，萬科早在2006年就開始研究適合青年人首次置業的產品。去年宏觀調控政策實施后，各地樓市相繼轉冷，經與有關銀行達成共識，萬科成都公司從2007年12月30日起正式推出“青年置業計劃”。

　　在成都萬科魅力之城項目，首次置業人士購買單套90平方米以下戶型，總售價不到40萬元，符合首次置業條件的購房者只需要支付8萬元左右的2成首付，便可由萬科向銀行“擔保”申請8成30年貸款，月供2000多元。

　　“這一策略既順應了政策導向，也避開了降價的說法，可謂恰到好處。”韓冰說。

　　值得注意的細節是，萬科成都公司將此項“青年置業計劃”的限期定在2月5日之前，而其他跟進的成都開發商更聲稱，到1月底優惠活動就將結束。

　　統計數據表明，去年12月整個成都市新盤成交量僅在8000套左右，與11月環比下降4成以上，不少開發商暗暗叫苦。以開發效率和周轉速度見長的萬科，去年全年在成都一地實現30億元左右的銷售回款，但年底前后項目銷售壓力明顯大增。實施新計劃后，成都萬科宣稱，最近一個周末的新房銷量超過了2007年12月整個月的業績。

　　一位不愿具名的開發商表示，當地業界普遍預期，今年第二季度起，樓市很可能逐步走出觀望期，被強制壓抑的需求或許將出現報復性增長，“到那時候日子好過了，就不用像現在這樣絞盡腦汁促銷了�！�

　　識時務者為俊杰

　　萬科不僅在成都出手大方，在上海和武漢等地也針對首次置業者推出了同樣的優惠方案。在業界看來，萬科“青年置業計劃”之類促銷安排，大有與銀行聯手“淡季托市”的意味。因為調控造成的市場壓力，不光讓開發商焦躁不安，銀行房貸部門也不好過。

　　“針對二次置業的房貸新政策繼續執行，今年房貸任務怎么完成？”建設銀行四川分行房地產金融部一位負責人心急如焚。去年該分行占了成都房貸業務4成的份額。

　　據悉，中國銀行、建設銀行、工商銀行、農業銀行等四大國有商業銀行及交通銀行成都支行，都爭相對首次置業貸款大開綠燈。工行成都支行甚至打算通過產權分割的方式，讓已購房屋的家庭同樣有機會參與首付2成的計劃。

　　1月23日下午，在本報西南新聞中心組織的“調控背景下的房地產營銷策略”活動上，成都不少市場人士不約而同地呼吁“識時務者為俊杰”。

　　“二次置業房貸收緊，抑制了前一段時間近乎瘋狂的投資需求，但也造成很多首次置業人士的觀望態勢�！背啥既f騰置業營銷總監左明權說，“留得青山在，不怕沒柴燒。如今市場低迷，開發商要學會妥協，盡快把手里房子或土地變成現金，才是最理智的行為。”

　　韓冰說得更直接：“市場不好，更要練好內功、建好管道，在有限市場當中搶飯吃。”

　　除力推“青年置業計劃”外，近期萬科成都的營銷經理們也放下身段，走出售樓部頻頻亮相各種行業沙龍推廣新盤。為推出成都首個項目籌備多時的廣州恒大地產，日前更派出大隊人馬到四川省內三四線城市積極推廣，為各地企業提供“團購”服務。新加坡吉寶置業把銷售推廣做到海外市場上去了，而剛剛成功赴美上市的河南鑫苑置業成都公司，更打出所謂“非主流置業計劃”，口號之一是“開寶馬的別來”。

　　韓冰認為，大多數開發商對未來樓市走勢依然看好，目前的妥協可視為一種策略，只是跳出了一味在價格上“割肉”的模式而已。

　　最新發布的官方數據稱，成都主城區住宅新盤成交均價每平方米5600元。韓冰相信，購房者指望樓價會大幅下跌并不現實。

　　“去年成都住宅用地公開出讓的樓面平均價為每平方米3129元，至少要在此基礎上每平方米加價3500元，開發商才能有利可圖。”他說。(本報記者黨鵬對本文亦有貢獻)

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