陳周錫

　　新年伊始， 在一些開發(fā)商拿地變得更加謹(jǐn)慎之際，在調(diào)控中看到土地理性回歸的綠地，反而斥資土地款51億元，以比較合理的價格輕松獲得了上海盧灣區(qū)104、105街坊、松江區(qū)新浦江鎮(zhèn)、貴陽金陽新區(qū)和銀川興慶區(qū)等5幅土地，項目總占地面積75多萬平方米，總建筑面積超過120萬平方米。

　　其中以36.32億元拿下的上海盧灣區(qū)104街坊地塊，其樓面地價不到2萬元/平方米，大大低于前期業(yè)界人士預(yù)測的3萬元/平方米，可謂地價摘牌，這也是綠地近年來在上海拿的首個規(guī)模地塊。

　　“血拼高價拿地，這不是綠地的做事風(fēng)格。” 綠地集團董事長張玉良在接受本報采訪時表示，綠地拿的地塊，是那些不被關(guān)注的、不被看好的，或者同行沒能力開發(fā)的，又是當(dāng)?shù)匦枰�的、發(fā)展比較好的地塊。 “他們沒人要做，而我們有經(jīng)驗、有品牌、有能力做。這才是綠地的經(jīng)營戰(zhàn)略思路。”

　　事實確實如此，從2001年實行全國化開發(fā)戰(zhàn)略至今，綠地在全國19個省近30個城市擁有80多個發(fā)展項目，其中中西部及東北等區(qū)域占10個省，是全國化戰(zhàn)略走得比較好的房地產(chǎn)企業(yè)之一。

　　扎根二、三線城市

　　在綠地全國布局的80多個項目中，多數(shù)是集商業(yè)、住宅、辦公于一體的綜合型大型項目，且不在開發(fā)商高度角逐、地王頻現(xiàn)的城市，而是當(dāng)時被開發(fā)商忽視，如今正在崛起的省市，例如安徽、江西、沈陽、四川、內(nèi)蒙古和廣西等。

　　在很多業(yè)界人士看來，隨著中西部、東北地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展，投資環(huán)境進(jìn)一步改善，房地產(chǎn)業(yè)正處在一個快速上升通道。同時，有關(guān)政府對發(fā)展大型地產(chǎn)項目，提升城市品質(zhì)則尤為渴望。

　　張玉良說，中央提出 “西部大開發(fā)”、 “中部地區(qū)崛起”和 “振興東北老工業(yè)基地”戰(zhàn)略，綠地就重點選擇在中西部、東北地區(qū)進(jìn)行發(fā)展。“要做政府想做的事情，按照政府產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向進(jìn)行市場運作，企業(yè)才會有好的發(fā)展。”

　　2007年7月，總投資50億元的牡丹江 “綠地世紀(jì)城”等5個大型住宅與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)綜合項目啟動；10月，總投資90億元的沈陽城北新苑舊城改造項目和長春南部新城現(xiàn)代服務(wù)業(yè)項目啟動；11月，投資逾80億元安徽蕪湖鏡湖世紀(jì)城項目開工；12月，綠地與呼和浩特市政府簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，擬投資建設(shè)2個大型舊城改造和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)綜合項目。

　　2008年1月初，綠地則獲得上海盧灣區(qū)104、105街坊、松江區(qū)新浦江鎮(zhèn)、貴陽金陽新區(qū)和銀川興慶區(qū)等5幅土地，項目總占地面積75萬多平方米，總建筑面積超過120萬平方米，總投資土地款51億元。

　　張玉良認(rèn)為，綠地這兩年的發(fā)展重點主要是在二、三線城市及區(qū)域布局扎根，至今未進(jìn)入北京市場，也是出于自身戰(zhàn)略風(fēng)格的需要。但這并不意味著，綠地對環(huán)渤海房地產(chǎn)發(fā)展視而不見。在毗鄰北京的天津，2008年1月將開工一個定位中國第一的文化產(chǎn)業(yè)基地項目。在臨近北京的河北廊坊，一個項目將在2008年開工建設(shè)。

