本報記者 李良 上海報道

　　在政策的強力推動下，上海樓市迅速完成了從沸點到冰點的轉換。從去年十月至今，許多售樓處曾經人聲鼎沸，而現在卻門庭日漸冷清。然而，縮量的背后并沒有人們預期的降價，上海房價在去年四季度依舊“漲”字當頭，這讓人們心存疑慮：上海樓市已經歷時7年之久的牛市，在2008年是就此終結還是潛藏著一次更大規模的噴發？

　　市場縮量引發猜測

　　在剛出臺的時候，政策的效果總是立竿見影的，這一次也不例外。

　　央行和銀監會關于第二套房貸提高首付和利率的政策出臺后，上海樓市的成交量應聲而落，統計數據顯示，去年10月份上海樓市的成交量較9月份環比下跌了15.7%。這種下跌的勢頭一直延續至今。最新統計數據顯示，12月31日—1月6日一周內上海樓市新建商品房成交量環比下跌了4.6%，而整個12月份按套計算的成交量環比跌幅達到了21%。

　　量能急縮的主要原因是政策引發的觀望情緒所導致的。上海財經大學日前發布的2007年第四季度消費者信心指數顯示，上海購房者的購房意愿正隨著房價的持續走高而不斷下降，認為當前購房時機“很差”的購房者比重接近70%，對未來半年仍舊看“差”的占比也達到了65%。這份調查還同時顯示，有17.6%的受訪者對于房地產市場宏觀調控效果持肯定態度，比三季度的12.3%有所提高，這也反映出這次政策密集出臺后消費者對宏觀調控的信心有所增強，而體現在房地產市場交易中，就是一股濃厚的觀望情緒。

　　量能急縮的另一個重要原因，則是房貸政策的變化打中了房價瘋漲的“七寸”。分析人士指出，在房價高企的情況下，改善型需求正取代首次置業需求，成為上海樓市去年乃至未來幾年購房消費的主力。該類需求具有資金實力雄厚，對市場判斷更為理性客觀的特點，其在去年的蜂擁入市正是導致去年上海樓市房價劇烈上漲的根本原因。但是，這種改善型需求往往是購房者自身已經擁有一套房子，購買新房子的意愿并沒有首次置業者那么迫切，而在新政出臺后，他們謀求改善住房條件的購房行為必然受到第二套房貸提高首付和利率的影響，這使得他們的購房意愿受到抑制，從而導致市場成交量的大幅萎縮。

　　成交量的萎縮自然而然地引起了人們對價格走向的猜測。這是個敏感的話題，業內分歧頗大，但出于對此前宏觀調控效果的質疑，以及對上海未來經濟發展的信心，認為上海樓市2008年仍能高位運行者依然占大多數。國際五大地產顧問之一的高力國際，日前針對上海樓市做出預測稱，2008年上海樓市將保持良好的發展勢頭，本地居民收入增長及改善型需求的上升將推動市場，交通條件的改善亦會帶動新興區域需求增長，但由于前期已上漲至高位，同時伴隨著政策調控與貸款利率的上升，預計2008年房價的漲幅會相對溫和。

　　不過也有業內人士認為，上海樓市的牛市行情持續的時間已經很長了，目前無論是從性價比、政策以及市場環境等各個方面都不支持房價繼續上揚，而對于一個逐漸市場化的行業而言，寄希望于市場在上漲空間不大的情況下仍然維持橫盤整理是不現實的。他指出，要密切關注金融機構下一步的行動，對于房地產行業而言，這是直接決定其未來走向的關鍵。

