國務院重拳出擊 囤地將成“定時炸彈”

　　本報記者 賀民報道

　　紛紛擾擾的房地產市場剛進入2008年就迎來“新政”。

　　經過3年的醞釀等待，1月3日，備受關注的《國務院關于促進節約集約用地的通知》(以下簡稱為《通知》)終于正式出臺。《通知》的一大亮點即是，將閑置土地的處置作為一個方面單列，明確要求：土地閑置滿兩年、依法應當無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用；不符合法定收回條件的，也應采取改變用途、等價置換、安排臨時使用、納入政府儲備等途徑及時處置、充分利用。

　　上下達成共識

　　據記者了解，早在1999年，國土部就出臺了《閑置土地處置辦法》，規定了對閑置土地征收閑置費，征收費用的上限為土地出讓金的20%。

　　此次國務院不再將20%僅作為上限，而是明確土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費。此外，對于閑置土地特別是閑置房地產用地，還要征繳增值地價。

　　“開發商手里的地無疑成了一顆期限只有一年的定時炸彈。”一位北京的房地產商告訴記者，“如果一年不開發還沒事，要是過了一年，要不就是被征收20%的土地閑置費，更狠的就是無償收回。最輕也是等價置換，還要征繳增值地價，也就是說，開發商很有可能一分錢沒賺，還要白虧進去自己的資金成本。”

　　2007年的房價漲聲一片。有專家分析，在眾多導致房價猛漲的原因中，開發商的囤地捂盤行為無疑是導致房價上漲最快速的因素。

　　通過了解記者發現,目前的囤地無非有主客觀兩方面原因，客觀原因是交了土地出讓金拿到了土地證，但這塊地不是凈地，上面還有拆遷戶，因為拆遷困難影響了開發。還有一部分原因，是規劃和施工證遲遲未能拿到，影響了土地開發。許多囤地的開發商是為了迎合資本市場，故意囤積土地。一位北京的房地產開發商就曾向記者透露,認為未來政府供應土地的量不會太多，土地價格會越來越高，因此靠囤積土地，等待土地升值獲得回報。由此看來，此次國務院的重拳出擊也不是無緣由的。

　　根據國土資源部有關負責人介紹，關于此《通知》的內容，早在2004年國務院下發《關于深化改革嚴格土地管理的決定》(國發28號文件)后就一直在準備。2006年國務院《關于加強土地調控有關問題的通知》(國發31號文件)下發后，進一步推進了這項工作，在起草和修改過程中先后征求了中央19個部門的意見。

　　可以說，《通知》是國發28號文件和國發31號文件的配套文件。并且，早在該《通知》出臺前，很多省份已經制定并下發了有關的指導性文件。因此，此項《通知》的內容，其實是從中央到地方的共識。

　　“強”“細”雙重入手

　　值得注意的是，針對囤地行為的調控措施，國土資源部、建設部等相關部門從2007年10月份至今，已經多次發出相關的緊縮措施。

　　此次《通知》除了是以國務院名義直接下發各部門，力度遠超由某個部委下發的文件外，細化處還新增加兩條：“對于閑置土地特別是閑置房地產用地，還要征繳增值地價”；“國土資源部要會同有關部門抓緊研究制訂具體辦法。2008年6月底前，各省、自治區、直轄市政府要將閑置土地清理處置情況向國務院做出專題報告”。

　　從明確“增值地價歸國家所有”，到設定“6個月”的處理期限，都在提醒囤地者，風險和收益將不成正比。國土資源部有關負責人告訴記者說，這意味著土地增值了，利益歸國家所有，而若土地貶值，則由自己負責。這項從強著手、從細出發的新政策，顯然表示了國務院已經打算以明確的調控手段制止囤地行為的決心。

　　中國指數研究院華東分院副院長陳晟表示：“《通知》首次出現‘對閑置土地特別是閑置房地產用地要征繳增值地價’，這是一個重要政策。之前對囤積土地的處理也有很多說法，但多半是征收閑置土地的閑置費。這個費用相對于輪番上漲的地價來說，是非常少的，實際上不足以抑制開發商囤地以待增值的沖動。而這一新政策及其后續細則的出臺，有望抑制多數開發商的囤地念頭。”

　　SOHO中國有限公司董事長潘石屹認為，如果這兩個文件能夠嚴格執行，房地產格局將發生徹底的變化。在此之前，開發商基本分成兩大類，一類是靠囤積土地賺錢的開發商，另一類是靠蓋房子賺錢的開發商。而靠囤積土地賺錢的開發商其利潤率、回報率，遠遠高于蓋房子的開發商。