回顧2007年度杭州樓市，“漲”字當頭，地價、房價雙漲。2005年、2006年被壓抑的供需熱情一下子被釋放出來，股市看好，刺激投資需求高漲，供不應求，持續導致房價一路走高。樓市火爆，“標王”地塊也不斷涌現，不斷烹出“面粉貴于面包”的大餐，成為房價快速上漲的催化劑。市場火爆，政府加緊調控步伐，不斷打出政策導向、土地控制、金融杠桿的組合拳，控制房價過快上漲。2007年的杭州樓市，啟承轉合，有板有眼，整個兒就是一出精彩大戲。

　　住宅市場供不應求

　　房價反彈高位“跳漲”

　　一手住宅市場在經過了2005年、2006年的壓抑之后，在2007年得到了釋放。除了剛性需求的增加，股市看好也刺激了投資需求的旺盛。從往年土地的出讓量來看，2007年住宅供應量并沒有大幅增加，市場屬于嚴重的供不應求，于是出現了“有房必搶”的大好形勢，刺激了不少購房者提前入市，加劇了供需矛盾。

　　杭州七區(不包括蕭山)商品住宅供應量在房交會前后呈現兩個波峰，成交量集中在5-9月份之間，從5月房交會時起，房價、股價雙向飄紅，成交量及成交均價也是越走越高。從7月開始，市場供應量不足，房源短缺，致使房價繼續走高。進入10月，由于各方面政策壓力，銀行收縮信貸，使得成交量直線下降，但價格仍呈上升趨勢。隨后樓市進入淡季，加上政策影響，更多購房者放慢了購房計劃，保持觀望狀態，二手房市場也出現部分房東降價的現象，住宅市場全線進入冷淡期。到明年上半年，購房者都將繼續保持觀望狀態，期待走勢明朗化。房價將不會再像今年一樣踴躍性上漲，價格日漸回歸價值本位。

　　2005年、2006年由于政策影響，土地供應量較少，從圖中數據可以看到，今年截止11月杭州市主城供應量較少，但成交量較大，市場基本在消化存量，供不應求也導致成交均價有較大漲幅。

　　土地市場壟斷加劇

　　“面粉屢屢貴過面包”

　　2007年的土地市場總離不開“瘋狂”二字，“沒有最高，只有更高”，也算是土地市場的真實寫照。土地價格的飆升帶動了大家的購房預期，“標王”被刷新一次，周邊樓盤的價格就漲一次，漲價幅度少則一兩千，多則四五千，那也是一夜之間的事情，并隨之帶動了整個樓市價格的普漲。從5月份的17號錢江新城望江區塊開始，歷經了金松洗衣機廠地塊(樓面地價12245元/平方米)、杭商院地塊(樓面地價15712元/平方米)、杭一棉地塊(樓面地價15588元∕平方米)、原東南面粉廠(樓面地價19038元∕平方米)，在各路“標王”不斷更新時，三墩、轉塘、下沙等板塊也在上演著“區域標王”的劇情，拿地熱情近乎瘋狂。

　　2007年也是個土地出讓年。據漢嘉地產顧問機構統計，2007年共出讓土地97宗，總出讓面積約448萬平方米，與去年相比出讓量環比上升66.54%，其中住宅用地49塊，總出讓面積273萬平方米，商業金融用地47塊，總出讓面積133萬平方米，工業用地14塊，總出讓面積41萬平方米，預計2009年供應量將比較可觀。從出讓土地區域來看，西湖區土地出讓量最多，共出讓147萬平方米，其中住宅用地占74%，約109萬平方米，也成為住宅用地出讓量最多的區域，占住宅用地出讓總量的4成。

　　除了地價高燒不斷的特征以外，今年杭州土地市場的又一大特征就是不僅外來大鱷房企較多，而且上市公司拿地比例增大，如雅戈爾、廣宇、金地、中海、保利、九龍倉等，有著雄厚的資本支持，成為土地市場的主角，中小型地產企業將面臨被淘汰，市場也將面臨一個洗牌過程，土地市場壟斷局面加劇。

