大地塊樓面地價(jià)僅661元/平米，大開發(fā)商集體缺席

　　房企巨鱷資金鏈吃緊

　　“廣州最大地王”爆冷旁落

　　本報(bào)記者 藍(lán) 姝 廣州報(bào)道

　　小房企意外底價(jià)拿地

　　這個(gè)由增城市(廣州下屬市)國土局推出的197.1126公頃土地的掛牌項(xiàng)目，總占地面積近3000畝，是迄今為止廣州市公開掛牌出讓的最大一塊土地，其地塊面積相當(dāng)于廣州全市前11個(gè)月推地總量的三分之二。

　　按照有關(guān)地產(chǎn)專業(yè)人士的事前分析：這個(gè)地塊位于目前廣州東部板塊最火熱的大盤聚集地，而這個(gè)地塊起拍價(jià)折合的樓面地價(jià)僅661元/平米，就算該地塊價(jià)格在拍賣中被抬高兩三倍以上，開發(fā)商仍然利潤可觀。

　　此外，增城國土局方面對(duì)于受讓方資格還另有嚴(yán)格限制：該地塊不接受聯(lián)合競買及個(gè)人競買；需配套建設(shè)兩家五星級(jí)酒店，要求競買方具有五星級(jí)酒店的開發(fā)管理資質(zhì)或與五星級(jí)酒店管理機(jī)構(gòu)簽有合作意向書；提供權(quán)威部門核定的公司資產(chǎn)不少于20億元的相關(guān)資料。

　　政府還規(guī)定，競買保證金為1.5億元，并且要求在交易后3個(gè)月內(nèi)完成地塊上現(xiàn)有建筑的所有拆遷工作，如3個(gè)月內(nèi)完不成拆遷，政府稱將無償收回土地，交易無效。

　　超級(jí)大地塊的高達(dá)16.845億的起拍價(jià)和當(dāng)?shù)卣�府的�?yán)格資質(zhì)條件，這塊土地一推出來的時(shí)候就被認(rèn)為“其拍賣注定是只有保利、富力這樣幾個(gè)地產(chǎn)大腕們才能玩得起的游戲”。

　　然而，令人意外的是，大地產(chǎn)商們卻并沒有參加到這個(gè)利潤空間可觀的項(xiàng)目角逐中來，相反，它們連競買報(bào)名都沒有參加，唯一參與的報(bào)名的是一家名為“東凌集團(tuán)有限公司”的企業(yè)。結(jié)果，東凌以底價(jià)拿到了這塊“廣州史上最大地王”。

　　對(duì)廣州房地產(chǎn)界來說，東凌是一個(gè)陌生的名字。東凌并非房地產(chǎn)科班出身，其房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目僅限于與金地合作開發(fā)的荔湖城項(xiàng)目。在廣州市地產(chǎn)企業(yè)排名前20強(qiáng)中，東凌旗下的房地產(chǎn)公司一直沒能入流。

　　廣州地塊出讓遇冷

　　面對(duì)“廣州史上最大地王”開發(fā)背后的可觀利潤，廣州幾大主要地產(chǎn)商竟然將肥肉拱手讓人。“這結(jié)果有點(diǎn)讓人意外，本來我們也想?yún)⑴c競拍，但硬性的約束條件太苛刻了，我們夠不著門檻。”廣州一家小型房地產(chǎn)開發(fā)公司的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示。

　　按照這位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人的初步估算，要吃下這個(gè)巨無霸地塊，除了16.845億元的土地出讓金之外，初期的拆遷安置費(fèi)、開發(fā)費(fèi)用上的投入“至少要在30億元以上，而整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)下來，可能需要上百億資金的持續(xù)投入”。

　　言下之意，大地塊根本不是小房企可以“玩”的，但拍賣現(xiàn)場如此冷清的場面，讓他們也如墜霧中。

　　與2007年9月初時(shí)廣州地產(chǎn)大腕們在拍賣會(huì)上頻頻舉牌一天之內(nèi)創(chuàng)下各種不同區(qū)域的4個(gè)天價(jià)“地王”相比，短短3個(gè)月之內(nèi)，地產(chǎn)商們拿地的熱情可謂冰火兩重天。

　　進(jìn)入去年12月份以來，廣州土地市場更是陡然降溫，先是12月6日的土地拍賣會(huì)上個(gè)別土地出現(xiàn)了該年內(nèi)首次無人問津的現(xiàn)象，政府在放出的12宗土地中，兩宗金沙洲商業(yè)金融用地?zé)o人競價(jià)，5宗用地只以底價(jià)成交。

　　在短短幾個(gè)月之內(nèi)，土地價(jià)格下跌幅度高達(dá)60%，廣州知名地產(chǎn)專家韓世同認(rèn)為，這些現(xiàn)象背后反映了現(xiàn)在的開發(fā)商資金鏈條普遍吃緊。

　　廣州樓市在2007年5—9月份的瘋漲固然有著大量涌入的外來資金推動(dòng)，但另一方面，地產(chǎn)商的人為拉抬與操控市場的行為也很明顯。一些地產(chǎn)商為制造銷售火爆場面，不僅采用自買自賣等手段，還采用炮制單一區(qū)域的地王推高地價(jià)從而來推高所在區(qū)域房價(jià)的目的。

　　　韓世同指出，所謂“天價(jià)地王”背后另有乾坤——演變成地產(chǎn)商從中漁利的手段，地產(chǎn)商炮制的“天價(jià)地王”往往是一小塊地，這個(gè)價(jià)格不僅成為當(dāng)?shù)胤績r(jià)上漲的直接理由，更是成為大量囤積了土地的地產(chǎn)商土地價(jià)值升值價(jià)格的參考標(biāo)桿。

　　與相當(dāng)多的地產(chǎn)界人士觀點(diǎn)一致，盡管近來廣州土地市場成交價(jià)格大幅度下跌，韓世同以及合富置業(yè)的首席分析師黎文江認(rèn)為這才是真正反映了市場真實(shí)價(jià)格。“這也說明政府持續(xù)加大放地策略在一段時(shí)間博弈后，開始發(fā)揮調(diào)控房價(jià)效應(yīng)。”

　　今年初，廣州將繼續(xù)迎來政府放地小高潮，近期合計(jì)有100萬平米的土地將在年初推上市場。從2007年開始，廣州市政府稱將連續(xù)3年確保全市十區(qū)每年供應(yīng)住宅用地5平方公里以上。

　　在廣州政府持續(xù)的放地潮面前，開發(fā)商似乎已經(jīng)承接乏力，當(dāng)?shù)卣�府加大放地�?guī)模打擊開發(fā)商囤積土地的舉措初步收效。