本報(bào)記者 荊寶潔

　　“敦刻爾克”式潰退正在房地產(chǎn)中介行業(yè)內(nèi)上演。

　　2008年1月，房地產(chǎn)中介退市風(fēng)潮正向全國范圍蔓延。深圳，包括創(chuàng)輝、世華、星彥、景河田、順馳、金地、天健、通泰、美聯(lián)、滿堂紅等在內(nèi)的16家中介收縮數(shù)百家門店；北京，門店數(shù)量最多的房屋經(jīng)紀(jì)公司中大恒基連續(xù)關(guān)閉門店50家以上，陸續(xù)有天宏東達(dá)、信一天、金色時(shí)光、帝園退出市場。同樣一幕還發(fā)生在廣州、上海。

　　接下來還會(huì)發(fā)生什么？

　　全國收縮

　　人們更愿意用“寒冬”來形容中介公司正在經(jīng)歷的微妙時(shí)分。

　　“這其中既有市場因素，也有行業(yè)規(guī)范的因素。”我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司副總經(jīng)理胡景暉在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示。

　　在大批中介退市前，幾大城市分別出現(xiàn)二手房交易量大幅萎縮的跡象。以北京為例，根據(jù)中大恒基房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的市場監(jiān)控顯示，自2007年10月開始，北京的二手房交易量以每月10%的速度下跌，而到了2008年第一周，北京各區(qū)縣交易量比2007年最后一周降了40%。“市場不是很好，大家對(duì)2008年的市場預(yù)期也有分歧。”胡景暉說。

　　宏觀調(diào)控威力漸顯，市場成交量的下降，導(dǎo)致一些中介不堪重負(fù)。從2007年10月開始，深圳市地產(chǎn)中介已呈全行業(yè)性虧損。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前深圳已經(jīng)有20%的房產(chǎn)中介門店關(guān)門歇業(yè)。“一些中介因?yàn)橹�前�?duì)市場的預(yù)期過高，盲目擴(kuò)張，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)加劇。”21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)中國區(qū)市場總監(jiān)林蕾說。

　　2007年9月前，上海、廣州、北京、深圳的房地產(chǎn)市場一片繁榮，二手房成交量價(jià)齊升。2007年6月，深圳整個(gè)中介代理行業(yè)的成交量達(dá)到1.2萬-1.3萬單，深圳中原地產(chǎn)總經(jīng)理李耀智認(rèn)為這個(gè)數(shù)量超出了正常比例的一倍多。在上海， 5-9月，二手房成交量呈現(xiàn)爆發(fā)式增長，不少曾在2005年宏觀調(diào)控后倒閉的中小中介公司重新進(jìn)入市場。在最近兩年房地產(chǎn)市場供需兩旺的時(shí)候，房產(chǎn)中介為搶占市場份額，幾乎無一例外擴(kuò)張門店規(guī)模，有的中介曾創(chuàng)下一年開店100多家的紀(jì)錄。

　　“前幾年，企業(yè)自身強(qiáng)不強(qiáng)不重要，受旺市推動(dòng)，都有飯吃。現(xiàn)在不一樣了，排名前幾名的大中介競爭力越來越強(qiáng)，再加上市場規(guī)范化管理，占用客戶資金，吃差價(jià)等等都被管制，小中介的日子自然不好過。”千萬家市場總監(jiān)常淑娟說。

　　2005年，北京規(guī)模排名前十家的經(jīng)紀(jì)公司在二手房市場占有率一共不超過15%，而到了2007年，規(guī)模前三名的經(jīng)紀(jì)公司市場占有率已超過50%。“競爭格局變得越來越殘酷，大的品牌中介占領(lǐng)越來越多的市場份額，而小中介多因公司內(nèi)部經(jīng)營問題倒閉。”常淑娟說。

　　如此商業(yè)模式：關(guān)店是必然的

　　值得關(guān)注的是，盡管數(shù)家房屋中介倒閉，迄今為止仍未有大的并購案發(fā)生。“你會(huì)發(fā)現(xiàn)還真的沒有什么可買的。”胡景暉說，“沒有自己的核心技術(shù)和產(chǎn)品線，沒有固定資產(chǎn)，沒有好的隊(duì)伍管理機(jī)制，房源信息你有的我也有。”

　　在整個(gè)中介行業(yè)經(jīng)歷震蕩時(shí)，有必要反思行業(yè)的生長模式。表面來看，就像證券行業(yè)當(dāng)年一樣，這次是全行業(yè)面臨的市場交易量萎縮的風(fēng)險(xiǎn)，事實(shí)上禍根早已種下。

　　中原地產(chǎn)華北區(qū)域董事總經(jīng)理李文杰指出，2005年-2007年是全國中介發(fā)展最快的年份，很多人都像計(jì)算網(wǎng)站點(diǎn)擊率一樣計(jì)算中介行業(yè)的營業(yè)利潤。假若每間店每月賺1萬元，1000間門店每月就賺1000萬，如果每間門店的盈利提升到5萬，單月盈利就達(dá)5000萬。這種算法導(dǎo)致加入中介行業(yè)的公司，為追求數(shù)量而盲目快速擴(kuò)張，依靠門店數(shù)量來占有市場；而對(duì)于資本市場，這種看上去可以復(fù)制的模式也很有吸引力，資本的加入成了行業(yè)再次快速發(fā)展的助推器。

　　“真的不能再像過去那樣靠人海戰(zhàn)術(shù)、盲目開店來爭奪市場份額了。管理粗放的最終后果是市場抗風(fēng)險(xiǎn)能力差，只能通過關(guān)閉門店來躲避風(fēng)險(xiǎn)。”胡景暉說。

　　如果說店面數(shù)目的減少僅僅是表象，真正的核心在于如何通過“淘汰”來規(guī)范行業(yè)的發(fā)展。“在國外，市場交易的主體是經(jīng)紀(jì)人而非中介的物理門店，但在國內(nèi)，不僅勞動(dòng)力成本低，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員從業(yè)門檻也很低，素質(zhì)良莠不齊，行業(yè)監(jiān)管制度并未完善。”常淑娟說。

　　胡景暉認(rèn)為，以前監(jiān)管的思路主要是管企業(yè)，今后監(jiān)管的思路應(yīng)該主要是管房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，建立經(jīng)紀(jì)人制度，建立信用檔案，而房地產(chǎn)中介僅僅是提供交易的平臺(tái)。

　　盡管市場不景氣，不少中介仍有擴(kuò)張計(jì)劃。北京美聯(lián)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理白紀(jì)遠(yuǎn)表示，美聯(lián)從去年9月份至今已經(jīng)開出了26家分店，計(jì)劃今年3月份開始拓展，目標(biāo)是根據(jù)市場情況在2008年開出60到80家分店。我愛我家則開始嘗試開網(wǎng)絡(luò)門店，以尋找新的盈利模式。私募成功的21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)近期也將有一系列擴(kuò)張和開店計(jì)劃。

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