地產(chǎn)中介再度出事 這一次是“創(chuàng)輝”

　　王凱

　　1月16日上午9：50分，深圳市福田區(qū)福華三路國(guó)際商會(huì)中心，本已錯(cuò)過上班高峰期的電梯依然擁擠不堪，到了9層，所有人一下?lián)砹顺鋈ィ�此時(shí)，十字型的走廊已經(jīng)聚集了很多人。

　　這里是創(chuàng)輝租售集團(tuán)有限公司(以下簡(jiǎn)稱創(chuàng)輝租售)總部，其旗下門店大面積陸續(xù)關(guān)門。2007年11月14日，發(fā)生在深圳的“中天事件”引起了一場(chǎng)不小震動(dòng)。僅用3年時(shí)間從4家分店發(fā)展到在北京、上海和深圳、成都擁有150多家地產(chǎn)中介分店的中天置業(yè)總裁蔣飛，突然人間蒸發(fā)了，留下1.7億元的財(cái)務(wù)虧空。有“中天事件”在前，再加上地產(chǎn)寒流襲來，連續(xù)瘦身的創(chuàng)輝租售——這家全國(guó)規(guī)模最大、分布最廣的地產(chǎn)中介正經(jīng)歷著最嚴(yán)峻的考驗(yàn)。

　　電話聲此起彼伏，吵嚷聲不絕于耳，一間較大的會(huì)議室里，創(chuàng)輝租售工作人員正在登記各方人士催討的情況，這其中包括樓房買賣客戶、供應(yīng)商以及欠薪員工，大部分人情緒都很激動(dòng)，在寫明自己物業(yè)名稱、房款、具體欠款事項(xiàng)后，仍然不愿意離去。三五成群，徘徊在會(huì)議室內(nèi)。

　　導(dǎo)火索

　　去年9月正式進(jìn)入上海，三個(gè)月時(shí)間開出250家門店，而今年1月，卻突然關(guān)閉了90%以上的門店，一夜之間，創(chuàng)輝租售似乎從上海蒸發(fā)了，媒體的渲染，再加上余波未了的 “中天事件”，上海門店被哄搶，250家門店全部被搬空，這就是創(chuàng)輝租售近期發(fā)生的“上海事件”。

　　“上海業(yè)務(wù)出現(xiàn)問題是這一切的導(dǎo)火索。”創(chuàng)輝租售集團(tuán)總裁辦企劃部經(jīng)理張敏告訴記者。

　　自“上海事件”后，創(chuàng)輝租售已經(jīng)派出工作組進(jìn)駐上海，與各方進(jìn)行溝通。在記者采訪過程中，每一個(gè)創(chuàng)輝租售的客戶都認(rèn)為創(chuàng)輝租售快要倒閉了，而多家地產(chǎn)中介同行也認(rèn)為創(chuàng)輝租售很難闖過這一關(guān)。

　　自創(chuàng)輝租售上海門店關(guān)閉后，在“瘦身”戰(zhàn)略的指引下，創(chuàng)輝租售在珠三角、華西等地的門店也紛紛關(guān)門：1月15日，創(chuàng)輝租售在珠三角7個(gè)主要城市的廣州、佛山、中山、東莞4個(gè)城市的分店全部關(guān)門，珠海絕大部分門店關(guān)門，惠州僅剩約20家門店，總部所在地深圳只剩1/3門店。在華西的成都、重慶、長(zhǎng)沙、武漢部分門店也在陸續(xù)關(guān)閉。

　　在進(jìn)軍上海的戰(zhàn)略舉措上，創(chuàng)輝租售董事長(zhǎng)林鳳輝感慨，許多沒有料想的困難一下子撲面而來，有些不知所措。

　　快速和強(qiáng)勢(shì)一直是創(chuàng)輝租售在各地攻城略地的主要手段，進(jìn)軍上海市場(chǎng)，創(chuàng)輝租售依然保持在二線城市慣用的強(qiáng)勢(shì)入駐方式，但問題接踵而至。

　　張敏說，上海與二線城市有很大的差別，店鋪轉(zhuǎn)讓費(fèi)奇高，更關(guān)鍵的是，拓展速度快，員工的培訓(xùn)跟不上，素質(zhì)參差不齊，影響了業(yè)務(wù)開拓。

　　另外，在宏觀政策的影響下，2007年8月開始逐漸下滑的業(yè)務(wù)量，依然沒能改變創(chuàng)輝租售花費(fèi)巨資進(jìn)軍上海的發(fā)展策略，而此時(shí)的同行——中原、世聯(lián)行等知名的地產(chǎn)中介，已悄然開始布局戰(zhàn)略收縮計(jì)劃。

　　創(chuàng)輝租售在珠三角的發(fā)展一直都很順利，在西南的成都和重慶也發(fā)展到200多家門店，長(zhǎng)沙、武漢的拓展也非常順利。在積極推動(dòng)“立足大深圳、密布珠三角、連鎖全中國(guó)”的戰(zhàn)略規(guī)劃中，身處長(zhǎng)三角的上海一直是創(chuàng)輝租售積極準(zhǔn)備開拓的重要市場(chǎng)。