　　綠地集團表示，公司項目分布在全國，尤其在中西部、東北地區(qū)居多，且大部分是定位于普通大眾、售價中等的中檔住宅，因此土地增值稅的征收對其并無較大影響。同時張玉良還表示，綠地表示反對囤地，以及各種類型的土地閑置，啟征土地閑置費對其沒有影響。他認(rèn)為，綠地開發(fā)模式是快速度、高周轉(zhuǎn)，往往在拿到地后的很短時間內(nèi)就開發(fā)建設(shè)并進(jìn)行銷售。

　　張玉良說，2007年綠地銷售業(yè)績?yōu)?65億元，其中房地產(chǎn)業(yè)務(wù)約占集團總體業(yè)務(wù)量的50%。去年綠地主營業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)板塊，其利潤來源已經(jīng)有55%來自外地，2008年這一比例將提高到60%。

　　綠地開發(fā)模式

　　2001年，在上海房地產(chǎn)競爭增強時，張玉良決定，憑借自身優(yōu)勢啟動 “異地攻略”。相比外資和民資企業(yè)，在決策程序、機制體制和資金實力方面，擁有國企背景的綠地已處于劣勢。但憑借綠地多年積累的品牌美譽，仍具有有利的競爭優(yōu)勢。

　　事實上，全國化戰(zhàn)略使綠地真正找到了快速發(fā)展通道。

　　在張玉良看來，中、西部一些城市市場容量小，先進(jìn)入者的風(fēng)險性相對較低。同時，中、西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)模式、經(jīng)營理念、設(shè)計思路和服務(wù)水準(zhǔn)等相對落后。而這些經(jīng)濟快速增長的城市，已經(jīng)出現(xiàn)了收入較高的購房群體，卻缺少符合他們要求的高品位樓盤。此外，中、西部項目投資相對比較低，但轉(zhuǎn)動出來的實際投資回報率遠(yuǎn)高于東部城市。

　　張玉良說，綠地在各地的項目投資標(biāo)準(zhǔn)，首先考慮該地區(qū)是不是有比較規(guī)范的投資環(huán)境；第二考慮這個地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展和城市化是不是處于快速增長通道；第三是考慮競爭優(yōu)勢、未來市場發(fā)展空間等。此外，還有一點很重要，我們還要看當(dāng)?shù)卣�府是否有強烈的發(fā)展意識。更主要的是，綠地項目所有的程序都通過合法公開渠道，保證操作市場化、透明化。

　　目前綠地項目融資大致分為：銀行籌資、信托、境外融資以及和外資合作開發(fā)。據(jù)介紹，綠地項目一般采取滾動式開發(fā)，風(fēng)險小，現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)快，銀行愿意貸款，資金壓力不大。

　　在開發(fā)過程中，綠地形成一個異地拓展、異地管理的跨區(qū)域地產(chǎn)企業(yè)模式。在機構(gòu)設(shè)置上，綠地形成 “上海總部——各省城的事業(yè)部——地級市項目公司”的管理模式。張玉良表示，凡是沒有地級市項目的，就按區(qū)域公司來管理；凡是有地級市項目的，就按省級事業(yè)部來管理。這樣很多資源就能實現(xiàn)共享，形成綠地的三級管理系統(tǒng)。

　　另外，辦公信息化、系統(tǒng)化是支持綠地全國化的重要技術(shù)手段，全國所有銷售都是網(wǎng)上直接監(jiān)控的，財務(wù)人員由總部和省級事業(yè)部聯(lián)合任命。這樣，綠地上海總部對各地公司財務(wù)、資金管理、工程進(jìn)度、產(chǎn)品質(zhì)量、社區(qū)規(guī)劃和銷售進(jìn)度等了如指掌。

　　綠地每進(jìn)入一個城市，一般都會從上海派出6到8個人，包括總經(jīng)理、副總經(jīng)理、財務(wù)、行政、技術(shù)總監(jiān)和市場總監(jiān)。市場總監(jiān)也有地方招的，但一般都是先到上海來適應(yīng)一下再去。財務(wù)總監(jiān)則由上海總部進(jìn)行統(tǒng)一培訓(xùn)后再分派到各地。

　　為穩(wěn)定人才，綠地采取的措施是：將外地的管理人員也歸入公司體系，享受集團總部相應(yīng)的工資標(biāo)準(zhǔn)；將外地子公司中層以上的管理人員本人有要求、符合上海政策的戶口都調(diào)到上海，然后再派去當(dāng)?shù)毓ぷ鳌?/p>

