中國的房地產(chǎn)商可能是世界上抗打擊能力最強的一群人了。

　　政府一年比一年嚴厲的調(diào)控，沒有讓他們心灰意冷，民間一波又一波的道德聲討，也沒能把他們的“囂張氣焰”壓下去。一不留神，還讓“地產(chǎn)富豪第二代”、一位二十來歲的海歸女青年以數(shù)百億身價坐上了2007年財富榜頭把交椅，享受萬眾矚目的榮耀，真令人瞠目結(jié)舌。

　　這個多少帶一點娛樂意味的商業(yè)事件，正好折射出房地產(chǎn)財富在當今現(xiàn)實中的尷尬：數(shù)額之巨大、膨脹速度之快超出一般人想象，又因疑似來路未明而有些底氣不足，由此反襯出政府和民間的調(diào)控與聲討，似乎并非神經(jīng)過敏。

　　就是在這樣一種復(fù)雜而矛盾的語境中，中國房地產(chǎn)的財富步伐走過了2007年，也走過了它的第20個年頭。

　　1.誰給地產(chǎn)商發(fā)獎金？

　　地產(chǎn)商的巨額財富從何而來？

　　一個很簡單而直接的判斷就是：各地樓價普遍的快速上漲，讓地產(chǎn)商從樓盤銷售中獲得巨大利潤回報，地產(chǎn)財富由此暴漲。這個說法有道理，但好像并不全對。

　　以公認的國內(nèi)房企老大萬科(000002)為例：截至2007年11月止，該集團全國20多個城市開發(fā)項目總銷售額約460億元，比去年的212億元翻了一番多。而同期萬科資本市場上的表現(xiàn)更加驚人：2006年底萬科市值約800億元，而今年11月初萬科A股價最高超過40元，市值達2800億元，目前股價雖隨大市震蕩回落至28元左右，市值仍接近2000億元。資本市場的增值比銷售總額增長高出一大截。

　　廣東碧桂園(2007.HK)“年輕女首富”橫空出世的傳奇，更是資本市場一手制造的。2007年4月20日香港上市半年內(nèi)，碧桂園最高市值一度飆升至2200億港元(近期受低價圈地調(diào)查等負面消息及地產(chǎn)股整體回落影響，最新市值在1500億港元左右)，也讓掌控公司過半數(shù)股權(quán)的創(chuàng)始人楊國強之女，一夜之間爆得大名。

　　2007年像碧桂園一樣借香港上市鯉躍龍門、脫胎換骨的內(nèi)地房企不下10家，IPO融資額從數(shù)十到上百億港元不等，規(guī)模為歷年來最大，知名度較高者包括SOHO中國(0410.HK)、遠洋地產(chǎn)(3377.HK)、奧園集團(3883.HK)等。12月中旬，一家名不見經(jīng)傳的河南房企鑫苑置業(yè)還跑到紐約證券交易所掛牌上市，融資3億美元，成為首家登陸美國股市的國內(nèi)地產(chǎn)商。

　　在這一波境外上市潮背后，有眾多國際投行基金在推波助瀾，它們或作為戰(zhàn)略投資者先期購入中國房企股權(quán)，或上市時以機構(gòu)認購方式吃下大部分配售股份，然后通過其影響力和市場操作，推高目標公司股價，吸引中小投資者，伺機套現(xiàn)。

　　實際上，這是國際資本為中國房地產(chǎn)資產(chǎn)重新定價的一個典型過程，用行內(nèi)人的形象比喻就是：國際投資者給中國成功的地產(chǎn)商們發(fā)獎金了，因為他們看好中國未來的經(jīng)濟發(fā)展前景，同樣看好中國未來的房地產(chǎn)市場成長空間。

　　爭著給房企發(fā)獎金的，還有過去一年格外紅火的國內(nèi)資本市場。在房企上市申請“解凍”后，國資背景的保利地產(chǎn)(600048)率先破冰，同為大型國企的北京北辰實業(yè)(0588.HK，601588)則從港股順利“回A”，富力地產(chǎn)等也爭相宣布啟動“回A”計劃。至于萬科地產(chǎn)、金地集團(600383)等老牌A股房企，更在一輪股市上漲潮中爭相增發(fā)融資，收獲甚豐。

　　簡而言之，中國地產(chǎn)商激增的財富不僅僅來自蓋好房子賣掉，更多來自國際國內(nèi)資本的熱情追逐，而中小散戶股民的無私奉獻也功不可沒。

　　2.資本嫁接土地 政府參與分紅

　　資本市場當然不是吃素的，投資者買你的股票把錢給你了，就要看到業(yè)績和股價上升以獲得期望中的回報。于是，過去一年里我們看到了比以往任何時候都更多的圈地故事和“地王”出世，而背后幾乎總是活躍著上市地產(chǎn)公司的身影。

