新年樓市高峰對話　房價已到階段性頂點

　　□記者曾邦華余勇文記者

　　河南財經學院工程管理系教授劉社：

　　去年房價讓百姓心驚肉跳

　　我對當前鄭州樓市的看法：一是2007年鄭州房價漲幅驚人，已超出了絕大多數人的經濟承受能力。2007年1月，鄭州商品房銷售均價為3299元／平方米，11月份為4267元／平方米，漲了968元／平方米，漲幅29%；商品住宅銷售均價1月份為2958元／平方米，11月份為3876元／平方米，漲了918元／平方米，漲幅高達31%。實際上老百姓在售樓處看到的預售均價每平方米要比此價格高1000多元。房價的漲幅讓老百姓心驚肉跳，成為民生問題中的焦點。

　　二是房價經過連續3年的大漲，已逼近階段性頂點。從長期來看，房價終究還會往上漲，但眼下的鄭州絕對撐不起每平方米1萬多元的房價。我相信，有一天鄭州的房價會漲到8000元／平方米甚至1萬元／平方米，但那絕不是明天，而是一二十年之后。

　　三是房價上漲不存在“供不應求”之說，而是投資、投機型需求占了相當的比例，此外，恐慌性購房也是推高房價的因素之一。2007年1~11月，鄭州商品房預售面積為1013.31萬平方米，銷售面積為854.22萬平方米，積壓159.09萬平方米，空置率為15.7%；其中，商品住宅預售面積為837.88萬平方米，銷售面積為754.90萬平方米，積壓82.98萬平方米，空置率為9.9%。樓市的投資、投機型需求泛濫有其經濟方面的原因：越來越多的人投資理財意識的覺醒；通貨膨脹壓力的增大，使富人們需要尋找能夠跑贏通脹率的實物來規避風險。

　　四是鄭州市第三產業比重較小，2006年只有42.7%，低于第二產業，白領階層所占比重較小，這樣的消費結構會使得市場在一片繁榮之后，急劇進入蕭條期，并持續較長時間，所以對當前的市場繁榮要有警覺。

　　河南新田置業總經理丁盟：

　　有升有降才是正常

　　我們可以拿樓市與車市做一個對比。汽車也有上百萬元一輛的，很多人同樣買不起。但是，為什么喊車貴的人不多呢？因為汽車市場產品已經分為多個層次了。

　　就房地產市場來說，這樣的多元供應體系一定會形成。為什么現在大家都嫌房子貴呢？就是因為沒有形成多元化的供應體系，保障房供應太少，對市場沒有起到足夠的補充作用。從去年下半年國家政策的轉變看，住房保障體系的構建，不久的將來保障房一定會起到支撐相應社會需求的作用。當保障性住房在市場內占據了合理的份額后，可以滿足中等以下收入人群的住房需求，市場就回歸到理性的結構。房地產市場也是如此，別墅、豪宅有錢人買，普通商品房中產階層買，限價房、經濟適用房收入不高的市民買，實在買不起房的，國家提供有廉租房。但是，構建多元化供應體系的過程對于某些等待住房的人來說是痛苦的。

　　單單說房價是不科學的，最根本的原因還是供需矛盾的問題，如果這個矛盾解決了，房價就不是個什么社會問題了。我們國家正在解決這個問題，而且一定能解決好這個問題，開發商會在這個過程中找到適合自己的位置。而在這個過程中，房價有升有降才是正常的，這要看地段、規劃、樓盤的定位、品質等多種因素，市場在多元調控、集約細分的過程中形成分化，不能一味地說房價要升了，或者說房價要降了，這都是片面的。

　　鄭州綠都置業有限公司總經理趙巖：

　　觀望氣氛越來越濃

　　2007年房地產市場的發展很不理性，進入四季度問題就出來了，這是必然的。所以，“9·２7新政”及之后出臺的一系列措施，非常具有針對性，打擊性更強。由于新政策對投資行為的抑制，目前市場上一些投資型的產品，銷售已經開始大幅萎縮，開盤時連推出房源的10%都賣不到。而且此次調控的時間選擇很微妙，以前的調控一般都是在年中，但是這次是選擇在“金九銀十”期間出手，兩三個月的政策觀望過后，緊接著就是傳統的銷售淡季，淡季會進一步延長調控的影響，這樣算來，最起碼到2008年的2月底了。在這五六個月當中，觀望氣氛會越聚越濃。而對開發商的資金鏈來講，半年的時間是一個極大的關口。如果到今年3月份銷售還不能回暖，再加上國家貨幣從緊政策的執行，那么將有大批的開發商難以再繼續支撐下去。

　　外界聲音

　　郎咸平(世界著名經濟學家)：

　　供給和需求都有問題

　　供給面市場化嚴重不足和需求面市場化嚴重過度同時存在，就像兩個怪獸扭曲在一起，導致房價一路高漲，真正想買房的百姓卻越來越買不起房子。

　　易憲容(中國社科院金融所研究員)：

　　金融支持導致房價飆升

　　從各國房地產市場的發展情況來看，房價上漲基本上是與銀行的金融支持密切相關的，特別是房價短期內快速飆升，基本上都是銀行金融支持的結果。而就目前國內的情況來說，房地產市場快速上漲根本原因就在于銀行信貸快速擴張，讓大量資金涌入房地產市場。

　　丁成日(美國馬里蘭大學城市研究與規劃系)：

　　預售制是房價上漲首因

　　中國房價為什么上升？預售制是罪魁禍首。預售制是中國許多城市房屋價格持續上升最主要的原因。中國城市房屋價格不斷上升是開發商的融資動力與廣大購房者預期兩者之間互動的結果。房屋價格問題需要從這兩個方面入手才能得到根本性的解決。