摘要：受夠了2007年年末的市場(chǎng)低潮期，資金周轉(zhuǎn)開(kāi)始進(jìn)入緊張狀態(tài)的開(kāi)發(fā)企業(yè)都在期待新年的第一撥貸款放水。然而，種種跡象表明，08年的貸款規(guī)模比去年有所壓縮，審查得更加嚴(yán)格，因此，此前地產(chǎn)商們?nèi)匀宦詾榘�Q地幻想2008年的美景就此破滅。

　　2008年的貸款并非開(kāi)閘放水似地涌入市場(chǎng)，“控制總量，按季度、按比例緩慢放貸”的現(xiàn)實(shí)讓不少開(kāi)發(fā)商焦頭爛額。怎樣才能找到更多的錢(qián)，不讓資金面臨斷流，這已經(jīng)成為了大多開(kāi)發(fā)企業(yè)案頭上的第一要?jiǎng)?wù)。

　　銀行貸款收緊審查更嚴(yán)

　　2007年房地產(chǎn)急速擴(kuò)張的后果是，控制貸款增長(zhǎng)在2008年已提升到一個(gè)相當(dāng)高的政治高度。據(jù)了解，2008年總貸款額度由監(jiān)管部門(mén)確定，然后分配給各家商業(yè)銀行，在總量控制前提下，投放比例還嚴(yán)格按季度劃分，分別約為總量的35%、30%、25%和10%。

　　據(jù)工商銀行成都分行個(gè)貸業(yè)務(wù)經(jīng)理朱杰介紹，今年的貸款規(guī)模比去年的確有所壓縮，卡得比較嚴(yán)，不能像以前那樣可以比較隨性地貸款。特別是對(duì)于買(mǎi)第二套住房的購(gòu)房者，最高只能貸六成，而且基準(zhǔn)利率上浮15%，這對(duì)投資者是一個(gè)不小的打擊。在開(kāi)發(fā)公司貸款審查標(biāo)準(zhǔn)上也更加嚴(yán)格，去年不少銀行都打了擦邊球，今年的情況大不一樣，除了既有的標(biāo)準(zhǔn)外，房地產(chǎn)企業(yè)要在開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目主體工程封頂后才能拿到貸款，違規(guī)放貸程度嚴(yán)重的銀行有可能被處以罰款，這對(duì)開(kāi)發(fā)商的影響是比較大的。

　　另外，據(jù)某商業(yè)銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，目前國(guó)有商業(yè)銀行的狀況要好些，而貸款最吃緊的是幾家股份制商業(yè)銀行，它們規(guī)模較小，個(gè)貸基本放不出去。

　　可以明顯感覺(jué)到的是，新年的放貸并沒(méi)有為成都的地產(chǎn)市場(chǎng)解渴，同時(shí)各個(gè)銀行還在收緊各種貸款政策。對(duì)于不少開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，這個(gè)冬天很不好過(guò)。

　　銀行與開(kāi)發(fā)商關(guān)系互換

　　在此緊張政策的影響下，地產(chǎn)商與銀行之間的關(guān)系也隨之變得微妙起來(lái)。以前是銀行有大量的信貸規(guī)模，主動(dòng)找到開(kāi)發(fā)商貸款，而現(xiàn)在應(yīng)該是無(wú)數(shù)的開(kāi)發(fā)商想盡辦法找銀行拿到貸款了。目前，國(guó)家的宏觀調(diào)控力度加大，成都的房地產(chǎn)市場(chǎng)比較低迷，這對(duì)銀行的信貸規(guī)模和業(yè)務(wù)量都造成了萎縮，同時(shí)開(kāi)發(fā)商貸不到款也很著急，所以兩者之間應(yīng)該是一種相互影響，相互牽制的關(guān)系。

　　不過(guò)，銀行有關(guān)人士表示，國(guó)家的宏觀調(diào)控可以讓房地產(chǎn)市場(chǎng)走得更穩(wěn)，防止泡沫大量產(chǎn)生，這也使銀行降低了不良貸款的風(fēng)險(xiǎn)。所以，對(duì)于今年的不良貸款方面，銀行反倒并不擔(dān)心。

　　銀聯(lián)信分析：

　　雖然目前很多開(kāi)發(fā)商對(duì)成都樓市未來(lái)的預(yù)期還是很看好。但是，在緊縮的貨幣政策下，中小開(kāi)發(fā)商還是存在相當(dāng)大的危機(jī)，稍有不慎，必將至其于死地。

　　在此之前，由于火熱的樓市，開(kāi)發(fā)商普遍對(duì)樓市未來(lái)預(yù)期看好。因此，紛紛圈地拿地。但是，高地價(jià)、高成本的開(kāi)發(fā)，需要快速的資金周轉(zhuǎn)和高額利潤(rùn)的支撐，一旦樓市出現(xiàn)波動(dòng)，極有可能出現(xiàn)某一些小范圍、小區(qū)域內(nèi)的骨牌效應(yīng)，這樣造成的心理負(fù)面效應(yīng)難于預(yù)期。