　　據(jù)了解，綠地在項目開發(fā)中打出“上海牌”，不僅各地樓盤冠以 “上海城”，還結(jié)合上海石庫門里弄的建筑特色，推出了 “老街”和 “新里”兩個具有濃郁海派風(fēng)格的住宅品牌。在具體項目設(shè)計上，綠地引入一些國際經(jīng)驗、資源和人才，把世界級的資源整合利用，贏得市場認(rèn)可。

　　然而，在人生地不熟的外省市，如何使其思維方式融入當(dāng)?shù)兀�成為綠地全國化戰(zhàn)略的最大難題。

　　資源整合加速

　　“商業(yè)地產(chǎn)、能源和金融是綠地今后發(fā)展的重點。”張玉良表示，進(jìn)入金融和能源，主要因為他們有很大發(fā)展空間，也有很大商機，同時也是公司穩(wěn)健發(fā)展的需要。商業(yè)地產(chǎn)主要是城市經(jīng)濟發(fā)展、結(jié)構(gòu)調(diào)整需要，綠地順應(yīng)這個需要也有這個能力滿足這個需要。

　　從2005年進(jìn)行架構(gòu)調(diào)整后，除房地產(chǎn)主業(yè)外，綠地還分別組建了綠地商業(yè)集團、建設(shè)集團、汽車服務(wù)集團及能源集團四大產(chǎn)業(yè)集團。“四大產(chǎn)業(yè)集團發(fā)展至2007年，平均利潤增長50%左右。”張玉良表示，這四大產(chǎn)業(yè)集團在產(chǎn)品生命周期、投資回報率、投資回收期、現(xiàn)金流等方面與地產(chǎn)主業(yè)恰恰是關(guān)聯(lián)和互補的。

　　在商業(yè)地產(chǎn)板塊，按照規(guī)劃將占到綠地總開發(fā)量的20%-30%。相關(guān)資料顯示，綠地在各地商業(yè)物業(yè)總開發(fā)量已達(dá)到400萬平方米，3-4年內(nèi)將達(dá)到1000萬平方米以上。張玉良說，重點發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，一方面繼續(xù)全國化戰(zhàn)略布局，另一方面在開發(fā)住宅的同時加大對商業(yè)地產(chǎn)投入，也是以合理的投資結(jié)構(gòu)分散投資風(fēng)險。

　　在金融板塊，綠地主要采取參股城市商業(yè)銀行的方式，參股比例一般為6%-10%，以進(jìn)入?yún)⒐摄y行的董事會為起點，目前已經(jīng)簽約的此類銀行有3家，預(yù)計2008年年底會達(dá)到5-6家。這種合作將進(jìn)一步密切綠地與銀行的關(guān)系，進(jìn)而為其房地產(chǎn)等業(yè)務(wù)發(fā)展提供資金支持。

　　在能源板塊，石油、煤炭依然是重點，最近綠地在陜西和山西分別通過公開競標(biāo)方式獲得了1.4億噸和0.9億噸的煤礦開采權(quán)，2008年將全面啟動開采，預(yù)計每年能產(chǎn)生銷售額上百億元。另外汽車產(chǎn)業(yè)也在同時推進(jìn)，但速度相對較慢，2007年規(guī)模約25億元產(chǎn)值，主要問題是相對利潤薄，占用資金過多。

　　關(guān)于上市，張玉良認(rèn)為，上市始終是綠地努力的方向之一。目前沒有詳細(xì)的時間表，但各項工作正在進(jìn)行當(dāng)中，尚處在資產(chǎn)審計、評估階段。在IPO與借殼之間，綠地更傾向于IPO。綠地上市進(jìn)展還將根據(jù)監(jiān)管部門相關(guān)政策的變化，進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，但上市地點選擇境內(nèi)基本不會變。

　　張玉良表示，2008年綠地銷售額目標(biāo)是500億元，2011年銷售收入計劃超過1300億元，力爭躋身世界500強。 “這個目標(biāo)一直沒有變，現(xiàn)在看來還比較樂觀。”

　　來源：經(jīng)濟觀察報網(wǎng)