4300英畝，相中了3年，東渡國際現在卻躑躅了4300英畝，相中了3年，東渡國際現在卻躑躅了。當然，按照美國土地購買的協商原則，他們在已經付出了訂金之后，還有時間來權衡是否真的要在這個時候拿進土地。

　　3年半之前，作為建設部“中國企業走出去”的試驗項目之一，他們十分欣喜地拿下了一幅位于洛杉磯郊區的土地，從而正式涉足美國房地產開發市場。但現在看來，當時處于巔峰的市場很快就將下滑。

　　受美國次級債風波的影響，根據標準普爾/凱斯席勒房價指數（Standard&Poor’s/Case-Shiller），去年10月房價比2006年同期下跌6.1%，而去年9月房價較2006年同期僅下降4.9%。

　　這其中，東渡國際已經進入的洛杉磯地區，房價也下跌了8.8%。對于整個西海岸來說，這并不是一個好消息。

　　如果可以按照國內操作房地產的周期，也許最初所拿到的土地已經可以在此次危機之前轉化為現金流。但至今，該公司老項目還沒有開工的時間表，新項目也還是鏡花水月的嘗試。

　　這其中，次級債并非最主要的因素。

　　4300英畝的誘惑

　　美國西海岸，洛杉磯一套兩房一廳的Townhouse在2007年8月份還可以租出2800美元/月的價格，但是就幾個月的時間，租金已經下跌到2300美元/月到2400美元/月。就連短租戶都已經強烈地感到市場的寒意。

　　但是就在2年前，市場情況要好很多，甚至吸引一些中國企業去那里尋覓商機。

　　2006年的大年初五，東渡國際總裁李海林到達舊金山，再次對美國西部房地產市場進行考察，并對已經簽訂了意向性協議的4300英畝土地進行“實質性”談判。

　　根據該公司所作出的可行性方案，這塊土地的總價約為1000萬美元（含各類已發生或將發生的與考察、調研、購置土地相關的費用），約合3000元人民幣/市畝。而項目的開發總成本則核算為3億美元左右。

　　“以折現率15%計算，凈現值預計為1600萬美元，說明內部收益率略高于15%，約為16%。這在美國屬于非常良好的投資項目。這樣的投資收益率尚未考慮將來各類物業的增值空間（含周邊土地生產性資產將來上市等）。初步測算證實此方案盈利狀況良好。”當時東渡國際分析認為。

　　此外，在美國投資同樣可以獲得70%的貸款。

　　按照預計，項目在4年后便可以有現金流入，靜態分析5年之后就可以收回大部分的投資。而這一帶有“莊園”性質的項目之后還有望帶來3億多美元的年現金流，幾乎與項目的前期總投入相當。

　　在李海林看來，當時的美國西部房地產正處于小幅回調階段，不少土地價格具有相當的價格優勢。而根據當地咨詢機構和中介機構的預測，在小幅回落之后，還將具有較大的升幅空間，適合謹慎介入。

　　在國內操作過多個“爛尾樓”項目的李海林依照自己的“反周期理論”，也認為這是一個不錯的機會。

　　然而理想化的設計并沒有變成現實。

　　現在回頭看，當初的小幅回調之后，截至2005年底的5年中，美國房價均值已上升49％。美國房價的均值不斷上升，之后，市場快速回落的潛在風險是很多人沒有預測到的。

　　3年后，不斷地討價還價之后，東渡國際依然沒有敲定是否要“吃下”這塊4300英畝的巨幅地塊。其間經過了市場的“由熱轉冷”，更是加大了一家中國企業判斷當地市場的難度。

　　難以預測的市場

　　之前在西海岸操作項目的一位中國開發商就在加州看到，很多華人開發商在1995年那次房地產低潮以后進入市場，之后很快趕上一波熱潮，很多人因此積累了幾億美元的家當。

　　“在加州，新屋銷售占總開發量1/6，這在歐美來說，是一個相當大的比例。”李海林以此說明美國本身是一個不太壞的海外市場。

　　即便是現在，在當地市場，美國土地成本一般占房地產總成本的比例很低，通常在15%左右，這和現在中國一些熱點地塊的土地成本已經占到房地產總成本50%形成對比。

　　但是，正如同帕爾迪1996年進入墨西哥市場所遭遇的“水土不服”一樣，任何一家“走出去”的房地產企業似乎都要經歷漫長的磨合過程。

　　相比來看，次級債給美國市場帶來的沖擊僅是一個外在因素。

　　從東渡國際的項目來看，在建設部的撮合之下，該公司與中建國際成立的合資公司在2007年才正式注冊成立，并明確項目。這距離獲得第一塊西海岸的土地已經有3年時間。國內企業“走出去”的過程同樣繁瑣。在國內花費2年多時間成立合資公司之后，該公司還需要在美國注冊一家新公司，以新公司的名義操作項目。這又是一個難以預知時間的過程。

　　“要適應兩國市場的差異，就與‘改行’沒什么兩樣。”一位開發商表示。

　　例如，在國外，再大的房地產公司也有一半的土地需要通過中介購買，中介費兩頭加起來可能就有10%，這是一塊額外的成本，卻是其“行規”，不容中國企業打破。

　　同時，美國十分講究“環保”，其“環評”的嚴格性，讓中國企業也不堪其苦，成了風險之一。

　　這些，最終都成了時間的“成本”。

　　“如果在2004年下半年拿地之后，盡快開工，那么正好會趕上這一輪的房地產低潮。”該公司知情人士表示。目前看來，當初沒有能夠及時做一個“短、平、快”的住宅項目，可能也是一種幸運。

　　根據中國國際金融公司首席經濟學家哈繼銘的保守估計，如果美國未來3年租金年均上漲3%，房價需要下降20%才能使房價租金比例回到歷史平均水平。而如果未來租金因房地產不景氣而下降，那么房價調整將更為劇烈。

　　“現在并不是一個好時機。”經歷了市場從“高潮”到“冰點”，東渡國際內部對于是否需要再度買地也有些猶豫。在2006年下半年，美國樓市正在逐步開始遭遇到30年來的最大跌幅，業內對于2010年前市場都會相對低落的判斷令人十分沮喪。

　　“這是建設部的一個課題，要中國房地產企業可以‘走出去、站得住、能賺錢’。”建設部的一名官員分析說。從這個角度來說，東渡國際對于美國西海岸房地產研究課題的項目是其中一塊“試驗田”。

　　該官員同時表示，中國企業“走出去”要以市場為導向、以投資為主體。往哪兒投、投多少、采取什么方式，企業自己做主。

　　但是，真正“走出去”了，要保證“站得住、能賺錢”談何容易。

    郝倩