　　供求關系之辯

　　市場交易縮量引發了關于上海樓市到底是供不應求還是供過于求的口水戰。

　　2007年上海樓市因為供不應求而導致的價格狂飚深深印在了人們的心里，這讓許多業內人士對上海房價即便在重壓下也不會下滑的觀點深信不疑。佑威房地產研究中心分析師黃河滔就是其中的一位。他表示，縱觀上海2007年商品住宅市場，供不應求貫穿全年并導致房價飆升。2007年上海共成交商品住宅2095.03萬平方米，環比上升了24.89%，供求比也從2006年的1：0.86變成1：1.46。而上海統計局數據顯示，2007年前11月，上海住宅累計開工面積為1458.35萬平方米，較2006年同期下降10.6%。因此，2008年上海住宅供應仍將緊缺，房價出現整體下滑的可能性極低，穩中有升將成樓市主旋律。

　　事實上，由于2007年住房改善型需求的大量涌現，對上海樓市需求量的評估已經發生了變化。房價高企導致部分剛性需求退出的缺口迅速由改善型需求彌補，加上投資性需求的再度入市，使得上海樓市在2007年的確呈現了供不應求的局面。一個最有力的證據便是此前一直讓市場擔憂的高達千萬平米的可售面積在2007年由于需求量的猛增而迅速消化。到去年底，可售面積已經僅為500多萬平米。這種現象出乎此前一些業內人士的預料，并堅定了他們對樓市長期看好的決心。

　　但在數據的背后，仍有學者敏銳地感覺到，發生在2007年的供不應求現象很有可能是一種假象，不可能成為上海樓市的一種常態現象。有專家指出，2007年需求量的井噴是一種特殊現象，其產生的原因是，從2005年開始觀望的消費者出于對宏觀調控效果的失望而導致的兩年后集中性購房行為，加上一些嗅覺靈敏的投資客推波助瀾，使得市場上的需求量驟然間爆發，而供應量并沒有及時跟上，從而制造了供不應求的表象。但這種情況并不具有持續性，相反，在需求集中性爆發后，如果后續需求不能及時跟上，而供應量卻沒有相應下降，有可能出現供過于求的現象。

　　在購房者看來，開發商們的捂盤行為也在助推供不應求假象。正是因為他們的捂盤，使得市場的新盤供應不足，從而導致供不應求現象，而他們卻借機拉升房價。“這種行為和以前的投機倒把沒什么區別，打著市場化的幌子囤積居奇，要是他們統一都不賣房子，那房價是不是該漲到天上去？真希望政府管管這種事情。”企盼2008年能完成購房心愿的小王恨恨地說。

　　拐點是否到來

　　進入2008年以來，關于樓市拐點的論戰烽煙四起，而上海樓市作為這一波牛市的領頭羊，自然又成為眾矢之的。

　　支持拐點論者認為，沒有只漲不跌的市場，牛市終有終結的時候，關鍵是什么時候開始跌。而上海樓市經過幾次調控后，牛市的根基已經開始動搖，雖然去年有了一波強勁的上揚，但這種上揚具有不可復制性，而且這波上揚導致了更多的剛性需求無力購房而被迫觀望，這使得上海樓市未來的人氣不足。更重要的是，此次調控體現了中央政府的決心，而且調控手段正跳出了以往的思維，開始從多個渠道來控制房地產市場，這將會誘發上海樓市的拐點提前到來。

　　而反對拐點出現者的有力證據仍是供不應求現象。他們認為，只要需求仍然大于供應，那么上海樓市的房價就不會有下跌的理由，最多在政策重壓下會小幅盤整，之后仍將繼續上揚。

　　不過，這種觀點正遇到了一些挑戰：佑威房地產研究中心發布的數據顯示，2007年12月，上海市共推出184.39萬平方米商品房，成交面積為157.6萬平方米；其中，商品住宅的推盤量為116.7萬平方米，成交111.65萬平方米，出現了供過于求的現象；據統計，2007年上海市全年推出住宅用地約700萬平方米(包含部分商業配套)，尤其在第四季度連續推出大型住宅用地，使得2007年成為近幾年上海住宅供地量最多的一年。專家認為，這種集中推地的行為有可能在2008年延續。