　　樓市的冬天已經(jīng)來(lái)臨，能否順利的度過(guò)這個(gè)冬天，很大一部分取決于開(kāi)發(fā)商的應(yīng)對(duì)策略。品牌的營(yíng)造是企業(yè)度過(guò)風(fēng)險(xiǎn)的保證。在市場(chǎng)火爆的時(shí)候，人們往往忽略品牌的價(jià)值，但當(dāng)市場(chǎng)出現(xiàn)波動(dòng)時(shí)，品牌的作用就彰顯出來(lái)了。陳泓達(dá)還表示，中小開(kāi)發(fā)商應(yīng)做好產(chǎn)品的定位，以滿足自助需求為主。可以看出，隨著國(guó)家對(duì)樓市投機(jī)行為的打擊力度的持續(xù)，投機(jī)性購(gòu)房在購(gòu)房需求中的比例會(huì)越來(lái)越低，自住將成為主流。因此，如何根據(jù)自住客的需求，調(diào)整產(chǎn)品定位和銷(xiāo)售策略，為自住型客戶提供盡可能多的服務(wù)和實(shí)惠，激發(fā)更多的自住需求，將是許多項(xiàng)目主要考慮的問(wèn)題。

　　但是僅僅做好產(chǎn)品遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，足夠的現(xiàn)金流是做好產(chǎn)品的前提，中小開(kāi)發(fā)商不能和大開(kāi)發(fā)商一樣，玩“囤地”、“捂盤(pán)”等游戲，一定要理性現(xiàn)實(shí)，快速滾動(dòng)，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流。相對(duì)于中小開(kāi)發(fā)商而言，有相當(dāng)大的競(jìng)爭(zhēng)力。此次的新政對(duì)二三線城市的影響較小，而且前期房?jī)r(jià)并沒(méi)有出現(xiàn)大漲的城市，房?jī)r(jià)可能存在新一輪補(bǔ)漲的趨勢(shì)，利用這段時(shí)期，提前布局，開(kāi)辟新的戰(zhàn)場(chǎng)也不失為一種可嘗試的策略。

　　目前，在新政的影響下，成都樓市已經(jīng)出現(xiàn)了很多變相降價(jià)的樓盤(pán)，以獲得更多的市場(chǎng)。但是，如果開(kāi)發(fā)商只是一味的降價(jià)，而不注重公司的發(fā)展策略，那么必死無(wú)疑。

　　相比對(duì)購(gòu)房者的影響，銀行今年對(duì)貸款的控制，給房地產(chǎn)商的制約可能更大。銀行收緊貸款，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)獲取資金將更為困難，巨大的資金壓力將使他們不得不加快尋求新的資金來(lái)源。開(kāi)發(fā)商的資金來(lái)源很大一部分都靠銀行的貸款，這其中除了開(kāi)發(fā)貸款，更主要的資金來(lái)源是以個(gè)人按揭為代表的銷(xiāo)售貸款。個(gè)貸緊縮消減的企業(yè)的銷(xiāo)售回款和銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的控制，讓開(kāi)發(fā)商的資金鏈更加緊繃了。

　　面對(duì)資金來(lái)源受阻，資金吃緊的狀況，開(kāi)發(fā)商也在努力尋求更多融資渠道。

　　顯然，國(guó)家的調(diào)控政策，將不可避免地造成行業(yè)的重新洗牌，市場(chǎng)將向有實(shí)力和品牌的大開(kāi)發(fā)商傾斜，一些中小開(kāi)發(fā)商應(yīng)未雨綢繆，尋找品牌合作和嫁接的可能。

　　去年下半年，SOHO中國(guó)和一些著名地產(chǎn)商中國(guó)香港上市融資。據(jù)稱(chēng)，僅僅碧桂園、復(fù)星、SOHO中國(guó)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)這四家在中國(guó)香港上市成功的地產(chǎn)企業(yè)就已經(jīng)募集到約500億港幣。而等待上市的企業(yè)就更多了。這新一輪的地產(chǎn)公司上市潮，動(dòng)輒上百億的融資額度，不能不說(shuō)是地產(chǎn)融資創(chuàng)造的新的方式。

　　此外，尋求與國(guó)際投資者的資本合作，也是國(guó)內(nèi)地產(chǎn)公司壯大資金背景的途徑。如置信與新加坡凱德置地合作，龍湖受到荷蘭ING基金投資等，都是通過(guò)國(guó)際資金的投資或參股，壯大資金實(shí)力，開(kāi)發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，這類(lèi)融資方式也會(huì)越來(lái)越多地被效仿。

　　拓寬融資渠道的方式很多，地產(chǎn)公司根據(jù)自身情況都在積極運(yùn)籌。加快房源銷(xiāo)售速度以回籠資金，放慢開(kāi)發(fā)腳步等，都是房地產(chǎn)公司面對(duì)資金壓力尋求生存發(fā)展之道。銀行放貸計(jì)劃對(duì)資信好的公司及合作老客戶而言，其可操作空間還是比較大的。比如某個(gè)多期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，在“封頂放貸”政策執(zhí)行之前與銀行有協(xié)議的，還是可以得到銀行持續(xù)的小額貸款，不用完全執(zhí)行“封頂”規(guī)定。

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