湯臣糊涂賬

    本報記者　賀高　

　　1月9日晚，上海第一個涉外高檔商務中心——浦東湯臣商務中心的眾小業主再次舉行臨時業主委員會，主要討論該物業開發商上海湯臣黃浦房地產開發有限公司可能存在長期侵占維修基金的情況。

　　交付使用近10年后，湯臣商務中心存在的諸多問題逐漸暴露，而這直接導致該大樓物業二手房價處于所在區域的最低谷，比周邊時間更久的二手老公房價格還要低。

　　“10年前，我們以一萬多的單價買了這個當時還屬于外銷房的物業，10年后，房子的市場價格1.5萬／平方米都賣不到，在陸家嘴區域內，外人怎么也不會相信的。”業主吳女士告訴記者。

　　而在業主逐一排查質疑中，開發商湯臣集團更深層次的問題便被掀起了一角。

　　爭議維修基金

　　根據眾業主向有關部門反映的諸多問題中，湯臣商務中心開發商長期侵占維修基金并未及時移交的情況，最為撲朔迷離。

　　2007年中，業主因物業管理問題在與大樓物業管理公司的接觸中意外發現，這棟已經交付使用的物業居然至今沒有按規定在相關房地產管理部門設立物業維修基金賬戶。

　　2007年7月17日，大樓所在街道的浦東新區濰坊街道房產辦事處的負責人朱科長告訴上訪業主，湯臣商務中心當時屬于外銷房，根本沒有設立物業維修基金。

　　事實上，湯臣商務中心共約700多戶小業主，大部分在約十年前購房時就已經交了所謂的房屋維修基金，平均大約為每平方米30元左右，按此計算，僅業主繳交的這部分維修基金總數應該在200萬元以上。

　　“10年前的200萬元，卻并不在房屋維修基金專戶中，而這些年來，湯臣方面也從未公布過這筆錢的使用情況甚至業主都不知道這筆資金是否還存在。”一位業主代表指出。

　　可以類比的是，就在湯臣商務中心旁邊的另一個樓盤“江臨天下”，銷售結束后的維修基金大約在1000萬左右，在經過期房建設的3年時間后，業主入住時僅利息就達到百萬元以上。

　　2007年8月，在濰坊新村房產辦事處的要求下，上海湯臣房地產開發有限公司出具的一份“湯臣商務中心維修基金匯總表”顯示，開發商應繳款項為2790413.05元，小業主應繳款項為1951206.61元。

　　“這份資料由開發商方面出具，而不是由專門房地產維修基金監管部門出具，這一點本身值得商榷。更無法求證表中數據的真實性。”有業主指出。

　　根據2001年1月1日起施行的《上海市商品住宅維修基金管理辦法》規定，業主委員會成立前發生的物業維修、更新，不得使用維修基金，　其費用由房地產開發企業承擔。業主委員會成立前，維修基金由物業所在地的區、縣房地產管理部門代為監管，本息歸業主所有，任何單位和個人不得使用。區、縣房地產管理部門應當與本市商業銀行簽訂委托協議，開立一個本轄區維修基金的專戶。

　　有業主透露，大樓的業主委員會是在2006年底，在多數小業主不知情的情況下，由開發商方面主導成立的。

　　樓價洼地

　　1月9日，記者咨詢陸家嘴地區二手房中介了解到，目前湯臣商務中心的二手房市場表現并不理想，價格偏低，最高超不過2萬元／平方米，而且幾乎沒有買家愿意接手。而周邊其他樓盤的二手房價格已經普遍超過2萬元／平方米，不少樓盤的價格已經攀至4萬以上。

　　記者查閱上海湯臣黃埔房地產開發有限公司工商資料發現，該公司成立于1993年，中外合資。由上海市黃埔區城市建設綜合開發總公司出資92.5萬美元(占股5%)和湯君年旗下香港湯臣集團固滔有限公司出資1757.5萬美元(占股95%)共同成立。

　　湯臣商務中心土地面積為8634平方米，湯臣方面當年以1835157美元獲得，每平方米地價僅200美元出頭。另外根據上述“維修基金匯總表”顯示，“依據當時法令，一平米的造價基準為1198元／平方米。”

　　而10年前，該樓盤的售價即已超過每平方米1萬元。目前在二手房市場的表現實在令小業主哭笑不得。

　　吳女士透露，關鍵是物業本身暴露出的諸多問題，導致該物業無法被市場接受。

　　首先是物業公攤共用面積比例嚴重失調，住宅公寓實用率極低，套內建筑面積實用率在60%以下。

　　其次，大樓物業存在多種硬傷。大樓交付使用十年，至今未取得《上海市建筑工程消防驗收合格書》，相關消防設施并不完善。直到2007年9月，物業公司才因業主向消防部門反映情況才展開消防工程配套和完善的施工。

　　“此外，在平時的物業維修過程中，逐漸發現大樓存在許多偷工減料的情況。以鐵管代替銅管導致熱水時常為鐵銹水而無法使用，經常出現漏水問題等等。”吳女士表示。

　　湯臣陽謀？

　　業主們質疑的是，10年以來，眾業主每月每平方米10-15元的物業費，這些少則也有數千萬元的資金都去了哪里？

　　“日常維修費用還需要業主另外支付給物業公司，平時物業公司在保安等方面則是能省則省，那么我們交的錢都去了哪里？”眾多業主質疑。

　　另有知情人士透露，湯臣集團旗下樓盤的裝潢工程等相關業務一般由湯氏家族自己的相關公司負責，“這些與湯臣集團合作的關聯公司并不在湯臣香港上市公司之內，但屬于湯氏家族”。

　　對于這樣的背景，小業主吳女士表示，從目前暴露出的諸多建設、裝修問題，似乎也讓我們看到了湯氏家族在湯臣集團(00258.HK)上市公司與家族未上市企業之間的利潤分配潛規則。

　　2006年8月，湯臣集團總經理徐彬曾經向本報記者訴苦，“湯臣集團來上海投資房地產14年，陸續投入20億美金，才僅僅在去年向香港上市公司總部上繳首批約1.7億人民幣的利潤。”

　　而湯臣集團2007年半年報顯示，2007年上半年，集團現金流入凈額約為2.4億元港幣，截至中期的借貸額為5.7億港幣，其中38%(約2.17億港幣)需要一年內償還。

　　從上市公司的報表看，湯臣資本負債比率也有所上升，急需新的資金回流緩解。

　　“湯臣在上海低價拿地、高價售樓，再加上如湯臣商務中心暴露出的建設問題，說湯臣10多年來在上海只賺了一兩個億，了解一點湯臣的人誰都不會信。”上述知情人士透露，唯一的解釋就是大部分利潤并未在上市公司體現。

　　2007年末，僅湯臣旗下湯臣怡園一個樓盤，就銷售100套回籠資金約10億元。

　　那么，利潤去了哪里呢？本報記者曾就相關問題給湯臣集團有關負責人發出采訪函傳真，但至今尚未獲得回應。