上海報道 本報記者 田新杰

　　截至1月3日,上海房地產交易中心"網上房地產"數據顯示,全市可售二手房1025.04萬平方米,一手房卻僅有538.31萬平方米,其中普通住宅223.9萬平方米。

　　一手房供應不足,二手房市場成主力,開發商無米下炊,中介行業卻迎來了新的擴張契機。21世紀不動產中國區高級副總裁、上海區域總經理張衛平日前宣布,2008年,21世紀不動產在上海的門店數將從目前的180余家增至220家,經紀人數從2200人增至2800名。

　　這戲劇性一幕的背后,上海樓市正經歷微妙變化,而其根源則聚焦于土地供應。

　　"如果土地還是不能形成放閘規模的供應,2008年房價再漲無疑!"此前,一部分開發商、分析人士觀點鮮明。

　　話音未落,上海市房地局年底突擊供地,住宅部分土地供應近百萬平方米之巨。上海市房地局一內部人士向本報記者透露,2008年的供地規�；蛟S還將進一步擴大。

　　"政府增加土地供應態度明確,供不應求的預期面臨顛覆,而這批土地最終的出讓結果,或許將成為接下來上海樓市的風向標。"2007年12月28日,滬上知名房地產專家蔡為民在"地鐵房訊網"暨中介業同盟簽約會上指出。

　　突擊供地

　　2007年12月23日,上海市房地局發布2007年第16號、第17號土地出讓公告,其中9幅純住宅用地,共約81萬平方米,加上12幅綜合土地中包含的住宅部分,住宅部分土地總量在百萬平方米規模,為上海2007年推出住宅用地量最大的一次。

　　有開發商注意到,位置靠近市中心的虹口區兩年來首次推出一幅純住宅土地,這塊廣中路600號的地塊,土地面積36794平方米,總建筑面積9.7萬平方米。

　　位于楊浦區的新江灣城,2007年的幾次土地出讓均成為上海樓市暴漲的一個縮影。這次新江灣城推出了迄今板塊內面積最大的新江灣城F地塊,占地26.7萬平方米,集住宅、商業一體,規劃建筑規模為90萬平方米。

　　"如果按照之前D3地塊2萬元的樓板價算,F地塊將會以180億元成為新地王,是目前全國最貴地價的長沙新河三角洲地塊92億拍賣價的二倍。"佑威房地產研究中心的報告指出。

　　"新江灣城2007年的樓面地價上演了三級跳,從萬元以下到綠城中國的1.2萬/平方米再到仁恒的2萬/平方米,房價也隨之飆升。這次F地塊的成交結果,將是未來新江灣城乃至上海房價走向的一個標志。"華潤置地上海公司有關人士表示。

　　最新的土地成交價往往成為周邊樓盤定價的一個標桿。若新一批入市土地最終的成交價格出現下滑,即將入市樓盤的定價也將面臨調整,價格上行將失去支撐。

　　"大量增加土地供應、加快供應節奏,房地部門給土地市場降溫進而穩定房價的意圖是明確的。"上述上海市房地局內部人士透露,在整個"十一五"期間上海的住房建設任務已經確定,所以未來幾年增加土地供應幾乎是鐵定的。

　　限制競地資本規模?

　　"2007年包括上海等城市在內的地價暴漲,進而推動房價飆升,很大程度上源于參與土地爭奪的資本龐大,其中上市公司、各類外資是主力。"國泰君安一資深分析師指出。

　　不過,在上海接下來的一些地塊出讓中,參與競爭的資本很可能因為受限而縮量。

　　記者了解到,2007年上海市中心城區出讓面積最大的地塊與外資無緣。開發商稱,這種情況之前從來沒有發生過。

　　2007年11月30日上海第13號土地出讓公告中,位于市中心區域的盧灣區第105街坊、第104街坊兩幅商業用地成為眾多開發商追逐的焦點。12月7日,包括香港新鴻基、和記黃埔、華人置業、麗豐控股、新加坡慶隆投資、浙江綠城、上海綠地集團等接近30家實力開發商分別領取兩個地塊的掛牌文件。但據知情人士透露,12月8日下午,各家領取掛牌文件的外資開發商收到盧灣區房地局電話通知,被告知將不能參加盧灣兩個黃金地塊的競買,理由是這兩個地塊"建設條件不適合外資參與開發"。

　　此外,日前有市場消息稱,上述上海16號土地出讓公告最新推出的35幅土地出讓保證金將不再設外幣賬戶,即使是外資公司,也只能以人民幣支付土地保證金。

　　在16號公告上,記者發現,"競買保證金"一欄顯示:各地塊的競買保證金金額詳見本公告,具體提交辦法詳見地塊掛牌出讓文件。而此前幾批土地公告都會公布一組統一的外匯保證金賬戶,境外公司可以以美元、港幣、歐元、日元四種外幣支付保證金。

　　盡管目前16號公告中各個地塊的掛牌出讓文件尚未公布,以上對外資的限制也并未有正式文件出臺,但有外資開發商人士坦言:"根據以往上海各區土地出讓新規的實施情況看,往往會有一些并未出臺正式文件的措施在實際操作中執行。"

　　上述房地局有關人士表示,目前尚未看到相關文件,但通過控制參與土地爭奪的競標主體,尤其是外資背景的公司,進而縮小入圍資本的規模調控地價,這種方式在以往的上海土地出讓中曾多次應用,"效果也比較直接"。

　　而蔡為民則向記者透露,隨著上海地價、房價一路飆升至敏感高位,有關部門執行限外政策的力度相應也在提高,現在境外個人投資者在同一名下購買兩套及以上住宅,審批根本通不過。"2007年盛極一時的'上市圈錢——創造地王——推動股價——再圈錢購地'的模式已經行不通了。政府有關部門正在從限制資本參與土地、物業爭奪的節點上加以限制。"

　　上海有關部門通過增加土地供應、提高資本準入門檻等方面的強力調控,悄悄改變著開發商的市場預期。羅森寶商務中心的開發商望源公司董事長季寶紅說,"就上海外環以外而言,供應量很大,同質化競爭比較激烈,2008年可能會出現降價的情況。"

　　"未來市場并不那么樂觀,2008年需求將出現萎縮,樓市將進入成交量下滑、房價相對穩定并不斷盤整的時期。"上海易居房地產研究院發展研究所副所長楊紅旭預測,未來上海的土地供應還將進一步加速加量,這幾乎是鐵定的事實。