摘要：廣州地稅局的土地增值稅新政讓當地房企在調控的“冬天”又感受到了新的寒意。自1月1日起，在廣州進行房地產開發的企業將面臨土地增值稅預征額的翻倍增長，滿足清算條件的企業不得延遲清算，清算時限為一個月。翻倍的土地增值稅預征將帶來房地產開發企業翻倍的賦稅撥備，這雖然不等于最終提高了納稅額，但卻進一步收緊了房地產企業流動資金。

　　根據廣州地稅局于2007年12月29日發布的《關于調整廣州市房地產開發項目土地增值稅預征率的通知》，廣州房地產開發項目土地增值稅預征率調整為普通住宅1%，其他商品房2%。此前，廣州土地增值稅預征標準為普通標準住宅0.5%、綜合樓0.7%、其他項目1%。其中，綜合樓指的是：立項為綜合(或商住)樓，轉讓房產不能按房產用途劃分收入的項目。基本來說，廣州土地增值稅預征稅率從0.5%至1%，上調至1%和2%，受這一新政策直接影響最大的恐怕就是幾家在香港上市的房地產企業。香港內資地產股中，碧桂園、雅居樂、合生創展、富力地產等數家來自廣東，這些公司在廣州地區的開發項目大約占據其全部項目的半壁江山。

　　銀聯信分析：

　　開發成本上升

　　土地增值稅預征率翻倍可能給開發商資金鏈帶來的影響并不難推算。根據碧桂園2007半年報的介紹，公司已按照不同地方稅務部門評定的預征稅率支付及確認預繳土地增值稅，其中已經支付的土地增值稅3.4億元，撥備余額為9.58億元。而截至去年11月底，碧桂園在建物業共16個，其中位于廣州的項目7個，分別位于番禺、花都、南沙、增城等區，且上述區域全部在此次土地增值稅預征率調整范圍內。假設2008年碧桂園營收與去年持平，廣州此次稅率調整將使碧桂園的成本至少增加上億。

　　同樣，富力地產廣州項目的銷售面積和銷售總額分別占公司總額的40%和50%，去年上半年共繳土地增值稅1.91億元，占營業總額的6%，同比增長1.8%。增長的主要原因是非普通物業銷售占比增加。也就是說，開發商開發非普通物業越多，土地增值稅預繳成本越大。

　　市場分化

　　此次清算是要把早期低價拿地的發展商吃進去的利潤回吐出來，尤其是對大盤開發的項目及企業影響非常大，如廣州的華南板塊的幾個已完成銷售的大項目，將會對相應企業帶來資金方面的壓力，并對房地產企業的利潤造成重大影響。

　　從整個行業看，廣州房地產利潤六到七成來自土地“價值轉移”(賺土地的錢)、一成五到二成來自管理勞動、一成五到二成來自風險創新報酬、百分之三到五來自壟斷收益。也就是說，以前的不少開發商獲得利潤，更多的是來自于土地的升值，因為以幾百元的樓面地價甚至更低的價格獲得土地，等土地的價格上升后再進行開發，彼時的樓面地價已經上千元了，開發商此時以幾千元的價格進行銷售，只要能銷售出去就能獲得高額的利潤。土地增值稅預征率標準上調之后，如果完全按照規定的累進稅率計算(即賺得越多繳稅越多)，對原先以低地價儲備了大量土地公司的利潤水平有較大的影響，加強行業分化。

　　資金鏈繃緊

　　2007年底的宏觀調控已經讓國內開發商資金吃緊，而此次增值稅預征率的上調無疑是雪上加霜。2008年開發商不僅面臨著IPO的政策阻礙，在銀行方面，開發貸款規模將明顯縮緊。即使是年初獲得授信額度的企業，想要提現也非常困難。如果目前這樣的緊縮情況持續，2008年的房地產投資增幅將會下降，開發商業績影響將在2009、2010年體現。資金不足會導致開發商土地儲備減少，加速周轉也加速了土地儲備的消耗，公司兩三年后的業績就會出現困境。向海外融資的開發商也遭遇了同樣的困境，一些香港上市的國內開發商，在海外市場發債受到阻力。

　　銀行信貸提示

　　土地增值稅清算管理，無疑進一步縮小房地產企業贏利空間、房地產企業開發成本的提升。除了預征率進行調整外，廣州市地稅局近期將進一步加強對房地產開發項目的清算管理，加強房地產市場整頓。由于開發商囤地的資金差不多一半源自銀行信貸，銀行每發放4元的涉及房地產貸款，就有1元被直接或間接沉淀在土地上。開發商利潤下降，資金回籠困難，和房地產企業凈資產、凈利潤等指標比較，沉淀在土地上的銀行信貸資金風險更大。

　　在2008年銀行信貸規模整體縮緊的基礎上，銀行授信房地產項目貸款審核將更加嚴謹。從宏觀調控思路上來看，央行仍將遵循加大房地產市場供給并限制需求的路線，加大對開發商囤地的整頓力度，因此銀行在土地開發環節的授信審核需更加嚴格，并盡量降低該環節的授信比例。對于囤地較多、明顯違規的開發商銀行應減少授信或不予授信。

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