　　但是現(xiàn)在回過頭來看，張敏承認(rèn)：“整個(gè)集團(tuán)已經(jīng)認(rèn)識(shí)到了創(chuàng)輝租售進(jìn)入上海的時(shí)機(jī)并不是特別理想。”

　　“挪用”之謎

　　此次危機(jī)之前，創(chuàng)輝租售的發(fā)展頗為順利，2002年成立第一間分店，2004年起進(jìn)入高速的發(fā)展期，2005年以120家門店的數(shù)量成為深圳市規(guī)模最大的房地產(chǎn)中介之一，進(jìn)入2006年首度提出開3000家門店并上市的構(gòu)想，同年7月改組成創(chuàng)輝租售集團(tuán)公司，2007年中旬，深圳總部曾一度開到了700-800家門店。

　　林鳳輝是湖南人，早年做酒店式公寓起家，后看好房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)，投入4億多元資金成立創(chuàng)輝租售，發(fā)展至今。在林鳳輝的帶領(lǐng)下，順利的創(chuàng)輝租售似乎從沒遇到過資金短缺的問題。

　　在地產(chǎn)中介交易中，一筆二手房交易從決定購(gòu)買、付訂金到簽訂購(gòu)房合同再到過戶，最后辦理產(chǎn)權(quán)證至少要一個(gè)月至兩個(gè)月甚至更長(zhǎng)的時(shí)間。按照一般的二手房買賣流程，定金和首付款留在中介賬戶中的時(shí)間在10天左右，而尾款停留在賬戶中的時(shí)間更長(zhǎng)，至少有20天。在市場(chǎng)好的時(shí)候，一家門店一天可以接好幾筆生意，每個(gè)客戶的資金加起來會(huì)是驚人的數(shù)字，而停留在中介賬戶的時(shí)間足夠中介周轉(zhuǎn)。

　　在業(yè)內(nèi)都默認(rèn)這個(gè)“挪用資金”的潛規(guī)則后，創(chuàng)輝租售卻率先搞起了第三方資金監(jiān)管，號(hào)稱業(yè)內(nèi)第一家。

　　張敏給記者講述了創(chuàng)輝租售第三方監(jiān)管流程：“在銀行開啟名為 ‘中國(guó)銀行*創(chuàng)輝租售集團(tuán)*客戶名字’專款專用賬戶，賬戶與客戶的名字連在一起，密碼在客戶手上，銀行根據(jù)簽約的條款進(jìn)行的步驟告訴你該付什么款項(xiàng)，我們根本拿不到錢。”

　　此前有媒體報(bào)道，創(chuàng)輝租售這個(gè)表面上號(hào)稱 “替客戶監(jiān)管資金”的賬戶，其實(shí)是以個(gè)人名義開設(shè)的。而且記者致電華東負(fù)責(zé)人肖建生的助理后，他雖否認(rèn)了挪用客戶資金的說法，但是他承認(rèn)，賬戶是以個(gè)人名義開設(shè)的，但是由集團(tuán)統(tǒng)一管理。

　　這與記者了解的情況是一致的：家住重慶的周小姐通過創(chuàng)輝租售在東莞貸款購(gòu)入一套總價(jià)22萬的房子，在創(chuàng)輝租售業(yè)務(wù)人員不斷的電話催促中，周小姐于2007年10月25日向創(chuàng)輝租售指定賬戶匯出 4萬6千元首期款，在周小姐給記者出示的一張中國(guó)工商銀行的匯款單據(jù)上顯示：賬戶號(hào)碼是2010012819100000193，據(jù)周小姐說，業(yè)務(wù)人員告訴她，這個(gè)賬戶是由創(chuàng)輝租售集團(tuán)總部統(tǒng)一管理，只有董事長(zhǎng)林鳳輝一個(gè)人有權(quán)利支配，而像這樣的賬戶，創(chuàng)輝租售在建設(shè)銀行，招商銀行，中國(guó)銀行等銀行都有開設(shè)。

　　創(chuàng)輝租售開拓市場(chǎng)的錢哪里來？到底有沒有挪用客戶資金？

　　短短兩個(gè)月就在上海開出250家店面，如果沒有雄厚的資金支持，根本做不到。張敏稱：“這些錢全部是集團(tuán)經(jīng)營(yíng)所得。”

　　據(jù)記者了解，上海一戰(zhàn)大約損失了創(chuàng)輝租售8000多萬元。對(duì)任何一個(gè)地產(chǎn)中介來說，這種損失都是一個(gè)挑戰(zhàn)。

　　此前傳言有風(fēng)投入注創(chuàng)輝租售，張敏親口否定：“去年我們的確在跟幾家風(fēng)投在談，但是對(duì)方要求控股，林總認(rèn)為這會(huì)喪失控股權(quán)并影響到他的員工股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃，所以最終沒有同意。”另外，去年創(chuàng)輝租售搞的員工認(rèn)股計(jì)劃，據(jù)張敏說：“1萬多名員工，只有區(qū)區(qū)幾百人響應(yīng)，募集的資金大概也就只有幾百萬，外界傳言我們用員工募集資金開拓市場(chǎng)也不屬實(shí)。”

