橡子

　　要準確剖析土地問題，需要對中國房地產的發展流變稍作勾勒。

　　雖說歷史上中國人就知道“土地為財富之母”，“有土斯有財”，但直到20世紀80年代末，房與地之后才加了一個“產”字，恢復了市場與產業屬性。此前的住宅建設屬“非生產性建設”，乃政府和單位福利。

　　自20世紀80年代開始的房改，歷時十余年，核心就是不再由國家完全包下城鎮居民的住房分配，不再福利分房，走向住宅建設的商品化、市場化和私有化。1998年《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，提出全面停止住房實物分配、發放住房補貼、放開住房二級市場等要求，房改基本完成。這一方向直到最近才有了根本性調整，即政府重新意識到住宅建設的民生與社會屬性，在市場體系之外要構建以廉租房、經濟適用房為主體的住房保障體系。未來，一邊是讓市場去滿足“不同收入家庭的住房需要”，一邊主要是由政府承擔切實保障的責任，對城市困難群體和極低收入家庭、中低收入群體和其他購房困難群體采取不同形式的保障性措施。

　　從地產的角度，“以地生財”的實踐，在內地始于20世紀80年代的廣州。港商用“中方出地、外方出資、合作開發、共享收益”的方法進入，中方也一度把“不出錢就把一塊爛地變廢為寶”作為經驗，但很快就明白，土地本身就是“金飯碗”。于是，政府不再“捧著金飯碗討飯吃”，開始以地皮為條件，和開發公司合作，我給你地，你無償為我提供多少房子，同時完成多少市政配套設施建設。當開發公司爭著要地時，就采取招標出讓。

　　在廣州、深圳等地實踐的推動下，1988年《憲法》修改時規定“土地使用權可以依照法律的規定轉讓”，1990年國務院又做出了對國有土地使用權出讓和外資開發成片土地的有關規定，外資也可“買地”。1992年后，房地產急速膨脹，一年的開發規模超過前十年。從1993年下半年金融整頓到1994年《人民日報》發表評論員文章“防止房地產業盲目發展”，這股空前大潮才沒頂回落。1995年到1997年，房地產陷入低潮，但相關政策法規陸續出臺，如房地產管理法、土地增值稅條例實施細則等。

　　1997年亞洲金融危機后，為啟動內需，國家又將住房建設列為消費熱點和國民經濟新的增長點。今天中國許多民營地產商，大多在上世紀90年代中后期起步，這是有大的時代背景的。2003年，國務院18號文明確，“房地產業關聯度高，帶動力強，已經成為國民經濟的支柱產業”。與此同時，房地產調控一直不斷。

　　土地有償使用制度是改革開放的一項成就，土地出讓金也是分稅制條件下地方政府的重要收入來源。其利，是地方政府可利用土地收益改善環境、促進經濟社會發展、提升人民福利；其弊，則是這種模式容易導致對土地過度開發、農民利益受到侵害、不能充分分享城市化和經濟發展的成果。尤其是2002年7月1日前，由于土地出讓基本為協議出讓(招標、拍賣方式所占比例1992年全國不足1%，2002年僅為15%)，所以出現了許多靠炒地為生、空手套白狼、權錢交易、官商勾結的“土地掮客”，不僅國家土地資產大量流失，透支未來，而且社會影響惡劣，令“百業之首”的房地產業在一些人心目中又成為“萬惡之源”。

　　2003年之后，國有土地從分散在各類企業、各級政府機關手中向地方政府集中供應，地方政府壟斷土地供給后，一方面有助于土地市場的有序建設，但由于“土地財政”的現實利益，地方政府和開發商之間的利益鏈條反而更加緊密，加上供求關系、人口因素、城市化、流動性過剩、熱錢、炒房等諸多影響，地價、房價狂飆突進的局面持續蔓延。

　　雖然中央一級的土地管理部門一直強調“凈地出讓”，2007年11月19日頒布的《土地儲備管理辦法》也再次表明，中國土地市場由多個部門供應“生地”的局面要改變為集中統一供應“凈地”和招拍掛出讓為主；雖然2003年之后國家對土地的管理越來越嚴，對征收耕地的補償要求也越來越高(包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費)，但在許多城市，尤其是有大量未開發土地的三、四線城市，開發商和政府間，還是有強烈的相互需求與默契。由于這些地方的政府沒有財力實行“凈地”出讓，于是像碧桂園這樣的規模化開發的地產商可以通過介入“生地開發”，獲得大量低成本土地。而地方政府為了補償開發商的投入，也會以種種方式來平衡，如給予固定回報(土地一級整理開發成本投入的8%到15%)、土地出讓金打折、報建費抵扣等，并在形式上合法的前提下，盡力幫助開發商在土地招拍掛中成功。在此過程中，彈性靈活的操作因素仍普遍存在。