每次調控都是機遇

　　深圳市珠江投資發展有限公司董事長邱柏訪談錄

　　2007年上半年的房價猶如升空的氣球，飛得很高。房價的快速上漲，為業內企業創造驕人業績與豐厚利潤的同時，風險也在悄然積累。2007年下半年，政府調控房價，業內有專業人士稱樓市拐點將來臨，隨后美國的次級債風波、央行的連續加息、房貸新政的出臺，所有的一切都使得整個行業在歌舞升平中陷入了高處不勝寒的境地。

　　這一輪的房地產市場調整猶如大浪淘沙，很可能淘汰一大批實力不濟的房地產企業，這里說的實力不濟包括資金不足、管理粗放、開發理念陳舊，當然還有投機。對他們來說，拐點的確來了。但對于整個行業來說，是理性的。通過這一輪的調整，房地產行業將迎來一個比拼實力的時代。

　　名企，一定程度上賦予了深圳地產一個很大的想像空間，也代表著深圳地產的風向標，在此背景下，我們推出“2008深圳名企訪談錄”，看看他們面對宏觀調控，如何探尋自己的生存之路和新形勢下發展模式。

　　有消息稱，王石眼中的地產航母——珠江投資，2008年在大深圳地區將倍數增長；也有消息稱，正在積極籌備A股上市的珠江投資將極有可能成為國內市值最大的房地產企業。帶著這些疑問，本報記者采訪了深圳市珠江投資發展有限公司董事長邱柏。

　　“我們對調控有消化力”

　　本報記者 彭瑤 丁玲玲

　　記者：近段時間來，關于樓市拐點的爭論層出不窮，眾說紛紜。您如何看待？

　　邱柏：對于拐點一說，仁者見仁，智者見智。就房價來說，前段時間被透支了，一定程度上存在著泡沫。目前，深圳的房價確實是有所調整，市場觀望情緒依然存在。深圳房地產市場在經歷了一輪上漲后正進入一個博弈和盤整期，深圳房價正走在重返理性的道路上。

　　最近，我們的在售項目珠江·旭景佳園推出了全新精裝單位。就購買客戶來看，絕大部分是買來自住的，市場的需求仍然是很旺盛的。目前，龍華坂田片區內的開發商，如珠江、萬科、金地價格策略基本到位，片區均價將維持在1萬元左右。

　　個人認為，預計整個市場將在4月份回暖，甚至不排除第三季度可能出現反彈。大家一直認為深圳的房價虛高，但是在房價上漲的同時忽略了住房租金的同期上漲。在業內有一種衡量房價泡沫的簡易標尺，就是房價租金比——是住房的當前市場出售價格(房價)與當前市場租賃價格(月租金)的比值。售價租金比只要是在200：1至300：1的范圍之內，年收益率折合大約是4%至6%，就是比較合理的。深圳如今的房價和月租金比值都是處于這個范圍之內，所以深圳房價并沒有虛高，它的上漲是在租金上漲的支撐基礎上的，經過去年下半年的調整，房價租金比將更加合理。

　　記者：本次調控對于市場有怎樣的影響？

　　邱柏：宏觀調控給房地產帶來的是一種壓力，也是一次機會，要將每一次市場和政策的變化當作機會，變化是一種常態，只有變化才有發展。回顧歷史，我們可以看到一個事實：即便是中國經濟也從來沒有因為哪一次宏觀調控而停止增長。相反，宏觀調控會給真正按照市場化規律運作的企業提供機會。

　　從本質上來看，本輪對樓市的調控實質上是對銀行的調控，通過緊縮房貸間接的影響樓市，打擊投機。通過控制貸款和按揭限制了缺乏資金實力純粹靠貸款經營的企業，那么如此一來可能帶來一定量土地交易以及隨著而來的企業兼并行為。

　　記者：應對調控，珠江在戰略和思路上有哪些變化？

　　邱柏：任何行業，投機或許能帶來短期的狂熱和轉瞬即逝的耀眼光芒，但一定不能持久，這是規律。在整個行業擺脫了浮躁和迷失，回歸到本源之后，也正是企業大顯身手的時候。對于一個立足于長遠發展的房地產企業來說，多年來珠江形成了自己獨特的商業模式和對成本控制的能力，因此對調控有著充分的消化力，并且每一次宏觀調控中珠江都得到成長壯大。

　　2008年是深圳珠江地產的驗收年，我們將一如既往地加強對質量的把控。同時我們也在拓寬贏利的視角，積極地爭取一些經濟適用房、廉租房的機會，盡到對業主對社會的責任。

　　“盡責任是一種道德模式”

　　記者：說到企業責任，您是如何理解的？

　　邱柏：一個人，成熟的標志是懂得了責任的內涵，更懂得去承擔責任。一個企業、一個優秀的企業，也一樣。企業有責任為社會的一般發展作出貢獻。優秀的公司會生產優質的產品，提供良好的服務；而偉大的公司除了生產優質的產品，提供良好的服務以外，還會努力使我們的社會變得更美好，更幸福。員工為企業創造價值，企業為社會創作價值。珠江盡社會責任不是為了追求貨幣利潤，而是給予客戶一種生活方式、一種道德模式。

　　記者：對于企業公民肩負的社會責任，珠江擁有怎樣的社會思維和視野？

　　邱柏：做人是戰略，做事是戰術。一個自然人在社會中履行該肩負的責任，那么他就是個合法的公民；一個企業里的法人，可以理解為企業公民。將公民觀引申到房地產企業的社會責任范疇，不僅意味著期望企業承擔更多社會責任，還包括對房地產企業參與社會改造、城市建設的權利和義務的法律保障。從這個意義上，“房地產企業公民”超越了慈善家的個人行為，而是企業理性選擇的存在方式。

　　記者：那么在實際中珠江是如何踐行的？

　　邱柏：給別人帶來好處才能實現自己的價值。檢驗我們工作的標準就是我們的每一個動作和行為能否給他人、給消費者帶來幸福和好處。

　　企業公民重在 “行”。就深圳珠江來說，我們的“行”首先體現于讓業主得到真正的實惠，在珠江過上好生活。以旭景佳園一期為例，以6000元／平方米的價格入市，比周邊新盤整整低了1000元／平方米，為飽受房價壓力的購房者提供了選擇。除此，在一期銷售完畢之后，為方便業主出行，我們將333路公交終點站引進社區。我們的著眼點在于為業主創造了什么價值，提供“珠江·好生活”模式。

　　記者：最近你們組織了多次公益活動，2008年有什么計劃？

　　邱柏：公司自1993年成立時起，一直關注慈善事業。2007年，集團董事局主席朱孟依已累計捐贈價值10億元股份于教育、助學等方面。

　　近期，深圳珠江投資舉辦 “飲水思源·情系珠江”的活動，為珠江源頭帶去下游受益人群的關懷。同時推出購房專屬愛心折扣，凡向深圳市福利中心捐款1000元以上的人士，憑借有效的捐款記錄，捐助人可享受深圳珠江投資所提供的1%的“專屬購房專利”。執行中我們采用“1＋1”的捐助模式，讓每一筆善款落到實處，真正幫助貧困地區的孩子們能夠沒有擔憂地走完求學之路。

　　此舉意在調動將全民的愛心行為。設想一下，2008年全國的開發商將會推出幾千萬套房子，如果這種愛心模式得以大范圍內推廣，那么將在很大程度上解決中國的貧困問題。我們盼望，不光是珠江，所有的中國企業面對企業社會責任時，個個都是參與者。