　　第一個出場的是“復(fù)星系”老板郭廣昌。年初時他親臨現(xiàn)場督戰(zhàn)，以35億元拿下了武漢新地王。郭是有名的資本運作高手，控制著數(shù)家上市公司，包括主營地產(chǎn)業(yè)務(wù)的香港上市公司復(fù)地(2337.HK)，下半年還實現(xiàn)了集團業(yè)務(wù)整體赴港上市(復(fù)星國際，0656.HK.)，地王不過是他與資本市場交易的籌碼之一。

　　接下來的故事更加精彩紛呈：蘇寧環(huán)球(000718，蘇寧電器的兄弟公司)46億元拿下上海商業(yè)地王，香港信和置業(yè)(0083.HK)先后在成都、重慶出手，各拿下一個40余億元的地王，香港九龍倉集團(0004.HK)和瑞安地產(chǎn)以72億元和75億元分別奪得成都、廣東佛山兩處商業(yè)地王。“地王”大戲的最高潮，出現(xiàn)在以往不太引人注意的中南重鎮(zhèn)長沙，北辰實業(yè)牽頭的聯(lián)合體創(chuàng)造了92億元的全國地王新紀錄！

　　“資本嫁接土地”爆發(fā)出來的巨大能量，樹立了如此之多的地王標桿，讓國內(nèi)土地市場高燒持續(xù)不退，與此相伴的是各地樓價輪番上漲，“究竟是地價推高樓價，還是樓價拉高地價？”的爭論聲四起。

　　股市新貴碧桂園則從另一個方向演繹著這個故事，走上“全國最大地主”之路。它的策略就是“農(nóng)村包圍城市”，以低廉地價購入二三線城市郊區(qū)大幅地塊，粗略統(tǒng)計其上市大半年內(nèi)全國土地儲備達到驚人的5400萬平方米(可建筑面積)。不過跟“天價地王”引起不少議論一樣，碧桂園低價圈地的種種手法也招致多方質(zhì)疑，陷入了始料未及的輿論旋渦，弄得焦頭爛額。

　　與此同時，更多國資背景的大型房企，不動聲色地以“一級開發(fā)”的名義到處圈地，動輒十數(shù)平方公里計，據(jù)說上海某控股數(shù)家境內(nèi)外上市公司的國企集團儲地(包括一級開發(fā))總面積多達500平方公里！

　　不管是民企高調(diào)出手，還是國企悶頭圈地，地方政府扮演的角色都耐人尋味。在現(xiàn)行土地管理體制下，作為經(jīng)營性用地唯一出口，政府獲得土地出讓的大部分收益，而“土地財政”對支持地方政府進行大規(guī)模基建投資，提高對外來投資吸引力的關(guān)鍵作用毋庸置疑。外界普遍認為，由于利益驅(qū)動明顯，地產(chǎn)商得到地方政府支持，甚至雙方“共謀”炒作樓價、地價，推動這一輪“資本嫁接土地”的熱潮，并由此產(chǎn)生種種“暗箱作業(yè)”現(xiàn)象。

　　3.“民間共謀” 無人愿錯過財富快車

　　地產(chǎn)商和地方政府以各自的方式分享中國房地產(chǎn)高速發(fā)展帶來的財富紅利，作為“既得利益者”，難以回避外界的批評指責，而廣大民眾，特別是大中城市居民，在這一過程中又扮演著什么樣的角色呢？

　　目前中國城市住房的主要消費力量，一是手握游資的各種民間炒房團(溫州、山西、深圳等)，他們?nèi)藬?shù)有限但能量巨大，往往可于短期內(nèi)在局部區(qū)域和部分城市掀起房價升浪，再就是涌入大城市尋找發(fā)展機會的年輕白領(lǐng)。大學(xué)畢業(yè)生工作沒幾年就要買房，但苦于自身經(jīng)濟能力有限只好依賴父母積蓄的“啃老族”比比皆是，而抱怨高房價令生活質(zhì)量下降的“房奴”又隨處可見，這都成為中國當今都市社會中的特殊風景。因為結(jié)婚買房需求格外強勁，以至于有地產(chǎn)商半開玩笑地說“未婚女青年推動樓價上漲”。

　　反觀近鄰日本，盡管人均收入水平遠遠高于我們，但由于大城市房價也相當高，35歲以前買房的人很少，結(jié)婚后也往往是租房居住。同時，受到日本政府上世紀70年代根據(jù)人口眾多、城市用地緊張等現(xiàn)實制定的強有力政策影響，單套面積70平方米以內(nèi)的住房占主流。另據(jù)專家估計，由于實行福利分房制度，中國城市居民住房自有率已高達80%(其中購買商品房比例約20%左右)，相比之下美國只有60%多一些，像德國這樣的富裕歐洲國家甚至還低一些。在北京、上海、廣州等地，即使是普通工薪家庭的原戶籍居民，很多都擁有不止一套住房，一套自住，其余出租，由于外來新移民人口很多，租賃市場旺盛，租金維持在較高水平，投資熱潮自然形成。

