信報記者 林華強

　　重慶樓價將受抑制

　　“大量的廉租房和經濟適用房進入市場肯定會對本土的房地產市場有影響。”25日，天景置業副總經理胡瑛在接受記者采訪時稱，政府規劃在5年內投入1000億元建設專供中低收入群體的住房，必將重構現有市場格局。

　　他依據在售的學府大道69號項目的客戶分析作出判斷說，“學府大道69號的現有客戶群中，肯定有一部分人夠得上購買經濟適用房的要求。”胡認為，這部分人在經濟實力上，屬于“墊起腳尖”買了一套房子。同樣的情況也存在于重慶本土很多價格居中的樓盤當中，“如果具備絕對價格優勢的經濟適用房大批量入市，這部分客戶肯定會分流到經濟適用房市場去。”

　　記者同期采訪的業內人士中，也有人認為，盡管經濟適用房在短期內不能轉賣，有嚴格的購買限制、土地性質為劃拔地等特點，但對于求房心切的中低收入購房者來說，有房是最大的幸福。據“重慶市城市低收入群體現狀調查”顯示，重慶市城鎮目前有280余萬低收入人群，這個市場對地產企業來說實為需求大但購買力相對較小的群體，因為政策變現，“他們有可能改變購房計劃，以等待優惠政策的變現。”一位地產商分析時認為，這類購房者對于價格非常敏感，所以巨大的價差優勢期望足以動搖他們近期的購房打算。

　　除此之外，部分受訪開發商認為，此舉將對重慶樓市的價格有很大的抑制作用，畢竟，1000億元資金的體

　　量，差不多相當于重慶今年商業地產的總投入！其產生的市場影響將在5年內分期釋放。重慶地產的價格體系，必然要與此尋求“對稱”，方能呈穩定態勢。

　　對二手房市場沖擊大

　　我市的自購房和租賃房市場，會不會因此產生關聯效應？鋼運置業總經理朱勇表示，在其經營的二手房生意中，現在適合中低收入購房的人群比例已經達到70%；在這部分購房者中，適合經濟適用房和廉租房條件的人非常多。“如果有更多的經濟適用房出現在市場上，肯定對二手房市場是一個沖擊。”

　　朱勇表示，在一手房市場，經濟適用房肯定會因為價格優勢占領大量中低價市場，但在二手房市場，亦并非如此。“二手房的優勢是地段好、配套成熟、有裝修。”租賃業人士坦言未來5年內二手普京適用房共同存活于低價房地產市場的籌碼。

　　另一方面，在重慶開發高端物業的開發商認為，此政策對其開發計劃的影響并不大。重慶富力城房地產開發公司副總經理譚國翔在接受記者采訪時稱，“高端的房地產市場不會因此有很大改變。”他認為，在這個領域開發的房子，不論在定價上，還是在區位、景觀、品質等方面，都與中低收入購房的市場絕不重合，所以理性的分析結果是，隨著中低收入人群住房的供應量加大，以及政策補貼的兌現，肯定會在一定程度上平抑房價，但是質優價高的商品房市場，在未來5年內仍有可觀的成長空間———不過在價格方面，或多或少也會受到整體市場價格走向的影響。

　　50余萬套住房是啥概念？

　　除了價格和市場的分流外，開發商更關注同期推出的政策對市場的拉動效應。一位開發商告訴記者，按照重慶市國土房管局公布的2007年1~11月主城區商品房成交均價3100元/平方米來算，“1000億元”可買商品房32258064.516平方米，若每套商品房面積為60平方米(重慶市低收入人群戶均家庭人口3.2人，一套房60平方米足夠)，則可買528820套商品房。

　　雖然1000億元資金的具體投入方式，現在仍無具體信息顯示，但如此大的供應體量對于開發商開說，是個機會也是挑戰。盡管譚國翔所在的富力城房地產開發公司迄今并未介入中低價房的市場，但對于這個機會，他仍認為是值得涉足的。他表示，政府在建設中低收入人群住房、舊城改造一類工程中，開發商應該有機會從戶型、定位人群、開發方向等方面積極轉型。

　　據統計，重慶市2007年地產投資為800億元左右，但未來5年內，這種投資額度將會持續。記者了解到，此次政府出臺的新政規劃中，除為中低收入人群建房所規劃的1000億元之外，另外規劃在新城市建設、舊城改造、30多個區縣的舊城改造各投入1000億元，以此計算，未來5年，可能投入地產市場的資本總量在4000億元左右。

　　對于這些低收入住房保障之外的商品房市場，開發商表示重慶的開發環境將為其提供新機會。

　　土地供應絕對不成問題

　　“可以肯定的是，重慶商品房開發的土地供應絕對不成問題。”天景置業副總經理胡瑛認為，在重慶的總體規劃中，多組團組構和舊城改造都會提供大量土地，所以，政府1000億元資金投入低價房給整地市場帶來的的沖擊，不會影響開發商的長遠發展。與此同時，區縣的中低收入住房開發會為一些中小開發商提供市場機會，他們可能會轉讓區縣市場。

　　此外，絕大多數接受采訪的開發商都較為贊同政府提出的“地價應為房價三分之一”的觀點。記者采訪的一些開發商稱，如果有機會參與中低價經濟適用房的建設并有合理利潤，可以根本不關注土地成本。富力城地產譚國翔表示，在一些特殊的項目中，土地成本甚至達不到房子成本的三分之一，他以富力海洋廣場精裝產品為例，稱管理運營、施工等成本疊加，已經讓土地成本低于房價的三分之一。

　　同期受訪的開發商較為反感土地招拍掛政策實施之后，部分企業惡意競價屯地的做法。

　　不過，“政府1000億元投入建低收入人群住房，相信應該有直接供應土地的優惠或者減免政策。”眾多業內人士認為，對于一些上市公司不惜高價拿地，大量屯地的行為，未來幾年政府宏觀調控政策的嚴格執行，會讓大地產企業在渝拿地之前，三思而行。

　　政府在未來5年地產開發的思路將重構地產格局，1000億元投入中低收入群體的住房建設將分流市場，除此之外，更多的地產開發機會亦因此產生。

　　投入1000億元建設的低收入人群住房進入市場后，對重慶現有地產格局以及樓市價格將產生什么樣的影響？在連續多天的采訪中，記者從重慶地產界人士口中，聽到了各種不同的觀點。