　　政策連連空降杭城

　　房價飛漲戛然而止

　　今年又是一個政策年，特別是下半年，政府出臺了幾個較“狠”的政策，以抑制投資，抬高信貸門檻，限制需求。

　　首先是金融政策的杠桿作用，央行不斷加息和上調準備金率，央行本年度內六次上調存貸款基準利率、九次上調存款準備金率，無論從上調頻率、次數還是調整的幅度來看，都創了近年來歷史新高。目的都是為了抑制投資、加強銀行體系流動性管理、防止信貸過快增長、抑制通貨膨脹。對于購房者來說，加息、信貸壓力也將在今后集中體現，并達到抑制需求的目的，對于部分開發商來說，增加了開發成本，市場的整體供應量也將受到影響。

　　除了金融層面的調控以外，還有針對房地產行業的政策，如以抑制投資為目的第二套住房首付提高的政策，由中國人民銀行、中國銀監會9月27日聯合下發《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》以及12月17日的補充通知，通知的出臺，在市場引起了較大波動，第二套房界定及銀行間是否真正聯網等問題一時成為關注的著眼點，補充通知的出臺統一了第二套房的界定標準，對于抑制投機、限制需求、穩定房價有一定的積極意義。

　　“捂盤惜售”也成為政府打壓的重點，如杭州市房管局在11月發布的《關于申報商品房預銷售計劃的通知》，“三萬平方米”開盤政策，限制杜絕了多批量、小批次、不斷提高開盤價的銷售方式。以及防止開發商囤地、加大閑置土地查處力度的一些通知，都是從源頭保障房地產市場的有序進行，抑制房價過快上漲。

　　12月初，建設部重新設計了我國住房體制，保障、居住、商品化共存的“三分法”住房體系，更能適應消費市場各層次的需求。市場細分是行業發展的必然趨勢，此種格局將左右市場大勢，值得業界特別關注。

　　2008年杭州樓市暸望

　　“雙核”格局日漸凸顯

　　政策調控發揮作用都有滯后期，2007年下半年政府加快了政策調控步伐，明年這些政策壓力將集中體現。從2008年經濟政策框架來看，調控力度主要放在防止經濟增長偏快轉向過熱、防止價格由結構性上漲演變成明顯通貨膨脹上。購房者還貸壓力增加，銀行放貸門檻提高，開發商也將做到有計劃供應，以抑制投資需求，防止房價過快上漲。

　　建設部重新設計我國住房體制，保障、居住、商品化共存的“三分法”，將成為政策導向。“雙核”時代格局凸顯，保障類住房與商品房關系將是共同維護的重點，開發商也將順應這種“雙核”格局，尋求新的開發模式。

　　品牌房產占據主角

　　從今年拍地情況來看，拿地者不是上市公司就是尋找資金支持聯合拿地，開發商聯手已成為趨勢。精裝修產品將慢慢被市場接受，并成為趨勢。隨著住房結構的細分，商品房也將慢慢走向高端，新產品不斷涌現，產品的智能化、功能性加強。隨著供應量的增加，不會再有“有房就能賣”的現象，加上品牌開發商的進駐，將更加有利于產品品質的提升。

　　經濟小戶型受歡迎

　　隨著90/70政策的實施、銀行信貸收緊，中小戶型將更加成為市場主流。對于開發商來說，不得不面臨產品同質化競爭加劇的局面，如何使產品價值最大化、成本最優化、避免產品同質化以提升產品競爭力，是開發中小戶型產品首先要解決的問題。類似服務式公寓、精裝修產品將越來越受追捧，產業化、規模化、資本化、品牌化將是中小戶型產品發展的必由之路。

　　本版撰稿：漢嘉地產顧問機構　馬雪燕