　　作為經(jīng)濟上的發(fā)展中國家，中國城市人群大面積的住房超前消費和投資沖動，讓政府調(diào)控房價難度大增。連央行副行長劉士余不久前也承認，房地產(chǎn)市場問題有多方面的原因，除了住宅供不應(yīng)求和地皮供應(yīng)緊張等因素外，居民投資和炒房也是重要因素，部分居民在擁有自住房后，將住宅作為投資選擇，從而產(chǎn)生了較為普遍的投資與炒房行為，進一步加劇了供需矛盾，推動房價持續(xù)上漲。

　　股市中不僅要有莊家和機構(gòu)操作，也得有廣大散戶投入才能形成牛市。而中國的樓市和股市一樣，都是一個社會財富再分配的過程，參與者也許會后悔，不參與就更后悔。在房價節(jié)節(jié)升高，通貨膨脹腳步聲又越來越近的現(xiàn)實面前，誰愿意錯過這一趟飛馳的財富快車？

　　4.地產(chǎn)財富能否穿越2008？

　　在發(fā)力狂奔了大半年之后，以深圳為典型代表的中國內(nèi)地幾個主要大城市的房地產(chǎn)市場，終于撞上了一堵墻。2007年格外炫目的房地產(chǎn)“牛市”，以及相伴而來的創(chuàng)富神話，至此居然有了一個與整部大戲不甚和諧的片尾曲。

　　這一次究竟是真正的“拐點”，還是像以往一樣只是短期震蕩，然后繼續(xù)上沖？離2008年奧運會開幕只有短短八九個月了，支持中國的樓市、股市甚至還包括整體經(jīng)濟高速的“奧運概念”即將透支殆盡的預(yù)言，是不是正在得到驗證呢？

　　就短期的外部環(huán)境而言，由美國次級貸款風暴引起的美國經(jīng)濟可能的衰退，是否會由外貿(mào)及金融領(lǐng)域兩方面沖擊2008年的中國經(jīng)濟，進而對國內(nèi)的消費能力和消費意愿產(chǎn)生不良影響，值得關(guān)注。但從總體和中長期來說，中國經(jīng)濟將持續(xù)發(fā)展似乎不成問題，關(guān)鍵在于能否在發(fā)展的同時減少對環(huán)境的破壞、財富更均勻分配而消弭民怨、政府管治體制更體現(xiàn)“以人為本”的精神，為財富快車的平穩(wěn)前行營造一個有利的內(nèi)部和外部環(huán)境。

　　就房地產(chǎn)市場本身而言，一方面中國城市化步伐勢不可擋，成為樓市發(fā)展的重要基石，另一方面，作為一個負責任的政府，如能通過財富轉(zhuǎn)移支付的合理制度安排，承擔起為中等收入以下人群提供有力的住房保障，也將有利于房地產(chǎn)的商業(yè)開發(fā)市場正常運行。

　　歸根到底，民間之所以對房價下跌拍手稱快，根源是高漲的樓價造成不良的財富轉(zhuǎn)移效應(yīng)，讓握有大資本的少數(shù)集團機構(gòu)(房地產(chǎn)商、海外基金)以及控制土地的地方政府一夜暴富，而公眾卻需要付出收入中的一大部分去買房，反過來“補貼”富人和政府。

　　從現(xiàn)實的角度看，房地產(chǎn)市場回落甚至崩盤，所引發(fā)的一系列連鎖反應(yīng)，足以令銀行體系遭受重創(chuàng)、人們尤其是已購房人群的實際財富縮水，消費預(yù)期下降，進而會減少政府稅收和行業(yè)發(fā)展的正面效應(yīng)(比如房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈上下游創(chuàng)造的巨額稅收及大量就業(yè)機會等等)。這種后果，不僅在10年前亞洲金融風暴后香港經(jīng)濟長時間的萎靡不振中可以見到，在過去一年多來美國房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷，引發(fā)次級債危機，進而很可能導(dǎo)致美國經(jīng)濟整體衰退的變化中，亦可見端倪。

　　想通這一點，再來討論地產(chǎn)財富的話題，并合理展望2008年中國樓市的走向，方方面面能達成基本共識的可能性或許會更大。

　　解讀：

　　2007年胡潤百富榜上有26位房地產(chǎn)企業(yè)家身價百億元以上。

　　門檻為40億元的房地產(chǎn)富豪榜共有54位上榜者，總財富為8366億元，平均財富155億元(2006年，門檻為15億元，上榜富豪50位，總財富為2008億元，平均財富40億元)。

　　54位富豪所在企業(yè)中，有27家擁有或即將擁有地產(chǎn)類上市公司，其中前10強有7家都是海外上市公司。

　　房地產(chǎn)榜是所有行業(yè)子榜里門檻最高，平均財富最多的。

　　房地產(chǎn)業(yè)也是造就富豪最多的行業(yè)，上榜富豪從事的行業(yè)中，前三位是房地產(chǎn)，制造業(yè)和IT，房地產(chǎn)業(yè)以24%的比例排在首位。