　　業(yè)內(nèi)人士告訴記者，挪用客戶資金需要確實(shí)的證據(jù)，客戶很少對(duì)此進(jìn)行投訴。不是很好判斷中介公司是否挪用資金，除非警方介入進(jìn)行調(diào)查取證。

　　自救措施

　　記者在走訪過程中發(fā)現(xiàn)，創(chuàng)輝租售管理存在漏洞。就業(yè)務(wù)員招聘來說，張敏稱，業(yè)務(wù)員首先要認(rèn)同這個(gè)行業(yè)，隨后進(jìn)行職前培訓(xùn)，然后會(huì)有一個(gè)考試，考試不合格的要被淘汰，合格的要進(jìn)行崗前培訓(xùn)，這是比較專業(yè)的培訓(xùn)，然后領(lǐng)取上崗證，開始工作，整個(gè)過程都是很嚴(yán)密而且是嚴(yán)格的。

　　不過，此次上海門店被哄搶事件中，一些“社會(huì)人員”被招聘入內(nèi)，上海爆發(fā)危機(jī)后，這些內(nèi)部人直接聯(lián)合外界人員哄搶上海各家門店，造成恐慌情緒，一直蔓延到全國(guó)。

　　記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，有一個(gè)催款客戶竟然拿出一份名叫“東莞潤(rùn)信融資擔(dān)保公司”的單據(jù)，他告訴記者，這是業(yè)務(wù)員辦理貸款時(shí)給他指定的擔(dān)保公司，而創(chuàng)輝租售所有的業(yè)務(wù)一直是通過自己的中昊宇擔(dān)保公司辦理，連在場(chǎng)的創(chuàng)輝租售登記人員都直呼不可能。

　　深圳市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局羅平博士稱，在市場(chǎng)不規(guī)范的情況下，二手房中介過快的發(fā)展暴露出的問題很多，政府監(jiān)管不到位，企業(yè)內(nèi)部管理混亂，出問題是遲早的。

　　現(xiàn)在，創(chuàng)輝租售正在尋找自救辦法，張敏說，首先，推出“經(jīng)紀(jì)人合作制”，也就是不給底薪，增加提成比例，以此方法來促進(jìn)員工積極開單、爭(zhēng)取到更多的現(xiàn)金流；其次，要大量盤活資產(chǎn)，將原拓展到的1800家網(wǎng)點(diǎn)快速瘦身，減少到1000家網(wǎng)點(diǎn)，收回轉(zhuǎn)讓費(fèi)、押金、減少房租，賣出多余的設(shè)備和電腦。

　　據(jù)悉，林鳳輝已經(jīng)做出部署：不計(jì)成本以跳樓價(jià)拋售公司的商鋪、物業(yè)及其個(gè)人物業(yè)。其個(gè)人房產(chǎn)主要在深圳、長(zhǎng)沙和重慶，其它如上海和中山、佛山、珠海、南昌、東莞等地都有，現(xiàn)已委托各區(qū)域陸續(xù)放盤。

　　林鳳輝認(rèn)為，如果此措施推行到位，將可以收回1億多元的資金。

　　據(jù)記者了解，創(chuàng)輝租售集團(tuán)公司名下確有十六處投資物業(yè)，分布在深圳，長(zhǎng)沙，武漢等城市，價(jià)值在5000萬左右，目前已經(jīng)處理掉兩套，原先500多萬買進(jìn)現(xiàn)在260萬賣出，但是其余的物業(yè)還沒有找到接盤者。

　　張敏告訴記者，他們現(xiàn)在正在跟一家風(fēng)投洽談，因?yàn)樗麄冎�前沒有一分錢的銀行貸款，財(cái)務(wù)狀況和盈利狀況很好，“本來這周就要簽約的，但是上海的事件影響了談判進(jìn)度”，現(xiàn)在對(duì)方還要繼續(xù)觀察，有可能會(huì)趁機(jī)壓價(jià)，近期會(huì)有結(jié)果。

　　在對(duì)欠款客戶的處理上，創(chuàng)輝租售也做出計(jì)劃，記者拿到了創(chuàng)輝租售給客戶的《承諾書》稱：客戶的定金，首期款、尾款與相關(guān)款項(xiàng)，均按照創(chuàng)輝租售公司網(wǎng)上審批時(shí)間依次順序逐個(gè)付款給客戶。《承諾書》的內(nèi)容還包括：“1.2008年1月21日前將上述款項(xiàng)的付款順序作出計(jì)劃并公示；2.列出序號(hào)后通知客戶準(zhǔn)確還款時(shí)間；3.如做不到上述承諾我公司愿意按照相關(guān)法律程序履行。”

　　很多客戶擔(dān)心，這只是創(chuàng)輝租售拖延還款時(shí)間的辦法，一旦創(chuàng)輝租售破產(chǎn)，按照程序，先還銀行貸款，其次是稅收，公司員工的工資，最后才是客戶的欠款。很多客戶已經(jīng)著手尋找律師。

　　來源：經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)網(wǎng)